来源：北京嘉观律师事务所
作者：任大利
房屋租赁法律关系中，存在着许多不可预见的变化。例如，承租人可能因为各种因素，决定提前解除租约，要求提前退租。
对于出租人来说，承租人提前退租，可能造成租赁房屋的空置风险，进而带来较大损失。对于承租人来说，提前解除租赁合同，可能需要承担较重的违约责任。
因此，本文从控制风险、降低损失的角度，厘清提前退租时的常见法律问题，为租赁双方提供实操建议。
【动作一：表明立场】
｜出租人怎么办｜
如果出租人并不愿意提前解约，希望继续履行合同，则建议出租人在收到承租人的提前退租请求后，第一时间发函，明确要求承租人按约履行合同。
这一动作是为了固定承租人单方违约的事实，防止承租人主张出租人已经同意提前退租、或出租人拖延答复造成损失扩大，进而拒绝承担违约责任。
｜承租人怎么办｜
对于承租人而言，不宜“突然袭击式”地临时知会出租人要求退租，也不宜“不辞而别式”地在不作任何沟通的情况下擅自终止租赁关系。建议根据实际情况，至少提前三个月书面告知出租人，明确提出退租要求。
这一动作是为了履行承租人的合理告知义务，给出租人预留充分的止损时间，尽可能减少提前退租行为给出租人造成的损失，从而最大限度降低承租人可能承担的违约责任。
【动作二：做好清退和资产处置工作】
实践中，为了制衡承租人的提前退租行为，部分出租人会采取诸如限制搬运物品等方式，阻止承租人进行资产处置。司法裁判中，法院会从“出租人是否合法占有承租人的动产”“出租人留置的承租人动产，是否与双方租赁关系属于同一法律关系”和“租赁双方是否均为企业”等角度来论证出租人能否行使留置权，进而评价出租人的阻拦行为是否具备合法性。
｜出租人怎么办｜
为了避免法律风险，除非租赁合同有明确约定，否则不建议出租人采取阻拦、封存的方式，扣留承租人在租赁房屋内的财物。但是，如此一来，出租人对承租人似无有效制衡手段，只能放任对方一走了之。因此，为在后续的谈判中掌握主动权，出租人可以暂扣租赁保证金、押金、未履行租期的已付租金等款项，待双方争议解决后再退还。
｜承租人怎么办｜
建议承租人与出租人友好协商，妥善做好财产搬离工作。如遇出租人强行扣留财产，建议做好录像取证和财产清点工作，以便后续维权。
【动作三：积极启动招租/配合招租】
｜出租人怎么办｜
出租人可以告知承租人，在明确不同意提前解约的前提下，为了避免损失进一步扩大，出租人将于承租人确认提前退租后，立即启动招租，并要求承租人配合看房等招租工作。
一方面，积极启动招租，有助于尽快寻得新的承租人，以尽可能减少出租人的房屋空置损失。另一方面，出租人积极招租的行为可以证明，出租人已经尽到避免损失扩大的责任，故提前退租的损失均应由承租人负责，进而有利于出租人在后续争议解决中占据优势。
另外，出租人在招租时应注意留存开支凭证，例如聘请第三方专业机构代为招募承租人的合同、发票，又如为了顺利招租重新进行装修的合同【1】、发票等，以便后续作为己方受到实际损失和己方积极避免损失扩大的证据。
｜承租人怎么办｜
对于承租人而言，在己方确认提前退租的情况下，无论租赁双方就解约、退租相关事宜是否达成一致，均应积极配合出租人后续招租工作的合理要求，如配合看房等。一方面，出租人如果招租成功，能够大幅减少出租人的经营损失，从而促成双方和谐化解矛盾。另一方面，承租人可以通过配合招租工作，证明己方已经尽到避免损失扩大的责任。
【1】实践中，一些特殊业态的承租人（如银行、KTV、健身房等）会根据业务需要改造租赁房屋，与一般承租人的空间需求差异较大。因此导致出租人在承租人退租后，必须重新装修，才能顺利招租。
【动作四：妥处房屋交接事宜】
｜租赁双方｜
租赁双方在房屋交接时应关注以下几点注意事项：
1．租赁合同对于装修归属和装修成本负担是否有明确约定；
2．租赁合同对于承租人返还房屋的恢复原状义务是否有明确约定；
3．物业费、卫生费、能源费等相关费用是否结清。
｜特别提醒出租人｜
出租人还应关注以下几点注意事项：
1．在交接验收时，出租人应注意及时发现租赁房屋和设备设施的受损情况，并及时取证留痕，以便后续维权；
2．租赁房屋上的供水、供电等市政账户如果办理在承租人名下，则必须要求承租人配合办理过户，以免出现承租人搬离后拒绝缴费且拒绝配合过户，导致影响后续使用房屋的情况；
3．出租人应当要求承租人尽快迁出在租赁房屋处的工商注册地址，避免承租人搬离后对接不畅，造成承租人工商注册地址长期滞留在租赁房屋处的局面；
4．如遇承租人遗留物品未及时清理的情况，出租人应当明确要求承租人限期清理；经过合理期限后承租人仍拒不清理的，出租人可以在做好录像、清点、保管的前提下，自行清理遗留物品。
【动作五：如协商不成则尽快维权】
双方可以根据租赁合同关于违约责任的约定、双方过错情形、房屋空置损失等因素，设计对于受损赔偿金额的谈判方案，并及时接洽协商。
如果协商不成，建议双方根据租赁合同争议解决条款的约定，尽快启动维权程序。
以诉讼程序为例：
首先，本案案由为房屋租赁合同纠纷，由租赁房屋所在地有管辖权的人民法院管辖。
其次，如无特殊情况和特别约定，在承租人违约提前退租、出租人尽到减少损失扩大的义务的前提下，法院通常会支持出租人提出的要求承租人赔偿损失的主张。
最后，法院支持的具体数额，取决于出租人的实际损失、双方约定、合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素。以北京市为例，在实际损失暂难确定的情况下，法院一般会以合同约定的三至六个月的租金作为酌定的合理损失范围。
｜出租人怎么办｜
如果出租人未能扣留足额的保证金、押金等款项，建议出租人同步启动财产保全程序，以确保案件胜诉后，能顺利执行回款。
｜承租人怎么办｜
如果出租人违法扣留保证金、押金等款项，承租人可以考虑主动发起诉讼或在应诉时提起反诉，维护己方合法权益。同时，承租人还可以从租金减免、疫情影响、出租人未尽到积极止损义务等角度提出有效抗辩，减轻自身违约责任。
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主编：靖力
实习编辑：矫鸿佳
审核：王雅玉 陈丽娟 刘逸凡 李雅朋