因借名买房而导致的纠纷在房产案件中虽系少数，但绝对数量仍然十分庞大，在强制执行案件中也频频出现。由于此类案件涉及到借名人与债权人之间的利益冲突与权衡，司法实践中法院对借名买房能否排除强制执行的观点分歧极大，即使是同一法院、同一时期，在同类案件上的裁判标准也往往莫衷一是。

尽管主流观点对此倾向于持否定态度，但实践中仍有不少借名买房人提执行异议获法院支持的案例。本文试图从权威裁判入手，分析法院对同类案件的审理思路及裁判依据，并结合司法大数据及类案评析，从中总结出有关规律，以期为面临这一棘手问题的当事人和律师提供有益参考。

一、案例分析

（一）索引

献县鑫瑞小额贷款有限公司、孙越案外人执行异议之诉

案号：（2020）最高法民申4号

裁判时间：2020年03月30日

（二）案情概述

2009年，孙越与陈芸、秦涛签订《劳动谅解相关协议》约定原告借用陈芸、秦涛名义购买房屋。2009年7月15日，陈芸与地产经纪签订房屋买卖合同，购买位于北京海淀的案涉房屋；8月10日双方填写《房屋所有权转移登记申请书》并于次日办理房权证；孙越于8月12日向地产经纪转账50万元。案涉房屋的房权证、契税发票、房屋登记费收据、印花税发票、居间服务费等守军均由孙越保管。

后陈芸因拖欠献县鑫瑞小额贷款公司借款，案涉房屋被沧州中院裁定法拍，孙越提出执行异议遭驳回，遂提出执行异议之诉。

（三）裁判结果

1、沧州中院认为，孙越为房屋产权的实际权利人，对涉案房屋享有的权利足以排除执行，故判决案涉房屋归孙悦所有，不得执行案涉房屋。

2、鑫瑞小额贷款公司后上诉至河北高院，河北高院判决驳回上诉，维持原判。

3、鑫瑞公司向最高院提起再审，最高院裁定驳回再审申请。

二、法律分析

借名买房，是指借名人与被借名人经协商一致，约定以被借名人的名义购买房屋，登记在被借名人名下，但房产的实际权利归借名人所有的行为。我国现行法律上对于借名买房的效力并无明确规定，一般将借名合同作无名合同处理，并根据《民法典》第143条、153条来判断其效力，实践中法院多从借名合意、借名理由、实际出资、实际占有和票证持有等方面综合认定。

但由于借名买房导致房屋的权利外观与真实的权利状态不相一致，使得该房屋可能因被借名人欠债而被法院裁定强制实行。此时借名人是否可以主张排除执行的问题，历来争议较大；因不同法官对借名买房的性质理解存在分歧，有的认为借名人享有物权（或物权期待权），而有的认为只享有债权。司法实践中法院多采第二种观点，将借名买房引发的争议按合同纠纷处理；基于同一理由，在执行案件中也认为借名人的债权并不优先于执行申请人的债权，从而对借名人的执行异议不予支持。而上文分析的案例则是法院确认借名人对房屋享有所有权，可以排除执行，并且经最高院维持的少数例子之一。

在本案一审中，沧州中院认为，在对房屋产权有争议的当事人之间，登记的权利人虽然在法律上推定为权利人，但这种效力只是法律上的“推定”。现实生活中基于经济生活的复杂性和各种原因，也会产生不动产的权利人与产权登记产权人不一致的情形，故应在审查具体法律关系的基础上进一步明确权利人。借名人孙越提供的证据之间能够互相印证，已经形成完整的证据链条，可证实由其缴纳房屋首付款及购房相关费用并偿还贷款月供实际居住，且房权证及相关票据的原件均由孙越保管，地产经纪公司对该房屋的购买过程也出具了情况说明。出借人陈芸虽试图说明房屋系其购买，但证据不足不予采信，故孙越与陈芸之间借名买房的事实成立，孙越为涉诉房屋的权利人。被告陈芸与鑫瑞公司之间是合同之债，鑫瑞公司并非已完成购买交易并过户登记的善意购买人，对该涉案房屋并未享有优先权的物权。故孙越对涉案房屋享有的权利，足以排除强制执行，故支持孙越的诉讼请求。

二审法院在确认一审法院认定事实的基础上，首先强调孙越所提供的的证据能够互相印证，能够形成完整的证据链条，且有双方《谅解协议》和地产经纪出具说明予以佐证，可以证明孙越借陈芸之名购买涉案房屋的事实。陈芸提交的证据不能证实其支付涉案房屋首付款及贷款月供并由其占有使用涉案房屋，且对孙越持有房屋房权证、契税发票、房屋登记收费收据、印花税发票、居间服务费等证据原件以及孙越实际占有使用涉案房屋，不能作出合理解释，故不予采信。其次孙越借陈芸之名购买涉案房屋，并不违反法律强制性规定，亦不违反国家和社会公共利益，孙越为涉案房屋的实际所有权人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，二审法院驳回上诉。

最高院再审认为：（1）案涉房屋由孙越实际占有使用，相关购买凭证由其保管，结合《劳动谅解协议》和中介公司说明，可以证明借名买房事实；（2）鑫瑞公司和刘芸未能提出相反证据或给出合理解释，不足以反驳孙越的主张；（3）房屋产权登记仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明借名买房事实的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙越对案涉房屋享有实际产权；（4）陈芸并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。

以上即为近年来最高院支持“借名买房排除执行”观点最为典型的一则案例，判决一出即被大量引用，但就在同年最高院审理的另一起再审案件（2020）最高法民申5818号中，合议庭却给出了几乎截然相反的另一种观点。事实上，这一矛盾也体现在最高院2019年11月发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）之中，该《意见稿》就借名买房是否排除执行给出了两种解释——

其一为：“金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持：（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人。…案外人因借名所遭受的财产损失，可以依法向被借名者另行主张权利。”

其二为：“金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行，经查证属实，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗的，人民法院应予支持：（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人。”

以上两种解释存在明显的矛盾，也是司法实践中各地法院对此类纠纷解决方案莫衷一是的真实反映。接下来我们将从类案的大数据分析入手，对此类案件的处理结果有一个更为直观的了解；并结合典型类案评析以总结法院的裁判思路，试图从中找出规律和对策。

三、类似案件的司法大数据分析

（时间：2017年1月1日至2021年10月29日；搜索关键词： 借名买房 执行异议；案件数量：1991个；数据采集时间：2021年10月29日。）

如图1-1所示，从案件审理地域分布情况来看，类似案件主要集中在河南、广东、江苏，这三地占比将近32%。

图1-1

如图1-2所示，从案件分布年份来看，逐年递增趋势十分明显，即使是在受疫情严重影响的2020年，案件数量仍远高于前一年。

图1-2

如图1-3所示，从案件标的大小来看，多数案件标的额小于50万元，但由于此类案件必然涉及房产，而大城市房产价值较高，因此仍有超过20%的案件标的额在100万元以上。

图1-3

如图1-4所示，从案件审理时长来看，多数案件在90日内审结，可见此类案件的案情一般不太复杂；但仍有超过41%的案件审理时长超过90日。

图1-4

如图1-5所示，考虑到类似案件囊括了执行异议和民事诉讼，所以我们在此分别列出了民事诉讼各审级以及执行案件的裁判结果数据；这些数据有一个共同点，即驳回率非常高，均超过70%，远大于支持率，特别是在执行案件中能够引起法院中止执行的不到5%；可见司法实践中法院对“借名买房能否排除执行”多持否定态度。加上此类案件如涉及位于大城市的房产，往往风险极大，所以当事人和律师尤其需谨慎对待。

图1-5

四、类案对比及拓展分析

通过上文司法大数据我们可以看出，当事人以借名买房为由提出的执行异议和执行异议之诉在实践中非常多，但遭遇驳回的概率相当高；即便如此，仍有超过20%的案件得到了法院支持。那么这少数部分获得法院认可的借名买房案件存在哪些特殊之处？被驳回的案件又有哪些教训值得汲取？有鉴于此，除上文案例之外，笔者将分析以下典型情形。

（一）为规避限购政策而借名买房应属无效，但经嗣后补正可以排除执行。

典型案例：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣案外人执行异议之诉【（2020）最高法民再328号】一案

实践中存在的大量借名买房行为，系当事人为规避当地政策购买经济适用房、两限房等政策性保障住房，因其无购房资格，为规避限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，故法院一般认为借名买房合同无效，当然也无法排除执行。但如果借名人嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人，那就足以排除法院的执行。

（二）劳动者以借名买房方式取得的福利房，虽未转移登记，也可以排除执行。

典型案例：王光志与成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行、何方案外人执行异议之诉【（2019）最高法民终370号】一案

借名买房并不必然涉及对政策的规避行为，而可能基于多种其他复杂原因。因此法院在处理借名买房执行异议案件中，需要对相关法律规范之间的层级关系、背后蕴含的价值判断以及立法目的进行探寻与分析，并结合不同案件中相关当事人的身份职业特点、对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况，进一步分析执行标的对于相关当事人基本生活保障与秩序追求的影响等具体情况，综合加以认定。实践中，有一些单位以借名买房方式为劳动者发放福利房，在这种情况下应根据有关法律保障劳动者获得报酬权利的基本精神，对劳动者的权益予以优先保护。

（三）借名人与出借人系近亲属关系的案件中，法院对证明标准的要求更高，且认为该约定不得对抗善意第三人。

典型案例：康凯与金洲集团有限公司案外人执行异议之诉【（2020）最高法民申5818号】一案

《民法典》物权编规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在借名买房关系中，出借人是房屋依法登记的物权权利人，该登记具有公示效力。司法实践中法院多援引这一条款否认借名人享有物权，并认为即使成立借名买房关系，双方的约定也只能约束其内部，而不得对抗善意第三人。此外，在近亲属之间借名买房的案件中，法院的处理更为谨慎，往往需要比一般案件更高的证明标准。

（四）借名买房应当有书面协议；以借名买房规避限购政策的，仅享有债权请求权，不能排除执行。

典型案例：温惠玲等案外人执行异议之诉【（2020）粤民终146号】一案

按《民法典》合同编规定，借名买房协议应属于无名合同，理论上可以采取口头形式，但在司法实践中法院多要求借名人出具书面的借名协议，如仅有口头约定很难证明借名买房法律关系。故借名协议应采用书面合同形式，再结合前文提及的付款凭证、水电费收据等，从而说服法院认定存在借名合同。

实践中的借名合同多为规避地方政府对房产出台的限购政策，这类政策在性质上属于行政监管措施，非强制性法律规定。因此有的法院认为借名买房行为即使是为了规避限购政策，也并不导致合同当然无效；但即便如此，上述法院仍倾向于认定此类合同的借名人只享有债权请求权，而不享有物权或者物权期待权，其债权并不优先于执行申请人的债权，从而无法排除执行。

小 结

综合以上案例分析，以规避行政监管为目的实施的借名买房，如代持房产因出借人债务而面临强制执行的，借名人要求“正名”的主张通常难以获得法院支持；但如果做到以下几点，可以在很大程度上减少上述风险：

首先，借名买房应当签署书面协议，而且借名人应将首付款和还贷的转账凭证，税费、物业费、水电费、燃气费等缴费凭证由自己妥善保管，这样在万一发生法律纠纷时，上述协议和凭证可以形成逻辑清晰、环节完整的证据链，从而向法院清楚地证明借名买房的事实。在房屋交易完成后，借名人可以和出借人约定将代持房产抵押给借名人，并办理抵押登记，万一房屋被强制执行，借名人可以就涉案房屋享有优先受偿权。

其次，实践中多数借名买房行为系规避政府出台的行政监管措施，因此不受法律保护，借名人即便诉至法院，也会因合同无效而不被支持。但如果相关行政限制措施已经消除，对借名买房造成的权利外观就应当及时补正。故此，当事人可在借名合同中约定过户条款，亦即在条件成熟时，经借名人要求，出借人应当尽快将房屋过户至借名人名下，从而实现权利外观和实际内容的统一。

再次，当发生纠纷时，借名人可先依据债权请求权诉至法院，要求出借人履行合同义务将房屋过户；如果获得法院支持，便可以顺理成章地提出执行异议。反之，若借名人直接主张法院确认物权的，根据有关司法解释及规定，法院一般不予支持。但在某些特殊情况下（例如上文分析的福利房案例），借名人也可直接主张自己享有物权期待权，从而对抗申请执行人的债权，因此排除执行。作为律师，应当分析案件的具体情况，制定合适的诉讼策略，以最为贴切的请求权基础去提出诉求，从而将胜算最大化。

五、法律依据

《民法典》第一百四十三条

《民法典》第一百五十三条

《民法典》第二百零九条

《民法典》第二百一十五条

《民法典》第二百一十七条

《最高人民法院关于适用<民法典>物权编的解释（一）》第二条

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条

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作者：付晓雷 罗巍 北京普胜达律师事务所

责编：邓珂玮

排版：梁萌

审核：赵润众 王雅玉 陈丽娟 刘逸凡 张野