文/张俊楠 辽宁卓政律师事务所
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摘要：近年来，随着房价的不断攀升，房屋在个人财产中的比重越来越高，现实中，婚前购房出资方与登记方不一致的情况时有发生，由于现行法律未对上述情况进行明确规定，使得司法实践中存在不同的处理意见，造成司法的不统一。笔者认为，婚前所购房屋，不应简单依据不动产登记簿记载信息判决归属，而应该将取得房屋时，购房人（出资方与登记方）购买房屋时的法律行为及基础关系作为案件审理的重点，在厘清法律行为及基础关系的基础上，确认房屋的归属，进而予以分割。
近年来，随着房价的不断攀升，房屋在个人财产中的比重越来越高，现实中，婚前购房出资方与登记方不一致的情况时有发生，如：婚前一方出资，房屋登记在对方名下；婚前双方出资，房屋登记在一方名下等。由于婚姻法及婚姻法解释对上述情况没有进行明确规定，使得司法实践中存在不同的处理意见，造成司法的不统一。本文中，笔者试图对婚前购房，出资方与登记方不一致，房屋产权的认定规则及离婚诉讼中房屋分割问题进行讨论，不当之处，敬请斧正。
一、法律分析
（一）不动产登记簿记载事项与真实权利状态不符的，不动产物权根据真实权利状态确认
《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。基于此条规定，在《物权法解释一》出台前，司法实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。未经行政诉讼变更不动产登记状态，房屋按不动产登记状态认定所有权。这种观点，在一定程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，增加了当事人讼累的同时，也有损司法的权威和公信。针对这一情况，《物权法解释一》从两个方面进行了明确：一是在案件的受理上，《物权法解释一》第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，《物权法解释一》第二条规定，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，请求确认物权的，人民法院应予支持。《物权法解释一》明确了，物权的确认并非以不动产登记簿记载的信息为准，不动产登记簿仅具有推定的证明效力，在离婚诉讼中涉及物权确认纠纷的，不动产登记簿可作为证明力较强的证据使用。物权的最终确认应以真实的权利状态为根本依据，即法院的审查重点应为据以形成物权的原因行为或基础关系，继而在确认原因行为或基础关系的基础上对物权进行确认，对房屋进行分割。
（二）原因法律行为的认定标准
法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，物权真实权利状态的决定因素是当事人据以形成物权基于真实意思表示而作出的基础原因法律行为或双方的基础关系，故廓清房屋产权归属的核心是厘清取得房屋产权时法律行为之属性及双方的基础关系，这也应该是此类案件的主要争议焦点之一。笔者认为婚前购房据以取得物权的法律行为或基础关系主要有二种：一是登记人借款单方购买房屋，房屋归登记人单方所有；二是出资人与登记人合资购买房屋，房屋按各自出资比例按份共有。
1、区分上述两类原因法律行为或基础关系的主要标准在于出资人与登记人是否具有合资购房的意思表示
意思表示是法律行为的核心要素，是指表意人将企图发生一定司法效果的内心意思，表示于外部，内心的意思因外部表示而客观，合为一体，意思表示决定了民事法律行为的法律效果。出资人与登记人据以取得房屋物权时的意思表示决定了房屋的物权状态。双方是否具有合资购房的意思表示，可结合以下四个方面的事实予以认定。
（1）购房时间
在购房时间方面，可以当事人是否已经具有缔结婚姻关系的合意作为认定要点。当双方当事人经过恋爱已具有缔结婚姻关系的合意时（如已确定登记时间、婚礼时间、已按民间风俗订婚、交付彩礼、拍摄婚纱照等），可在一定程度上证明双方具有合资购房的意思表示。当双方当事人仅为普通朋友或刚刚建立恋爱关系，双方是否缔结婚姻关系尚具有极大不确定性时，可在一定程度上证明双方不具有合资购房的意思表示。
（2）购房目的
在购房目的方面，可以当事人是否为婚后共同使用或共同掌控而购买该房屋作为认定要点。当购置该房屋是为了婚后共同使用或共同掌控（如作为婚房、共同经营用房等），可在一定程度上证明双方具有合资购房的意思表示。当购置该房屋不是为了婚后共同使用或共同掌控（如作为登记方亲属住房使用、登记方或其亲属经营用房等），可在一定程度上证明双方不具有合资购房的意思表示。
（3）财产状态
在财产状态方面，可以双方当事人购买该房屋是是否存在财产混同状态作为认定要点。当购置该房屋时，双方当事人财产已形成混同状态，难以区分（如已经同居，双方在同居生活中财产不分彼此，难以区分；双方当事人，甚至双方当事人家庭已合资购置多项婚后用品，如家用汽车、家电、装修服务、婚庆服务；双方当事人父母向对方赠与大宗财物等），可在一定程度上证明双方具有合资购房的意思表示。当购置该房屋时，双方当事人财产相对独立，没有形成混同状态，可在一定程度上证明双方不具有合资购房的意思表示。
（4）形成出资人与登记人不一致的原因
在形成出资人与登记人不一致的原因方面，可以双方当事人是否存在为了达到某种特殊目的，或出资人是否具有购房障碍等客观因素作为认定要点。当购置该房屋时，如果双方当事人存在为了达到某种特殊目的，或出资人具有购房障碍等客观因素（如因限购出资人不具有在当地的购房资格；以登记人名义购房可享受优惠贷款利率、住房补贴；登记人或登记人家庭作为结婚条件单方要求等），可在一定程度上证明双方具有合资购房的意思表示。当购置该房屋时，双方当事人不存在为了达到某种特殊目的，或出资人不具有购房障碍等客观因素的，可在一定程度上证明双方当事人不具有合资购房的意思表示。
通过对案件相关事实的分析，当认定出资人与登记人之间不存在合资购房的意思表示时，可将出资人购房款认定为对登记人的借款，房屋为登记人的个人婚前财产。当认定出资人与登记人之间存在合资购房的意思表示时，可将房屋认定为出资人与登记人的按份共有。
2、按份共有情况下共有份额的确定
在能够认定出资人与登记人具有合资购房意思表示的基础上，由于出资人与登记人在取得房屋所有权时尚不具有家庭关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条，双方对该房屋为按份共有，那么出资人与登记人各自占有多少份额是需要解决的另一个重要问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。可见，在划分出资人与登记人的共有份额方面，确定双方各自的出资额是解决此问题的关键。
（1）当事人双方分别出资，房屋登记在一方名下
此种情况，双方各自出资额按实际出资进行认定，房屋按双方实际出资比例按份共有。
（2）一方出资，房屋登记在对方名下
笔者认为，此种情况下，出资人的购房款可认定为对登记人的附结婚义务的赠与，因双方未对赠与的额度进行明确约定，视为不能确定出资额，根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条，可认定为双方等额按份共有。如果出资人与登记人最终未缔结婚姻关系，视为登记人未履行赠与义务，出资人可撤销赠与合同，房屋为出资人全资购买，为出资人个人婚前财产。
二、相关建议
为明确房屋归属，避免纠纷，针对婚前购房行为，笔者建议在购房前双方当事人可采用书面方式明确意思表示，在书面协议中，应明确约定出资方与登记方不一致的原因、双方的出资情况、出资方对于本方出资的借贷或赠与安排、关于房屋产权的安排、缔结婚姻关系后变更房屋产权登记的安排等内容。
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