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随着中央对住房租赁的支持，各地陆续出台了住房租赁新政，“租售同权”让租房享受到所有权人的待遇，住房租赁登记备案又一度成为房地产管理部门的热点。

《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《商品房屋租赁管理办法》第14条，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案，都规定了房屋租赁后要进行登记备案。

租赁登记备案对合同效力的影响

房屋租赁登记备案不同于物权的登记，是行政管理部门对房屋租赁进行管理的要求。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（一）第9条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。所以，房屋租赁备案不是房屋租赁合同生效的要件，只是起到备案的作用。房屋租赁登记备案的主要目的是备案于政府部门，以便监督管理，与商品房预售合同备案有些近似。

已设定抵押的房屋办理租赁登记备案是否需要取得抵押权人同意

《城市房地产抵押管理办法》第37条规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。有人据此理解，抵押的房屋对外出租需要抵押权人同意。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

可以看出，抵押的房屋对外出租，并不会对抵押权人造成任何实质性损害，因此办理抵押租赁登记备案不需要收取抵押权人同意的材料。

房屋被查封后是否可以办理租赁登记备案

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。

另外，综合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第12条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第154和155条，可以得出结论，房屋查封后，主要需要限制房屋的交易和不能主观造成房屋价值的损失。《房地产管理法》第2条规定，房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。租赁属于房屋交易的一种，因此，租赁登记备案时，被查封后的房屋不应予以办理租赁登记备案。

另有观点认为，新出台的《商品房屋租赁管理办法》取消了原《城市房屋租赁管理办法》中司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得出租的条款，推论查封后只要租赁双方知晓查封事实，即可办理租赁登记备案。

但笔者认为取消了此条款，是对租赁双方知晓的情况下，可以进行租赁，并非管理部门可以办理租赁登记备案。《商品房屋租赁管理办法》第7条，对租赁合同的内容进行了规范和明确，查封后的房屋随时有可能被法院等部门处置，合同约定的租赁期限变得毫无意义，租赁合同登记备案随之也没有任何意义。实务中查封后的对外租赁也容易给法院的执行带来隐患和风险，因此管理部门不宜办理查封后的房屋租赁登记备案。

未取得不动产登记证的房屋是否可以办理租赁登记备案

已经作废的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定了有下列九种情形之一的房屋不得出租，但该办法已经废止，被《商品房屋租赁管理办法》取代。我们对新老办法进行分析，不得出租的九种情况为：1、未依法取得房屋所有权证的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、权属有争议的；5、属于违法建筑的；6、不符合安全标准的；7、已抵押，未经抵押权人同意的；8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

新办法第六条缩减为四种：1、属于违法建筑的；2、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；3、违反规定改变房屋使用性质的；4、法律、法规规定禁止出租的其他情形。《房地产管理法》第20条，下列房地产不得出租：1、未登记领取有关证件的；2、有产权、使用权或者租赁纠纷的；3、经鉴定属于危险房屋的；4、其他法律、法规规定不得出租的。规定未登记领取有关证件的不得出租，并非明确证件必须是房屋所有权证（不动产证）。

物权法规定合法建造的房屋建成之时就取得了物权，另外，目前的商品房预售制度，种种原因导致实务中商品房办证时间较长，只是因为未办证导致合法建造房屋不能租赁也不符合目前的政治经济局势，经过备案的商品房合同在特定条件下，可以代替产权证成为房屋租赁的证件。

山东省住房租赁示范文本约定三日备案意义何在

综合《山东省流动人口管理办法》第10和11条之规定，房屋出租人应该在三日内将房屋出租情况报送公安派出所，流动人口居住登记要求是三日。《商品房屋租赁管理办法》 第14条，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

规范文本把时间控制在三日内，有利于备案证明作为流动人口登记的凭证，另外考虑《商品房屋租赁管理办法》第16条，在数据完全联网后，公安和租赁管理部门的直接共享，三个工作日正好满足双方的需求。

目前的房屋租赁登记部门大都在房地产管理部门，不动产登记大都属于自然资源部门，《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。加快不动产登记与住房租赁登记备案的数据共享，保障租赁、买卖以及管理等各方的合法权益，降低行政资源和司法资源的浪费，是目前双方亟待解决的课题。

编排/郭晓东