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一．“住改商”法律依据

（一）《中华人民共和国物权法》

第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅《中华人民共和国物权法》改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

（二）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

（三）《物业管理条例》

第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务机构应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务机构的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

总结：

业主享有对自己房产专有部分的占有、使用、收益和处分的权利，拥有明确的物权。我国法律允许将住房改成经营用房，但是这种改变需要满足一定条件，第一个条件是“住改商”没有违反法律、法规以及管理规约的任何规定；第二个条件是必须经全体（非“多数决”）有利害关系的业主同意。利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。

也就是说，要想改变房屋使用用途，是需要经有利害关系的业主同意，而不是需要经物业服务机构的同意。对于未经同意的“住改商”，物业是没有任何权利处罚的，但是，法律赋予了物业服务机构举报的权利，当遇到上述违法情况，物业服务机构应及时进行举报，完成法律上的义务，惩戒由政府相关部门执法。

二．“住改商”的条件

《国家工商总局关于住所（经营场所）登记管理有关问题的通知》明确规定了住改商的条件为：

企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：

1.《住所（经营场所）登记表》；

2.住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

各地区对“住改商”的申请有细则加以规定。以北京地区为例，《北京市工商行政管理局、北京市建设委员会、北京市民政局关于社区居委会或业主委员会出具将住宅改变为经营性用房证明有关问题的通知》（京工商发[2008]58号），就“住改商”的条件和程序作出了相应的规范与指导。

三．司法实践的五大裁判规则

（一）在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。

详见：张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案，湖北省武汉市中级人民法院，《最高人民法院公报》2014年第11期（总第217期）。

（二）管理规约可明确禁止业主将住宅改变为经营性用房。“住改商”事项可以纳入管理规约的调整范围。《物权法》第七十七条在规定业主将住宅改变为经营性用房时须满足的法定条件时，明确列举了“管理规约”。因此，管理规约规定业主不得“住改商”符合法律规定。

详见：最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第114页。

（三）移动运营商擅自在居民小区楼房内搭设工业通信基站，从事无线通信作业，该行为与原有住宅性质相悖，不属于基于专有部分特定使用功能的需要而对共有屋顶的合理利用，已构成对共有物权的侵害，应认定为物权法禁止的“住改商”行为。

详见：某移动运营商与赵春钢等排除妨害纠纷上诉案，湖北省荆门市中级人民法院，（2013）鄂荆门民一终字第00212号。

（四）住改商“业主已经办理了工商登记取得营业执照的事实，不能成为抵消有利害关系业主反对意见的理由。”住改商“行为合法性欠缺与否与该业主是否办理了工商登记以及是否取得营业执照没有关系。实践中，有的”住改商“业主以其已经办理工商登记并取得了营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见。这种理解是不正确的。因为，办理工商登记并取得了营业执照的事实属于行政登记及许可范围，其不涉及当事人”住改商“民事行为效力问题。因此，该事实不具备颠覆或者限制《物权法》第七十七条规定的效力。

详见：栾有明与汪军等相邻关系纠纷上诉案，江苏省南京市中级人民法院，（2016）苏01民终8066号。

（五）住改商”业主未征得包括楼栋内的其他业主的同意将住宅改变为经营性用房，不符合法律法规规定，其他业主有权要求排除妨害、恢复原状。即使该房屋已委托中介机构出售，待房屋出售后不存在排除妨害的情形，但住改商“业主出售房屋的行为与”住改商“没有关联性，擅自拆改与改变用途的行为，已经侵害了其他业主的建筑物区分所有权，无论住改商”业主是否售卖房屋，均应立即予以纠正。

详见：天津市津工超市有限责任公司等与朱新卓所有权纠纷上诉案，天津市第二中级人民法院，（2017）津02民终1020号。

编排/郗博鸣

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