阅读提示：本文内容涵盖夫妻房产权属认定、房产分割请求权的界定、离婚房产分割方式、共有房产的处分等几类纠纷的司法裁判要点，共计96条。每一条裁判要点均由要点、解析、索引三部分组成，所有引证资料均来源于最高人民法院公开出版或编发的权威著述，力求体现司法实践的通行规则，以便为您的实务工作提供有理有据的操作指引。本文未经授权，谢绝转载。
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43.夫妻一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时夫妻共同还贷所对应财产的增值部分应为夫妻共同还贷部分乘以该不动产升值率。
解析：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”在适用该条规定时，计算双方婚后共同还贷支付的款项所对应财产的增值部分，第一步应先计算该不动产的升值率，不动产升值率﹦不动产现价格÷不动产成本，不动产成本﹦购买时不动产价格﹢共同还贷的利息部分﹢其他费用（如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费）；第二步由夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。通过上述两步计算得出的数额，应当根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿，原则上该数额的一半为非产权登记一方离婚时应得的补偿数额。
索引：甲男与乙女离婚纠纷案，见吴晓芳：《不动产婚内共同还贷及增值的计算》，载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2016年第1辑（总第65辑），人民法院出版社2016年版，第162—164页。
44.夫妻双方签订离婚协议将共有房产赠与子女，一方离婚后反悔请求撤销赠与，人民法院经审查没有欺诈、胁迫情形的，应当判决驳回其诉讼请求。
解析：夫妻离婚时协议将共同所有的房屋赠与子女，一般有两种情况：一是在民政部门登记离婚，签订协议将夫妻共有的房产赠与子女；二是在法院协议离婚、领取民事调解书，自愿将房产赠与子女。男女双方基于离婚事由将夫妻共同财产处分给子女的行为，可视为一种附离婚条件的赠与行为，该赠与条款与整个离婚协议是一个整体，与解除婚姻关系密不可分，与单纯的赠与行为性质不同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条的规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”在双方婚姻关系已经解除的前提下，当事人反悔请求撤销该赠与条款的，如果不能举证签订协议时有欺诈、胁迫的情形，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。如果当事人达成的赠与协议经过人民法院审查确认后制作成民事调解书，该调解书一旦生效，即赋予了和判决书同等的强制效力，其效力应该等同于或高于经过公证的赠与合同，双方当事人均必须履行，原则上不能予以撤销。
索引：李某与王某离婚后财产纠纷案，见吴晓芳：《离婚协议中房产赠与条款的撤销问题》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2013年第3辑（总第55辑），人民法院出版社2014年版，第101—104页。
45.夫妻双方签订离婚协议将共有房产赠与子女，该子女起诉请求履行赠与条款或者申请法院强制执行的，人民法院不应受理。
解析：夫妻离婚时协议将共同所有的房屋赠与子女，由于作为受赠人的子女既不是离婚协议中的权利人，也不是民事义务的承受人，其只是民事权利所指向的对象，即离婚协议中赠与条款的受益人，其作为原告起诉不适格；对于离婚当事人在法院主持下达成协议领取调解书的情形，根据《民事诉讼法》第二百三十六条的规定“调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行”，作为受赠人的子女显然不是“对方当事人”，其没有权利到法院申请执行。
索引：李某与王某离婚后财产纠纷案，见吴晓芳：《离婚协议中房产赠与条款的撤销问题》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2013年第3辑（总第55辑），人民法院出版社2014年版，第101—104页。
46.离婚协议中一方同意将归己一方所有的不动产给另一方的，属于赠与行为；在办理过户登记手续前，赠与人有权撤销该赠与行为。
解析：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条第一款规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，若无违反法律、行政法规的强制性规定或者可撤销情形的，对男女双方具有法律约束力。离婚后一方同意将离婚协议中归己一方所有的财产给另一方的，应视为赠与行为。根据《合同法》第一百八十六条第一款规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。如果赠与物为不动产，根据《合同法》第一百八十七条、《物权法》第九条第一款规定，赠与双方应当办理不动产过户登记手续，在不动产未经登记转移至另一方名下时，赠与人有权撤销赠与行为。
索引：赵建伟诉王珍珍离婚后财产纠纷案（河南省睢县人民法院〔2013〕睢民初字第497号民事判决），见梁锦学：《赵建伟诉王珍珍离婚后财产纠纷案——离婚协议中财产分割条款的效力及不动产赠与撤销权的认定》，载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2014年第2辑（总第88辑），人民法院出版社2015年版，第105—110页。
47.对于恋爱同居期间购置的房产，应当根据双方的实际出资比例分割，但已明确登记为共同共有的，应以均等分割为原则，并充分考虑双方的出资情况。
解析：房产登记公示是认定房产权属甚至是区分按份共有还是共同共有的重要依据，但对基于家庭关系或其他特殊关系而产生的共有，有时真正权属与房产登记可能不尽一致，分割时应尽量体现公平原则。对于双方当事人在恋爱同居期间共同出资购置的房产，在分割时通常不能按照夫妻共同财产进行平均分割，而应根据双方的实际出资比例分割，但已明确登记为共同共有的房产，应以共同共有均等分割为基本原则，并应充分考虑双方对房产出资的多少。另外，房屋共有人通过协议约定，一方将房屋的所有权全部无偿转让给另一方，但该协议签订后，双方并未按照约定将房产过户，此时房屋所有权并未发生转移，无偿赠与的一方可以将该赠与撤销，因此，该协议不能作为双方分割共有财产的依据。
索引：卢某诉庞某共有房屋分割纠纷案（广东省湛江市中级人民法院〔2011〕湛中法民一终字第199号民事判决），见陈志韧：《共同共有的房产在分割时应考虑共有人的实际出资》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2011年第22期。
48.夫妻一方婚前以个人财产支付首付款、婚后登记于该方名下并由双方共同还贷购买的不动产，离婚时双方对该不动产的归属未达成协议的，其产权应当归首付款支付方，并补偿另一方共同还贷款项的一半及其对应的增值款。
解析：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时双方对该不动产的归属与分割不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。对于双方婚后共同还贷支付的款项，因该款项属于夫妻共同财产，一般情况下，可以按照一人一半的原则分割，即离婚时取得不动产产权的一方应当将该款项的一半补偿给另一方。对于双方婚后共同还贷支付的款项相对应的不动产增值部分，因这部分财产已包含在不动产实际价值中，故应考虑离婚时不动产的市场价值及共同还贷款项所占全部购置款的比例等因素，根据照顾子女和女方权益的原则，由取得不动产产权的一方对另一方予以补偿，补偿额度一般应为与共同还贷款项的一半相对应的不动产增值款。
索引：王明坤诉庄佃芝离婚纠纷案（山东省日照市中级人民法院〔2012〕日民一终字第104号民事判决）；沈霞诉钱明磊离婚纠纷案（上海市第二中级人民法院〔2010〕沪二中民一〔民〕终字第1283号民事判决），见张宝华、王林林：《婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割——山东日照中院判决王明坤诉庄佃芝离婚纠纷案》，载最高人民法院主办：《人民法院报》2012年4月12日第6版“案例指导”；另见岑华春、王飞：《一方婚前贷款所购房屋可认定为个人财产——上海二中院裁定沈霞诉钱明磊离婚析产案》，载最高人民法院主办：《人民法院报》2010年9月30日第6版“案例指导”。
49.一方离婚后拒不履行离婚财产分割协议约定的房产赠与条款，另一方要求其协助办理房产过户手续的，人民法院应予支持。
解析：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条、第九条的规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力；双方离婚后，一方拒不履行上述财产分割协议发生纠纷诉至法院，如果未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，人民法院应当判决继续履行该财产分割协议。如果离婚财产分割协议约定有房产赠与条款，因财产赠与属于财产处理的一种特殊形式，故该赠与条款同样对离婚双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照协议的约定履行，任何一方都不能随意变更或撤销。根据《物权法》的规定，不动产物权须在办理登记后发生所有权转移，故只有将房产过户至受赠人的名下，赠与人的赠与行为方能视为完全履行。因一方拒不履行协助办理房产过户义务，另一方提起诉讼的，人民法院应予支持。
索引：王小平诉徐忆兵离婚后财产纠纷案（浙江省衢州市中级人民法院〔2011〕浙衢民终字第95号民事判决），见潘婷：《离婚协议财产赠与应依法履行——衢州中院判决王小平等诉徐忆兵离婚协议履行案》，载最高人民法院主办：《人民法院报》2011年9月15日第6版“案例指导”。
50.对于夫妻双方未经审批建造的房屋，人民法院在离婚诉讼中不应判决该房屋所有权的归属，亦不宜判决房屋建材的归属，而应当根据实际情况判决由当事人使用。
解析：在婚姻关系存续期间，夫妻双方未经审批建造的房屋，属于违法建筑，在有关行政主管部门未对该房屋的相关性质作出认定和处理前，人民法院无法对房屋的所有权权属作出确认并作相应处理，但亦不宜采取判决房屋建材归双方当事人所有的简单做法。对此，可以依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条第一款的规定处理，即“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”
索引：王柏明诉方美兰离婚纠纷案（浙江省慈溪市人民法院〔2008〕慈民一再抗字第8号民事判决），见岑丽芬：《王柏明诉方美兰离婚案》，载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2010年民事审判案例卷）》，中国人民大学出版社2011年版，第346—350页。
51.夫妻关系存续期间搭建的违章建筑，不宜作为夫妻共同财产由人民法院判决分割，但该违章建筑被政府依法拆迁补偿的，当事人可以请求分割拆迁补偿款。
解析：所谓违章建筑，就是未经相关主管部门的许可而动工兴建的建筑物。违章建筑大体上分为两种情况：一是建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证；二是建筑人虽然已经取得土地使用权，但尚未取得建筑许可证而擅自建设。夫妻关系存续期间搭建的违章建筑，虽然被登记在房产证中，但是基于其破坏国家行政机关对于土地、规划、建设的管理秩序，违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的禁止性规定，不宜作为夫妻共同财产由人民法院以判决的方式予以分割。人民法院应当就此向双方当事人释明，只有当诉争违章建筑被政府依法拆迁补偿而其价值得以合法形式体现后，当事人才可以就拆迁补偿款的分割另行协商或提起诉讼。
索引：黄素珍诉沙立夫离婚后财产纠纷案（重庆市第五中级人民法院二审民事判决），见刘德宝、蒋璐：《离婚后财产纠纷中违章建筑不宜作为夫妻共同财产分割》，载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2016年第2辑（总第66辑），人民法院出版社2016年版，第253—257页。
52.夫妻一方未经另一方同意以共同共有房屋抵押的，合同相对方符合善意取得法定要件的，其房屋抵押权应予保护。
解析：根据《物权法》第一百零六条的规定，当事人善意取得不动产抵押权的，除法律另有规定外，应当符合下列情形：（一）取得抵押权时是善意的；（二）已经履行了主合同的义务；（三）已经办理了抵押登记手续。据此，夫妻一方未经另一方同意以共同共有房屋作为抵押物签订抵押借款合同，如果合同相对方在签订借款及抵押合同时，审核了房屋产权证等有关材料，已尽到足够的审查注意义务，其为善意，并履行了给付款项的义务，且已经办理抵押登记手续，应当认定抵押合同有效，其抵押权应予保护。因此，夫妻另一方要求确认抵押合同无效并撤销抵押登记的诉讼请求，人民法院不应支持。对夫妻另一方的损害，应由擅自处分共有财产的一方承担责任。
索引：王某诉李某、中国民生银行股份有限公司天津分行借款担保合同纠纷案（天津市第一中级人民法院〔2013〕津一中民二终字第0069号民事判决），见于筱江：《夫妻一方未经对方同意签订抵押合同的效力》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2015年第8期。
53.夫妻一方未经对方同意将夫妻共同财产抵押给第三人，认定第三人证明抵押合同有效的举证责任，应当适用抵押行为发生时的法律。
解析：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，在夫妻一方对夫妻共同财产做重要处理决定，“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，或“第三人善意、有偿取得该项财产的”，应当维护善意第三人的合法权益，认定该处理决定有效。就夫妻一方未经对方同意将夫妻共同财产进行抵押而言，两个司法解释对第三人的举证责任要求不同。根据《婚姻法》司法解释的规定，第三人要证明抵押合同有效，就有义务就其“有理由相信夫妻一方签订抵押合同的行为为夫妻双方共同意思表示”承担举证责任，而这种证明相对来说是比较困难的。根据《民法通则》司法解释的规定，第三人要证明抵押合同有效，其证明义务为：第三人“善意、有偿”与夫妻一方签订抵押合同，而这种证明相对来说比较容易。人民法院应当根据法不溯及既往的基本原则，选择适用相应的法律。
索引：中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张瑱瑱、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷案，见杨永清：《关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张瑱瑱、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案的请示与答复》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2003年第1卷（总第13卷），法律出版社2003年版，第134—146页。
54.夫妻双方协议分割共有的抵押财产的，人民法院不得以未经抵押权人的同意为由，认定分割协议无效。
解析：《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据该条规定，抵押人转让抵押财产，一般应当经抵押权人同意，但该规定仅适用于抵押财产转让的情形。夫妻双方协议分割夫妻共有的抵押财产，系抵押财产的分割而非抵押财产的转让，其不会导致抵押财产价值的减少，且抵押权具有不可分性，不会因抵押财产的分割而影响抵押权的效力及其实现，故不适用上述规定，即无须经抵押权人同意；人民法院不得以未经抵押权人的同意为由，认定分割协议无效。
索引：吴少淋与蔡金莲、石狮市湖南经联社合作基金会财产分割纠纷案（福建省石狮市人民法院民事判决），见李鸿鹤：《吴少淋诉蔡金莲离婚时双方协议店屋土地使用权归其享有要求确认案》，载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2001年第2辑（总第36辑），人民法院出版社2001年版，第70—77页。
55.当事人双方转让以按揭贷款形式购买的商品房，约定由买受人承担按揭贷款的还款义务的，该转让行为无须经按揭房屋抵押权人的同意。
解析：根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，当事人双方签订房屋买卖合同，转让以按揭贷款形式购买的商品房，买受人承担按揭贷款的还款义务，因双方当事人的约定并未损害按揭房屋抵押权人银行的利益，故无须经抵押权人同意，如果该房屋买卖合同没有其他违反法律强制性规定的情形，则应认定房屋买卖合同合法有效。
索引：赵红刚诉王伟东房屋买卖合同纠纷案（新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院〔2008〕乌中民四终字第1006号民事判决），载最高人民法院主办：《人民法院报》2009年10月2日。
（案例部分推完，下期推送实务观点部分）
编排/雷彬
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726