文/孙伟  山东荆河律师事务所实习律师

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一、本文写作背景

在司法实践中，商品房预（销）售合同双方当事人一般会对合同的解除条件、行使期限等进行约定。该商品房预（销）售合同根据《城市商品房预售管理办法》第十条（2004年建设部令第131号修订）规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门或土地管理部门办理登记备案手续。经过备案的商品房预（销）售合同的解除，在实务中要通过人民法院或者仲裁委生效法律文书才能撤销备案，以及其他种种原因的影响，可能出现守约方没有及时行使合同所约定的解除权，而导致约定的解除权因逾期行使而消灭，亦或是可能出现该合同既无法解除又无法继续履行的情况。

笔者通过一则实务案例，结合最高人民法院、部分省高级人民法院判例予以分析。

二、案情简要

2016年12月14日，某房产开发公司与甲、乙网签商品房预（销）售合同，约定甲、乙向某房产开发公司购买位于某地6号楼3单元16层1602号，房价704000元。2016年12月14日前甲、乙支付204000元首付款，余款500000元由甲、乙申请公积金贷款。同时补充协议约定买受人在本合同签订之日起20日内不申请贷款、未能取得贷款、在本合同签订之日起30日内不付清余款，均属于买受人未按合同约定期限付款，出卖人有权解除本合同。合同签订当天，甲、乙向某房产开发公司支付204000元首付款，之后甲、乙因个人原因未能共同在规定期限内取得公积金贷款。付款到期之后某房产开发公司电话询问了甲、乙未付余款的原因，甲声称与乙产生矛盾分手，自己一人无法办理公积金贷款，某房产开发公司也一直没有交房。2018年7月3日某房产开发公司通过邮政特快专递形式分别向甲、乙寄送律师催告函，甲、乙收到律师催告函后仍未履行付款义务。2019年2月28日某房产开发公司向法院起诉要求解除合同。甲、乙则要求继续履行合同，不同意解除合同。

三、合同解除权主要涉及的法律及司法解释

（一）案件事实分析

1.本案中双方在合同中没有约定解除权行使期限；

2.某房产开发公司没有在解除权发生之起一年内行使解除权；

3.甲、乙要求继续履行合同，而又无力支付购房款或者申请贷款；

4.甲、乙经某房产开发公司催告履行付款义务后仍为履行付款。

本案事实部分原、被告双方没有争议，对如何法律适用有不同主张。

（二）本案主要涉及的法律及司法解释

1.《中华人民共和国合同法》（下文简称《合同法》）

《合同法》第93条：

【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。

【第二款】当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

《合同法》第94条：

【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；...。

《合同法》第95条：

【解除权消灭】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

【第二款】法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下文简称《商品房买卖合同解释》）第15条：

根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

【第二款】法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

四、合同解除权守约方法律适用各观点分析

（一）约定解除权行使期限不受《商品房买卖合同解释》第15条第2款限制，即守约方主张合同约定解除权不受一年的除斥期间限制，约定解除权不消灭。

理由：守约方主张合同解除权的法律依据是合同法第93条第2款的规定，即约定解除权，某房产开发公司与甲、乙之间补充协议中仅约定了解除权成就的条件，没有约定解除权行使的期限，某房产开发公司可以随时主张合同解除权。而解释第15条第2款，适用的是法定解除权的情形，因为第15条第1款明确规定根据合同法第94条的规定，而合同法第94条指的是法定解除权，第15条第2款是针对第1款法定解除权的行使条件和期限进行的细化。因此，本案不适用《商品房买卖合同解释》第15条的规定。

笔者认为：首先，《商品房买卖合同解释》第15条是对《合同法》第94条第（三）项、第95条第2款前半部中“合理期限”的细化和明确，即经催告后或者经对方当事人催告后,“三个月”。第15条第2款第2句是指，法律没有规定（法定解除权的行使期限）或者当事人没有约定（约定解除权的行使期限），对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，法定解除权和约定解除权均适用该条的规定。

其次，司法实践中，如最高人民法院案号为（2016）最高法民申760号裁判也采此观点：买受人未依《补充协议》在约定期限前支付购房款，出卖人依约享有合同解除权，但出卖人在享有合同解除权发生之日起一年内并未行使合同解除权，依据《商品房买卖合同解释》第十五条第二款规定，解除权消灭。再例如，山东省高级人民法院（2016）鲁民申2575号认为，本案的焦点问题是涉案合同是否应继续履行。原审法院认定，双方在涉案商品房的买卖中未约定涉案合同解除权的行使期间，依据《商品房买卖合同解释》第十五条第二款之规定，应适用一年的除斥期间。

最后，《商品房买卖合同解释》第15条第2款中“对方当事人没有催告的”情形，限定为“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”，值得商榷。第一，《合同法》第95条第2款仅规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭了”，这一条文并没有就对方没有催告的情况下，当事人解除权的行使期限作出规定。第二，最高法院只能够就“法院在审判工作中具体应用法律的问题”进行解释。第三，司法解释应当符合立法的目的、原则和原意。也就是说，当法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，对方又没有催告的，当事人可以随时行使解除权，不受时间限制。

（二）守约方依据《合同法》第94条第（四）项主张享有法定解除权，可以随时行使解除权。

理由：买受人一方迟延履行购房款义务致使出卖人不能实现合同目的，守约方享有法定解除权，可以随时行使法定解除权。

守约方依据《合同法》第94条第（四）项，主张法定解除权实务中有不同的认识。如沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终1574号民事判决，一、二审法院均认为买受人仅支付部分首付款，其余的首付款、房屋贷款款均未给付，符合合同约定的解除条件，且买受人至今未支付全部购房款，足以导致出卖方的合同目的无法实现。广东省高级人民法院（2014）粤高法审监民提字第39号民事判决书中，广东省人民检察院抗诉认为《合同法》第94条第（三）项情形和第（四）项情形存在一定区别，第（三）项情形主要针对的是非定期行为履行迟延，而第（四）项主要针对的是迟延履行定期行为导致合同目的落空。检察机关提出的抗诉理由，广东省高级人民法院予以支持。再例如山东省高级人民法院（2016）鲁民申2575号认为，从本案案情看，申请人所主张…未及时付款的违约责任承担等问题，并不必然导致合同的解除。

本文案例中，甲、乙未按期交付余款或者未能及办理按揭，但该合同中时间因素并不具有至关重要性，甲、乙迟延交付的款项可通过补交或者主张迟延履行违约金等形式来弥补卖房人损失，如甲、乙违约支付房款，某房产开发公司应当及时催告甲、乙履行义务，该种迟延未达到直接认定合同目的落空的程度。经催告后在三个月的合理期限内甲、乙仍未履行的，依据《商品房买卖合同解释》）第15条第1款的规定请求解除合同。笔者倾向于守约方依据《合同法》第94条第（三）项的规定主张享有合同解除权。

（三）约定解除权因逾期不行使而消灭后，守约方依据《商品房买卖合同解释》第15条第一款规定，经催告后三个月内对方仍未履行的，守约方享有法定解除权，主张解除合同。

理由：约定解除权消灭并非当然排斥法定解除权的适用，即合同约定解除权因逾期不行使而消灭后，则合同应当继续履行，但合同继续履行则仍应以有继续履行的可能或者符合合同目的，如守约方经催告后三个月内对方仍未履行的，守约方依据《合同法》第94条第（三）项以及《商品房买卖合同解释》第15条第一款的规定，只要满足法定解除权产生的前提条件，即经催告后三个月内对方仍未履行的，法定解除权便产生。参见（2014）粤高法审监民提字第39号民事判决。

笔者完全赞同此观点。就本案而言甲、乙在2016年12月14日网签商品房预（销）售合同之日起30日内不付清余款，某房产开发公司于2017年1月13日享有约定解除权。在双方当事人没有约定解除权行使期限的情形下，且甲、乙也没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。2018年1月12日某房产开发公司约定解除权消灭，应当继续履行合同。2018年7月3日某房产开发公司通过邮政特快专递形式分别向甲、乙寄送律师催告函，甲、乙在收到催告函后应当在2018年10月2日前履行支付义务。甲、乙经催告仍然不履行合同，守约方某房产开发公司仍然可以依照法律规定主张解除合同。因此，无论约定解除权是否消灭，守约方及时进行催告都是维护自己合法权益最有效的手段之一。

附：

广东省高级人民法院印发

《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知

全省各级人民法院:

　　现将《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。

　　特此通知。

广东省高级人民法院

                            2017年9月12日

第43条规定：合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。

编辑/代重阳