文/胡小玮  江西求正沃德律师事务所律师

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原文按：在实践中，有的被征收人“不按套路出牌”，在评估时拒绝评估机构入户评估，导致对被征收房屋或装饰装修等无法评估；或在评估后拒绝接收评估报告，导致评估报告超过有效期，以期通过拒不配合的方式，阻挡征收（拆迁）进程。那么，该做法是否可行？本文，我们通过研究司法实践案例，收集整理司法实践中比较有代表性的观点，来分析这一问题。

一、拒绝入户评估，被征收房屋价值如何确定？行政机关可否作出补偿决定？

在征收补偿当中，评估报告只有准确反映被征收房屋的价值，被征收人才有可能获得充分合理的补偿。要做到这一点，不仅需要行政机关和评估机构依法依规实施评估，同时也离不开被征收人自身的配合与协助。如果被征收人拒绝履行配合与协助的义务导致无法评估，如出现不利后果应由被征收人承担。即便被征收人拒绝协助评估，也并不能达到阻止征收（拆迁）进程的目的，在此情形下行政机关可结合被征收房屋所有权证所载内容并结合前期调查的现场勘察结果，认定被征收房屋的性质、用途、面积、位置、建筑结构、建筑年代等，评估确定被征收房屋价值；对于不能入户评估的装饰装修等部分，则待可入户评估后再予以评估确定补偿价格。行政机关在根据或参照现有条件确定补偿价格后，可据此作出补偿决定。本节所研究案例即属此种情形，在孙XX拒绝评估机构入户，导致装饰装修及房屋附属物无法评估的情况下，征收部门在补偿决定中载明经入户按实评估后按规定予以补偿，人民法院判决对这一做法予以认可。

案情简介：2015年2月10日，浙江省舟山市普陀区人民政府（以下简称普陀区政府）作出普政房征决（2015）1号房屋征收决定，对包括孙XX在内的国有土地上房屋及附属物进行征收。在完成公告房屋征收决定、选择评估机构、送达征收评估分户报告等法定程序之后，孙XX未在签约期限内达成补偿协议、未在规定期限内选择征收补偿方式，且因孙XX的原因，评估机构无法入户调查，完成被征收房屋的装饰装修及附属物的价值评估工作。2015年5月19日，普陀区政府作出被诉房屋征收补偿决定，并向其送达。该补偿决定明确了被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费等数额，决定被征收房屋的装饰装修及附属物经入户按实评估后，按规定予以补偿及其他事项。孙XX不服，提起诉讼，请求撤销被诉房屋征收补偿决定。

裁判结果：舟山市中级人民法院一审认为，本案房地产价格评估机构根据被征收房屋所有权证所载内容并结合前期调查的现场勘察结果，认定被征收房屋的性质、用途、面积、位置、建筑结构、建筑年代等，并据此作出涉案房屋的征收评估分户报告，确定了评估价值（不包括装修、附属设施及未经产权登记的建筑物）。因孙XX的原因导致无法入户调查，评估被征收房屋的装饰装修及附属物的价值，故被诉房屋征收补偿决定载明对于被征收房屋的装饰装修及附属物经入户按实评估后按规定予以补偿。此符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十三条第三款的规定，并未损害孙XX的合法权益，遂判决驳回了孙XX的诉讼请求。孙XX提起上诉，浙江省高级人民法院判决驳回上诉、维持原判。

二、因延迟送达，导致评估报告有效期届满，该评估报告能否作为补偿决定的依据？

上一期我们谈到，国有土地上房屋征收评估时点应为作出房屋征收决定之日。但在实践中，不仅会出现被征收人拒绝入户评估的情况，还经常会发生被征收人拒绝接收评估报告，导致行政机关在超出评估报告有效期（通常为一年）后才作出补偿决定，那么，如补偿时评估报告已超出有效期，该评估报告是否还能作为补偿依据？行政机关在补偿时如何确定评估时点？

虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定对市、县级人民政府作出征收补偿决定的期限没有明确规定，但按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十六条第二款的规定，对被征收人应给予公平补偿。评估报告在有效期满后才予以送达，市、县级人民政府在评估报告有效期满后才进行补偿的，行政机关应进行合理的解释说明，如果能够证明过分延迟送达评估报告、作出补偿决定是因为被征收人的原因造成的，或虽延迟作出补偿决定但足以实现公平补偿的，可认可补偿决定的合法性（即应坚持“征收决定公告之日”作为确定补偿的评估时点）；如果过分延迟（评估报告有效期满后）作出补偿决定是因房屋征收部门或市、县级人民政府造成的，且在此期间房屋价格发生较大幅度上涨，则再以评估报告作为补偿依据不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公平补偿原则，不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”作为确定补偿的评估时点。本节所研究案例虽被发回重审，但最高人民法院对于评估报告超出有效期限，且行政机关据此作出补偿决定有关问题做出充分论述，具有很大的参考价值。

案情简介：2015年1月8日，硚口区政府作出硚政征〔2015〕1号《房屋征收决定书》，决定征收硚口区内燃机宿舍片旧城改造项目范围内国有土地上的房屋，并于同日公告。后，硚口区征收办委托评估机构对曾XX被征收房屋作出四份评估报告，但硚口区政府只向曾XX送达了一份评估报告即《房屋评估报告》，未送达《装修评估报告》等其它三份评估报告。硚口区政府于2016年10月11日作出《补偿决定书》，并于当日在房屋征收范围内进行张贴公告。曾XX对该《补偿决定书》不服，诉至法院。

裁判结果：最高人民法院再审认为，……(二）关于评估报告时点及有效期问题。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定对市、县级人民政府作出征收补偿决定的期限没有明确规定，但按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十六条第二款的规定，对被征收人应给予公平补偿。近年来由于房屋价格波动幅度较大，如果征收决定公告日与作出补偿决定之日之间差距较大，确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。在此情况下，可参照《房地产抵押估价指导意见》第二十六条“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外”的规定对相关情况进行判断。评估报告在作出一年后才予以送达，市、县级人民政府在评估报告作出后一年后才进行补偿的，行政机关应进行合理的解释说明，如果能够证明过分延迟送达评估报告、作出补偿决定是因为被征收人的原因造成的，或虽延迟作出补偿决定但足以实现公平补偿的，可认可补偿决定的合法性；如果过分延迟作出补偿决定是因房屋征收部门或市、县级人民政府造成的，且在此期间房屋价格发生较大幅度上涨，则再以评估报告作为补偿依据不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公平补偿原则，不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”作为确定补偿的评估时点。

结语：根据上述两个案例可看出，在征收补偿中，行政机关具有保证征收程序合法、被征收人获得充分合理补偿的义务；对应的，被征收人对行政机关合法的行政行为同样具有配合的义务。如行政机关的征收行为违反法定程序，应由行政机关承担不利后果；但如因被征收拒不配合行政机关合法的行政行为，则行政机关可采取不损害被征收人利益的方式作出补偿决定，推进征收（拆迁）进程，如造成的不利后果也应由被征收人自行承担。

编辑/daicy