文/洪文斌

本文首发于无讼APP，未经作者许可禁止转载。

一、从司法解释规定的模糊性说起

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。

本文重点针对房屋抵押的情况展开，此条司法解释规定了在订立商品房买卖合同时，若存在出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人的权利如何救济，重点是规定的惩罚性赔偿责任。

但该条司法解释在司法实践中存在理解上的模糊性，如在订立商品房买卖合同时存在出卖人的工作人员失误未告知所售房屋存在抵押的情况，但至买受人起诉时尚未对买受人产生任何影响，此种情况下，买受人是否可以依据此条司法解释主张解除合同并承担惩罚性赔偿责任？

又如订立商品房买卖合同时未告知所售房屋存在抵押，但后续及时将抵押解除，未对买受人产生任何实质性的影响，此种情况买受人是否有权起诉解除合同并要求承担惩罚性赔偿责任？“故意隐瞒”如何认定？

二、订立商品房买卖合同时未告知抵押但及时解押的不同司法裁判

观点一：订立商品房买卖合同时，所售房屋已经抵押，但在诉讼期间已经注销抵押登记，买卖合同应继续履行，买受人起诉解除商品房买卖合同，若出卖人不同意，则买受人无法解除。

“本院认定原告是与被告建立的商品房买卖合同关系。虽然原、被告在签订商品房买卖合同时，涉案房屋已经抵押，但在诉讼期间，涉案房屋已经注销抵押登记，买卖合同应继续履行”。（参见辽宁省丹东市振安区人民法院(2018)辽0604民初1268号一审民事判决书）

观点二：出卖人未能提供证据证明订立商品房买卖合同时已告知抵押情况，出卖人在订立合同时已存在欺诈行为，无论抵押是否后续可解除，不影响买受人依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款主张撤销合同，进而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条请求出卖人承担责任。

“信和公司未能提供证据证明其在与李跃成签订《商品房买卖合同》时，已明确告知李跃成涉案房屋已处于抵押状态的真实情况，致使李跃成陷入错误、在违背其真实意思的情况下与信和公司签订合同并支付30%的购房款，故信和公司已构成欺诈”、“信和公司在与李跃成签订涉案《商品房买卖合同》时存在欺诈行为，无论在建工程抵押是否可解除，均不影响李跃成依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款主张撤销合同”、“李跃成基于撤销涉案合同的前提，有权主张信和公司返还已付购房款及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）、赔偿损失，并可以请求信和公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。信和公司上诉主张不应返还购房款及利息、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，与法律规定不符，且信和公司至今尚未提供证据证明其已就涉案房屋解除抵押，故本院不予支持”、“一审法院综合考虑信和公司的过错和给李跃成造成的损失，酌情认定信和公司承担已付购房款143188元的30%即42956.40元的赔偿责任并无不当，本院予以维持”。（参见广西壮族自治区防城港市中级人民法院(2016)桂06民终231号二审民事判决书）

三、同一问题不同裁判的法律分析

上述司法判决事实上是针对相同的问题作出的不同司法判决，即在订立商品房买卖合同时未告知抵押情况但及时解除了抵押后，买受人是否可以依据法律规定撤销商品房买卖合同并依据司法解释规定要求出卖人承担惩罚性赔偿责任的不同司法认定。

首先，《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。

与本文分析相关的是“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，那么是否订立合同时存在欺诈，买受人即有权要求撤销已订立的合同？

笔者认为此时需严格遵循文义解释，若合同相对方及时采取了补救措施未使对方造成任何损失，那么不应当再支持买受人起诉撤销合同，因为上述法律已明确规定“受损害方”才有权请求撤销，而如果没有实际损害，则并无“受损害方”，自认为受损害方的并不能获得法律的支持。

其次，如果依据上述分析，出卖人及时采取补救措施解除了抵押，未造成买受人任何损害的发生，那么买受人是不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定主张惩罚性赔偿责任的，因为虽然出卖人订立商品房买卖合同时未告知所售房屋抵押情况，但并未“导致合同无效或者被撤销、解除”，进而出卖人无需依据此条承担责任。

最后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条应注意并非订立合同时存在故意隐瞒房屋抵押则直接可以主张合同解除、撤销、无效，司法解释应是在法律规定的前提下进行解释，而不是直接创设新的合同解除、撤销、无效的条件。

编辑/杨冬雪