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近日，国务院办公厅印发《关于完善支持政策促进农民增收的若干意见》，要求完善农村集体产权权能，加快农村承包地、林地、草原、“四荒地”、宅基地、农房、集体建设用地等确权登记颁证。推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。瞬间，农村房屋和农村土地的价值暴涨，城中村改造或者进城时把房屋卖掉的，又蠢蠢欲动，想反悔当时的买卖协议，集体土地房屋诉讼面临大量增长的压力。厘清下面几个关键，集体房屋土地诉讼也无特殊之处。

关键一：买卖合同的效力问题

我国对农村房屋的转让目前并未专门立法。所以我们了解一些规定和法律法规中涉及农村集体土地的内容。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可以看出，法律并不禁止农村村民出卖宅基地上所建住宅，只是卖房后再申请宅基地的将不被批准。第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。其立法本意即为保护农民合法权益。

《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定：社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。这一规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。

1987年《土地管理法》第62条及其他条款的规定，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。控制了宅基地的使用对象，但未明确禁止房屋转让。

最高法院〔1992〕民他字第8号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。

1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

按照房地产管理法中房地一致的大原则，城市房地产管理法中“地随房走”的原则不能直接适用于农村房屋的转让，但是鉴于房屋与土地的紧密关系，宅基地上的房屋也不可能成为“空中楼阁”，农村房屋和其占用范围内的土地也同样不宜隶属于不同的民事主体。由此，农村宅基地上房屋出售后、该房屋占用范围的土地使用权也应一并转让。

《中华人民共和国土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”因此，农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，可以看出此类合同无效。

注意的是，土地管理法是1987年出台的，此前的买卖合同是有效的，这是诉讼中应该特别注意的。

关键二：农村宅基地是否可以继承。

《继承法》第三条，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的房屋、储蓄和生活用品。农村房屋属于农民合法财产，意味着可以继承。但大家对房屋对应的宅基地能否继承有异议。

2008年，国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）明确规定“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理”，首次明确农民集体内部成员可以通过依法继承房屋取得宅基地使用权，办理登记手续。

国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知规定：已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。

可以看出，继承登记此类“非主动”获得的宅基地使用使用权和房屋所有权是可以登记的，并且不受一套和身份的限制。

关键三：获得人员是否具有集体组织身份。

目前最大的争议就是获得人的身份不是农村集体成员，能否获得集体组织中的一些权益。目前经常遇到的就是以下两类情况。

曾经具有集体组织成员身份的几种情况：以前在户口在集体组织，现在已经迁出的；退役士兵未安置工作回原籍入户的；大中专院校毕业生回原籍落户的；

现在拥有集体组织成员身份的几种情况：集体组织成员子女，合法落户；与集体经济组织成员结婚落户的；通过合法收养关系落户的；符合相关条件，户籍迁入本集体经济组织的。

实际诉讼中，只要拥有集体组织成员身份，并且只有一套，都会获得支持。需要特别注意的一点，就是当时具有集体组织成员身份，购买时无该集体组织内房屋的，即使现在不具有该组织成员身份了，也是可以获得所有权的。

关键四：合同无法取得物权效力的救济。

随着近年来房价的上涨，大量的农村房屋面临拆迁，该房被拆迁后权利人可能得到更多的权益。在目前已经进行的城中村改造中，很多卖房人由于买方不具有集体组织成员身份，而对买卖协议进行反悔，最终法院基本判决合同无效。

买卖双方在签订合同时，因为违反强制性规定，导致合同无效，但双方都有过错，并且房屋买卖协议确系双方真实意思的表示，卖方的反悔不符合我国民法通则规定的诚实信用原则。

《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于卖方也存在过错，如果现在只是让卖方返还当时买房的价款加上利息，不考虑房屋价格上涨因素，明显对买方不公，可以考虑另案起诉，要求卖房人对买方进行合理的价值补偿，目前有些法院已对此予以支持的判例。

编排/李玉莹

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