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“借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。

 

一、借名买房原因

 

1.规避法律、政策：1）规避房屋限购令政策;2）规避限贷令以及其他贷款障碍(购房人因年龄等原因无法办理银行按揭贷款，通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请);3）简便手续、减少税费；

 

2.争享特定购房优惠(比如经济适用房, 首套房优惠政策、限内部职工的特价房等)；

 

3.隐藏真实的财产信息(隐匿财产或转移财产而将房屋登记在亲朋好友名下);

 

4.其他原因。

 

二、借名买房的风险

 

（一）借名人风险

 

1.借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定或者违反社会公共利益，有可能导致最终合同无效的风险。

 

2.借名购买经济适用房等政策性房屋的，因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

 

3.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事；登记购房人死亡，房产被继承或其继承人不了解借名之事、不承认借名之事；登记购房人离婚，房产作为夫妻共同财产被分割。

 

4.借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。

 

5.房产被名义购房人擅自转让、设置抵押权或者被法院强制执行。

 

6.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。若房屋由善意第三人购买，善意第三人已经过户或者未过户而请求法院判决出卖方履行过户义务的情况下，法院应当支持。

 

7.出名人不配合办理过户。

 

总结而言，总体分为三类：借名买房事实存疑，房屋被处理或者受限制；办理过户存在障碍。

 

（二）被借名人风险

 

1.信用记录或受影响。一旦实际购房人还贷不及时，被借名一方不但存在债务风险，而且会有不良信用记录，对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。

 

2.受到限购政策等影响。等到自己买房时，也很可能因为有购房记录而不得不面临更为严格的相关购房政策。

 

三、借名买房合同效力认定

 

1.借名买房合同无效

 

有观点认为借名行为若是为骗购经济适用房或者是为了规避国家相关房产政策和法规的，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，应当认定为无效。

 

2.借名买房合同有效

 

另一种观点认为，当事人之间签订的关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。

   

3.笔者观点

 

根据《合同法》第五十二条规定，合同内容不违反法律、强制性规定即为有效。借名购房合同只要是双方当事人自愿签订，没有违反《合同法》五十二条的五种情形，就具有法律效力。

 

政府限购、限贷政策以及经济适用房的相关政策属于管理性强制性规定，并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，根据合同法司法解释（二）第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，因此违反类似规定不引起合同无效的后果。

 

四、房屋产权归属

 

借名买房关系认定及确认房屋所有权的过程中，举证责任主要集中在借名人一方。借名人应举证证明如下事项：

 

1.借名人与出名人有明确的借名买房及办理不动产权属转移登记的合同或协议（口头或书面），合同有效是实际购房人取得物权的前提条件，但就算借名购房合同有效，也不意味着实际购房人一定能取得房屋的所有权，需要考虑其他因素；

 

2.借名人实际出资，能够提供支付首付款、房贷的银行转账凭证；

 

3.实际占有该房屋，说明实际出资人是以使用为目的，否则可能被认定为借贷关系；

 

4.借名人要求办理产权转移登记的，应举证证明该房屋应具备上市销售及办理产权过户的条件，诉讼过程中借名人必须是已经符合购房条件，否则，法律不会支持诉讼请求；

 

5. 借名人主张房屋所有权不得对抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人购买，善意第三人已经过户或者未过户而请求法院判决出卖方履行过户义务的情况下，法院应当支持。至于借名人与登记权利人之间的争议，借名人只能基于债权请求登记权利人返还出资和承担违约责任。

 

五、借名买房所有权确认的司法实践

 

（一）案由确定

 

司法实践中主要通过所有权确认纠纷、物权保护纠纷、房屋买卖合同纠纷、合同纠纷为主，其中以所有权确认纠纷为案由比例较多，更能体现借名买房的法律实质，但其他案由亦不影响案件的审理。

 

（二）诉讼请求确定

 

借名买房纠纷中借名人的核心诉求是取得对于房屋的所有权，从具体的实现路径上包含确认借名买房协议效力，确认房屋所有权归借名人所有，要求被借名人办理过户。

 

其中确认借名买房协议效力常见于已签订书面借名买房协议，从借名人的诉求请求设计而言，合同效力不用预先提及，在对方提出时予以证明即可。

 

（三）裁判观点

 

【案例1】吴同喜与穆巍合同纠纷 北京市第三中级人民法院（2018）京03民终11159号

借名买房关系成立要素：借名买房原因合理性；出资情况（购房票据、银行流水）；房屋占有情况（物业证明、水电气缴费单据等）；房屋产权证书持有情况；相关的证人证言（或有）。

 

【案例2】冼平、蔡美兰所有权确认纠纷案 广东省高级人民法院（2018）粤民申336号

1.借名买房中所有权确认的前提是借名买房的事实成立，既包含约定、也包含实际的资金往来及其性质；

2.对房屋的实际占有只是确认借名买房事实成立的要素之一，必须同时证明双方存在借名买房的约定以及实际支付购房款等重要事实。

 

【案例3】赵建章、赵媛所有权确认纠纷 天津市高级人民法院（2016）津民申1745号

1.借名买房中应以实际买房人对房屋进行出资为构成要件，综合实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据及所有权证书持有状态等方面，即便没有书面借名买房协议也足以推定借名买房关系存在。

2.借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物，并非禁止流通物，在借名买房并不侵害国家及他人利益的情况下，不能因政策条件限制而否定借名买房对交易物的流通。

3.房屋取得所有权证书及契税缴纳满5年的情况下，经济适用房亦可以进行上市交易。

 

【案例4】陈容、禤品武物权保护纠纷 广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民申2125号

1.被借名人配偶主张被借名人名下的房屋为夫妻共同财产，在借名人能够证明其已支付购房款并且实际占有房屋，则被借名人配偶的主张将得不到支持。

2.司法实践中对于借名购买经适房的效力认可，不因违反相关政府政策而影响实际权利归属。

 

【案例5】袁禧立与吴伟民等房屋买卖合同纠纷 北京市高级人民法院（2016）京民申4579号

1.认定物权实际权利人不单纯看不动产登记所显示的内容，要结合取得产权的真实过程进行判断；

2.合同的性质判断不能以其名称判定，要关注真实的意思表示与合同的履行情况予以认定。

 

【案例6】王东与魏凤林房屋买卖合同纠纷 山东省高级人民法院（2015）鲁民提字第414号

1.借名协议不违反法律法规的禁止性规定，也没有损害国家及社会公共利益，为有效协议；

2.被借名人同意以其名义购房在未使用夫妻共同财产的情况下，同意借名买房不属于处分夫妻共同财产的行为。

3.房屋登记权利人与实际权利人不一致的情况，应认定实际权利人为房屋产权人。

 

【案例7】胡颖与谢维珍等所有权确认纠纷 北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第01149号

1.借名人如持有首付款发票、契税收据、公共维修基金收据、还款存折以及部分的贷款本金收回回单及计息回单、存款回单的票据原件，可以作为认定借名买房之事实。

2.缴纳物业费、供暖费并持有票据，可以作为实际占有使用房屋的证据。

3.亲属之间即使没有书面借名买房协议，但借名人出资真实且实际占有房屋的情况下，亦可认定借名买房关系成立。

4.借名买房获得的财产应受到法律保护，其正常可以依法继承，借名人的继承人可以享有房屋的权益。

 

【案例8】徐桂云与朱春婷房屋买卖合同纠纷 北京市第一中级人民法院（2013)一中民终字第8594号 

借名人依借名登记购房协议要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不仅要证明双方之间存在合法、有效的借名登记购房协议，还需证明具备房屋产权转移登记的现实条件。

 

六、风险规避建议

 

1.要清楚所购房屋的性质。避免购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致房钱两空。

 

2.签订书面借名买房协议。尽量与未处于婚姻关系的被借名人签订协议，以书面方式确定该房屋的实际出资人和权利人，就继承等情况做预先约定，同时注意是否有属于合同法五十二条导致合同无效的情形。

 

3.借名买房的理由具备合理性。法院在审理借名买房案件时，会首先审查借名原因的合理性，同时预留相关的政策证据等。

 

4.房款及税费缴纳。实际产权人在购房时应当从自己的账户直接支付房价款（包括首付款和房贷，直接转账给开发商和指定账户，注明转账用途），缴纳契税和大修基金事同上。

 

5. 资料的保存。所有与房屋有关的原始材料均由实际产权人持有，比如首付款支付凭证、按揭贷款还款凭证、购房合同、产权证、契税发票、大修基金收据。

 

6.实际占有使用。房屋交付后实际产权人及时使用，同时注意保留实际使用的证据，保护物业费、水电费缴纳凭证，相关的照片、视频、朋友邻居等。

 

7.将该房屋抵押给实际产权人。通过抵押的方式确保房屋被处理或者法院可能采取的强制措施。

 

8.关注实时购房政策和过户政策，待符合条件时及时借名人及时办理过户。

 

9.借名买房协议中严格约定违约责任。在借名买房协议中预先约定可能发生的被借名人主张房屋所有权、擅自转让房屋、赠与、抵押、查封、拒绝过户等，同时约定违约条款不因合同无效而无效，通过增加被借名人的违约成本从而促进协议的完整履行。

 

 

编辑/daicy