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随着房地产行业的快速发展，房产居间业务也随之得到了迅猛发展。但由于我国房产居间业务的发展时间较短，房屋买卖合同的当事人对房屋居间业务法律规则的认识并不深入导致实务中发生房屋居间纠纷时，当事人对居间规则的某些权利义务规则并不认同。由于缺乏相关的司法解释，司法实践中，各地法院对居间合同纠纷裁判规则也不尽统一。本文从房屋中介居间业务操作规范化的角度，就居间合同中的重要条款的设定及典型纠纷的裁判规则进行了阐述。

问题一、房屋买卖合同中可否约定居间人从定金中优先扣除居间报酬的权利

当事人在房屋买卖合同中约定，任何一方违约，违约方应当向居间人承担居间报酬。居间人有权从代为保管的定金中优先扣除居间报酬。此条款系房屋中介为防范买卖双方违约导致居间报酬无法收取时要求在房屋买卖合同中加入的内容。

该条款仅是对居间报酬在当事人违约时做的一种责任分担，定金扣除也仅仅是优先扣除，并非确定责任方的一种方式。司法实践中，当事人已经对具有该条款内容的合同签字确认的，法院一般认可该条款的法律效力。

【参考案例：四川省眉山市中级人民法院（2014）眉民终字第262号民事判决书】

问题二、未签订独家授权，买方通过其他中介成交的是否有义务向原中介支付居间报酬

委托人与房屋中介未就同一房源信息约定独家授权磋商及促成买卖合同的，委托人通过其他合法途径获悉该房源信息并与第三人签订买卖合同。此时即便委托人与房屋中介签订居间服务合同，但合同中不涉及上述内容的，房屋中介向委托人主张合同成立的居间报酬的，法院不予支持。

尽管如此，依据合同法第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。司法实践中，法院会结合房产中介提供的带领看房、洽谈房价等服务，对该部分费用的支持一般依据房屋中介的在提供居间服务过程中的实际费用裁定。值得注意的是，此种情况在司法实践中一般不需要房屋中介再另行起诉，主张居间活动的必要费用。为避免机械司法导致当事人的讼累，法院一般会根据案件情况直接判令当事人应当承担的居间必要费用。当事人在二审或者审监程序中以超过诉讼范围为由抗辩的，法院不予支持。

【参考案例1：青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1310号民事判决书；参考案例2：上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二（民）终字第2213号民事判决书】

问题三、房屋中介未协助办理房屋过户、贷款，能否作为不付或者少付居间报酬的理由

房屋中介与委托人的居间合同中约定，房屋中介应承担的合同义务包括促成合同成立、协助办理房屋过户、贷款等手续。除非居间合同中明确约定，在完成上述所有手续后，委托人才有义务支付居间人报酬，否则在居间人已经促成房屋买卖合同签订后，委托人对房屋中介的居间人报酬的全额支付义务即已产生。理由如下：

合同法第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”依据该规定，委托人向居间人支付居间报酬的时间点是居间人促成合同成立之时。虽然在居间合同中可能还约定了居间人应当履行的其他合同义务，但对于整个合同而言，促成合同成立为居间人的主要义务，其他义务仅属于居间合同的从义务。在房屋中介与委托人签订的居间合同中，显然协助办理房屋过户、办理贷款手续等均属于从义务。委托人不能因房屋中介未履行相应的从义务而主张不支付或少支付居间报酬。

当然，如果委托人与房屋中介已经明确约定居间报酬的支付条件为房屋中介完成某某手续的办理之后，如果由于第三方原因导致房屋买卖合同解除。此时委托人支付全额居间报酬的条件已经无法成就，故而法院会裁定委托人少付居间报酬。减少数额的确定方式在司法实践中各地法院所采用的方法并不统一，有的会考虑当地房屋中介服务内容所对应的价格，有的会将其认定为劳务服务，并按照当地一般劳务服务的价格确定应当减少的数额。

【参考案例1：青岛市中级人民法院（2011）青民一终字第157号民事判决书；参考案例2：浙江省温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第852号民事判决书】

问题四、房屋中介未促成合同成立，如何证明已履行居间义务

根据合同法第四百二十七条的规定，即便居间人未促成合同成立，仍可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。但是在房屋中介业务中，如果房屋中介主张此项费用，首先需要举证居间合同的成立及生效、其次要举证履行了居间义务，最后就费用事项进行举证。

实务中，对于居间合同的成立及生效问题，规范的中介公司往往在接受委托人委托之前要求委托人在居间合同上签字，并注明其身份信息。对于最后一项，司法实践中，房屋中介即便无法提供明确的证据证明费用损失，法院一般也可以在前述两项与事实相符的前提下酌情裁定被告承担一定数额的居间费用。实务中的问题往往集中在房屋中介举证证明居间义务已经履行的问题上。由于居间人未能促成合同成立，居间人无法通过房屋买卖合同来证明居间义务的履行，其只能通过其他角度来证明居间义务的履行情况。实务中的举证角度如下：

1、房屋中介与委托方的通话记录、微信或其他其他聊天工具的沟通记录；2、证人证言（主要指买卖合同的当事人）；3、通话录音。除上述举证角度外，房屋中介也可以自制客户沟通记录单、看房确认单等。例如，房屋中介接受买方委托寻找价格合适的房屋卖家的，在房屋中介带买方看房前或者看房结束后，由买方直接在记录单上注明该房屋已看等。

【参考案例：山西省高级人民法院（2016）晋民终539号民事判决书】

问题五、居间合同中可否设定无论交易促成均应当支付居间报酬的条款

当事人交付了立约定金，但因故未能签订房屋买卖合同。此时房屋中介的居间行为并未促成房屋买卖合同的成立。房屋中介无权要求委托人支付居间报酬。实务中有的房屋中介为规避此项风险，在居间合同中直接与委托人约定，在委托人交付立约定金后，房屋买卖合同未签订不影响委托人依照约定履行居间报酬的支付义务。

该类条款实际与居间规则不符，但并不违反法律法规的禁止性规定。值得注意的是，由于实务中很多居间合同由房屋中介单方提供，系格式合同。此类条款如果未对委托人做特别提示或者注明，则在司法实践中存在被法院认定无效的法律风险。

【参考案例：浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民终5477号民事判决书】

编排/郗博鸣