新三板挂牌业务的最终目的是为企业设计适合的挂牌方案并出具法律意见书，而这一切的前提在于清晰的了解企业的各方面状况。如果在尽职调查层面出现纰漏，势必会影响后续工作的质量甚至挂牌的成败。

因此，Thaw团队*针对尽调过程中的常见问题对每个审核要点做了知识穿透，整理成文。以期帮助读者准确完成尽调工作，提高尽调效率。

第十期介绍的审核要点是房屋租赁。

本文由thaw团队向无讼阅读独家供稿，转载请注明作者与来源

一、常见形态

根据股转系统要求，我们在实务中重在审核以下内容：

二、审阅文件及方法

实务中，我们以股转系统要求为导向查阅相关文件：

三、解决方案

实务中，我们可以采取以下解决措施：

（1）对于租赁房屋合法性存在问题，例如房屋未取得产权证的，首先，应当阐明未取得产权证的原因。同时，查询公司是否因租赁房屋未取得产权证而受到行政处罚。再次，应当阐明未取得产权证对公司持续经营能力的影响，量化风险大小，论述风险的处理方式及风险管控措施的有效性。最后，由相关人员出具承诺函，承诺影响运营则赔偿损失。

（2）对于承租人转租未取得出租人同意的，应当尽量取得出租人书面同意。

（3）对于租赁合同存在无效的风险，例如房屋未取得建设工程规划许可证的，应当督促出租人尽快办理《建设工程规划许可证》，阐明未取得该许可证对公司持续经营能力的影响，并由相关人员出具承诺函，承诺对可能造成的损失承担赔偿责任。

（4）对于租赁房屋未备案的，首先，应当督促公司补办备案登记。其次，依据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》解释合同的有效性。再次，论述未备案对公司持续经营的影响。最后，由相关人员出具承诺函，承诺对可能造成的损失承担赔偿责任。

四、参考案例

实务中，我们可以参考以下典型案例：

案例一：正保育才（837730）--出租方无法提供产权证

案情简介：

北京正保育才教育科技股份有限公司租赁的部分房屋由于出租方无法向公司提供相应的产权证，不能对权属是否清晰、权证是否齐备作出明确判断。因此签订租赁合同的时候就有瑕疵。

解决措施：

（1）详细整理公司及其子公司租赁的所有房屋。律师编撰表格，清晰的把每一个租赁房屋的房产证、位置、面积、租赁期限、租金及用途等都详细披露。

（2）如实披露无法判断权属是否清晰、权证是否齐备的情况。

（3）论述产权模糊的房屋不会对公司经营构成重大影响。律师论述此类房屋为公司员工宿舍，对公司日常运营和培训业务开展并不构成重大影响。

案例二：科诺伟业（836644）--租赁土地的权属证明缺失且未办理租赁登记备案手续

案情简介：

公司及子公司租赁房产有11项，其中仅一项房产的出租房提供了有效的房屋所有权证书。另外，所有的租赁房产均未办理房屋租赁登记备案。

解决措施：

（1）相关人士出具承诺函。科诺伟业的实际控制人出具承诺函：如因科诺伟业及其下属机构租赁房产产权事宜影响其公司及下属机构的正常运营，将承担因此造成的全部损失。

（2）论述房屋未备案但不影响承租方的权利。律师依据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认为公司虽未办理租赁登记备案手续，但是不影响合同有效性，科诺伟业仍然在该等合同项下的权利可以依法受到保护。

（3）论述上述行为未受到房屋主管部门的行政处罚，房产使用事宜合法合规。

案例三：创业人（837132）--租赁场所未取得建设规划许可手续和产权证

案情简介：

公司控股子公司租赁的生产经营场所尚未取得建设规划许可手续和房屋产权证书，因此，租赁建筑属于违章建筑，租赁房屋存在被收回或者被政府主管部门责令拆除的风险。

解决措施：

（1）要求相关部门出具说明书。说明此类问题在当地工业区属于普遍现象，现在正在逐步完善过程中。

（2）主要人员出具承诺函。承诺因此造成公司经济损失由承诺人承担损失。

（3）说明上述风险不会造成重大经营障碍。一方面论述其生产活动对经营用房没有特殊要求，可以随时迁走；另一方面论述该项目对公司收入所占比例不高，不会有特别影响。

（4）说明没有收到主管部门的行政处罚。

案例四：四达新材（836683）--租赁房产尚未取得房屋所有权证

案情简介：

公司租赁的房产未办理房产证书，股转系统要求律师就房屋产权是否存在权属纠纷、租赁物对公司运营的重要性、无法办理的原因、公司对风险的管理措施有效性、量化风险带来的损失和费用五个方面进行说明。

解决措施：

（1）核查租赁合同、土地证、租金付款凭证、访谈等方式确定权属情况。经律师核查上述文件，确定了厂房的总面积以及权属问题，得出权属清晰，不存在权属纠纷及潜在纠纷的结论。

（2）论述租赁厂房对公司生产经营的重要性。通过查阅审计报告，从资产和业务规模来看，租赁厂房相关的资产和业务规模占比大，为公司重要的生产经营资产。

（3）阐述公司未办证的原因。政府部门出具不能办理的说明，未办证原因是该厂房所在村的工业用房由镇政府统一办理产权证。负责人也出具相应承诺，在规定日期前办理房产证手续。

（4）阐述公司的风险管理措施。首先，公司就近预备了新厂房；其次，工厂设备少，便于搬迁；最后，实际控制人出具承诺函，承诺如果因未办理房产证需要更换办公生产场地，由其承担一切损失。

（5）公司估算损失论述是否对经营能力构成障碍。经估计，公司整体搬迁及重新安装的费用为50万元，金额较小。

五、相关知识

想要充分掌握这一审核要点，我们还需了解以下知识：

六、涉及法条

《中华人民共和国物权法》（由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行）

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布，自发布之日起施行）

第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部第12次部常务会议审议通过，2010年12月1日发布，自2011年2月1日起施行）

第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。

第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

第二十三条 违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》（1999年12月1日由最高人民法院审判委员会第1090次会议通过，现予以公布，自1999年12月29日起施行）

第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。

本期执笔：

Thaw律师团成员 宋军

法律知识工程师  庄兮

*Thaw团队

Thaw是由罗毅、王越、刘倩三位律师共同创立的一个全新法律服务协同及知识管理平台。

Thaw是一个英文单词，意为融化、解冻，破解坚冰；

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联系人：罗毅 大成律师律师事务所合伙人、thaw联合创始人 微信号：mister_lawyer

编辑/张洁