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一、建设工程价款优先受偿权
2002年6月20日最高院发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照《物权法》第180条的规定，建筑物可以办理抵押，抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿。但《物权法》第170条同时规定了，对于担保物权的优先受偿的实现，法律可以另有规定。前述批复即属于该另有规定的范畴。
《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权的立法目的，主要在于平衡承包人同发包人的其他债权人之间的关系，并非衡平承包人与发包人之间的关系。在（2018）最高法民申4778号案外人执行异议之诉案中，最高院认为，本案交行陕西分行对诉争房屋虽然享有抵押权，但其享有的抵押权不得优先于建设工程款优先受偿权，2015年，王某与瑞麟公司就案涉三套房屋签订了《商品房买卖合同》，以“工程抵款”方式支付价款。王某等的土方队为案涉瑞麟君府小区的施工建造方，完工后瑞麟公司无法按时支付工程款及材料费用，双方就工程抵款达成一致，将瑞麟君府小区房屋抵给土方队以抵工程款，案涉三套房屋写在王某名下，以冲抵工程款。王某以抵冲工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商实现土方队就案涉项目所享有的建设工程款优先受偿权。
实践中，银行作为抵押权人时，通常要求承包人出具放弃优先受偿权的书面承诺，司法实践中对于优先受偿权的放弃的效力判定存在争议。按照《建设工程司法解释二》第23条的规定，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。从该规定可以看出，是否因该权利的放弃导致建筑工人工资等利益受损是一项重要的判断标准。在（2016）最高法民终532号案中，安泰公司向银行出具的《承诺书》，最高院认为，安泰公司放弃优先受偿权不违反法律规定。《民事诉讼法》第13条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。建设工程优先受偿权是法律赋予建设工程施工人的法定权利，属于具有担保性质的民事财产权利。作为民事财产权利，权利人当然可以自由选择是否行使，当然也应当允许其通过约定放弃。而且，放弃优先受偿权并不必然侵害建设工程承包人或建筑工人的合法权益，承包人或建筑工人的合法权益还可通过其他途径的保障予以实现。
需要注意的是，承包人和发包人在就工程款协议折价时，不得损害抵押权人的合法权益。在（2017）最高法民终38号案中，最高院认为，建设工程价款优先受偿权是法定优先权，该权利一旦确定，当然优先于银行的抵押权，在建设工程价款优先受偿权与抵押权指向同一标的物，且该标的物拍卖、变卖所得价款不足以清偿工程欠款和抵押权所担保的主债权时，抵押权人的权益必然会因为建设工程价款优先受偿权的有无以及范围大小而受到影响。从现有的证据材料看，57号调解书的执行标的物有三套房屋，其中，在两套房屋上小河农商行设有抵押权，该三套房屋在57号调解书执行过程中三次流拍，后小河农商行设有抵押权的两套房屋一套被变卖，一套直接作价抵偿给永泰公司，而从剩余抵押物的评估价来看，尚不足以清偿小河农商行的全部债权，因此，小河农商行对于57号案件的处理结果，有法律上的利害关系。如果57号调解书存在错误，通过当事人约定的方式随意扩大法定优先受偿权的范围，将直接损害小河农商行的抵押权。
二、已交付购买预售商品房的全部或者大部分款项的消费者
按照《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。需要注意的是，本条适用中，需要注意对消费者的概念的把握。前述批复的主体应是“消费者”，依照《消费者权益保护法》第2条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人。如通过以其他债权抵付购房款的方式一次性购买三套房屋，超出一般生活所需，一般也不予认定其消费者身份。
在（2019）最高法民申482号房屋买卖合同纠纷案中，最高院认为，在审理涉及消费者购买商品房的案件中，应当对消费者购买商品房的权益予以优先保护，故二审法院认为梁某作为购买房屋的消费者所享有的权益可以排除陈某对涉案房屋的执行，并无不当。无论陈某抵押权效力如何，对于梁某对涉案房屋所享有的权益可以排除陈某对涉案房屋执行的认定均无影响。在（2019）最高法民申4078号案中，最高院认为，本案中，韩某作为购房人，对案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益，可参照《建设工程优先受偿权问题的批复》以及《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的特定买受人。就上述权利对抗的顺位原则而言，在已经支付全部或大部分购房款的房屋买受人的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护房屋买受人的物权期待权。在原审法院认定韩某系真实的房屋买受人且已经支付购房款的情况下，参照上述权利顺位的原则，认定韩某对案涉房屋所享有的权利能够对抗建银公司基于抵押权申请对该房屋的执行。
三、划拨土地使用权出让金
以划拨方式供应土地是我的土地使用权取得的重要方式，传统体制中，划拨用地禁止参与到地产市场中，随着经济发展，这一限制被取消。《担保法》第56条规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。《城市房地产管理法》第51条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。也即抵押权和划拨土地使用权出让金的优先顺位中，划拨土地使用权出让金具于优先地位，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，公司、企业、其他经济组织和个人将其拥有的划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物进行抵押的，必须补交或抵交土地使用权出让金。
在（2016）湘01执复21号借款合同纠纷执行案中，人民法院认为，执行法院作出的民事判决书是生效的法律文书，执行法院依据该生效法律文书采取的执行行为符合法律程序。实业公司名下的土地使用权类型为划拨用地，根据《担保法》第56条“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权”的规定，只有将拍卖土地使用权所得的价款首先缴纳土地使用权出让金等后，申请复议人湖南省中龙投资集团股份有限公司才享有对剩余部分的优先受偿权。由于法院实际控制实业公司因强制执行活动而被拍卖财产的收入，执行法院协助相关部门征收实业公司应缴纳的土地使用权出让金和税费，符合法律规定，执行法院的协助行为不属于法院的执行行为。
四、同一财产上的留置权
留置权系指债权人按照约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权留置该动产，并依照法律的规定将动产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利。留置权作为担保物权的一种，其第一层权能为留置权能，当债务人发生不履行到期债务的情形时，债权人可以留置其已经合法占有的债务人动产；第二层权能在于优先受偿的效力，《担保法解释》第79条第 2款规定，同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿，《物权法》第239条规定，同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。当然，如抵押权人为保证自身利益，按照《担保法》第84条第3款的规定，可以要求当事人在合同中约定不得留置的标物，因此，抵押权人应重点监管抵押物在发生因保管、运输、加工承揽等情形时，此类人员对留置权放弃的声明。
在（2018）鄂民终1054号普通破产债权确认纠纷案中，致远公司与翼达公司之间存在长期车辆维修业务，致远公司对翼达公司送修的涉案7台车辆履行了维修义务，但翼达公司未按合同约定按时支付维修费。致远公司依据《物权法》相关规定诉请确认其享有的翼达公司722643元债权对涉案车辆享有留置权，并有权在破产程序中以留置车辆折价或拍卖、变卖的价款有限受偿具有事实和法律依据。翼达公司以《物权法》第234条及《车辆外协维修合同含外包》第二条第六款约定为由上诉认为致远公司在占有车辆期间，未尽到善良管理人的注意义务加以妥善保管，导致车辆报废，价值减损，给翼达公司带来巨大的经济损失。但一、二审期间并未就此提供证据证明，故本院对该项上诉理由不予采信。翼达公司主张涉案留置车辆因已抵押给案外人，该事实足以推翻一审法院对致远公司就涉案车辆享有留置权的认定。但对该事实，翼达公司一、二审中并未提交所有涉案车辆均以办理抵押登记的证据。且《物权法》第239条对留置权与抵押权或者质权的关系已作出明确规定：“同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”
五、在先的租赁权可对抗在后抵押权
《担保法》第48条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。《担保法解释》第65条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。此规定之缘由在于物权优先于债权，即使租赁具有物权化性质，根据前手权利优于后手权利的原则，先设立的抵押权可以对抗后成立的租赁权。这一原则的规定在《城镇房屋租赁合同解释》第20条也有体现。《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《物权法》第190条的规定区分了两个时间点，即抵押合同签订前后和抵押权设立前后，因抵押权的设立有登记设立和合同设立两种，因此需要注意在时间上的把握。
在（2017）浙民终707号案件中，浙江高院认为，抵押权作为担保物权，是为担保主债权实现而存在的从权利。根据《物权法》第187条、第177条之规定，不动产抵押采取登记成立主义，抵押权自登记时设立；主债权消灭，抵押权消灭。2010年1月25日，中信银行与意凯迪公司签订《最高额抵押合同》，约定意凯迪公司将其厂房作为抵押物，担保债权期间为2010年1月25日至2015年1月25日，担保债权最高额为5038万元，并于2010年1月27日、2月3日分别办理了房产和土地使用权抵押登记手续；2015年1月21日，双方签订补充协议，约定将担保债权期间变更为2010年1月25日至2017年1月25日，担保债权最高额变更为6000万元，并于同年1月23日办理了房产抵押变更登记手续。因此，在2015年1月23日抵押变更登记之前，中信银行已经登记公示的抵押权的主债权期间为2010年1月25日至2015年1月25日，担保债权最高额为5038万元；2015年1月23日抵押变更登记之后，中信银行所享有的抵押权的主债权期间才延至2017年1月25日，担保债权最高额才变更为6000万元。二审庭审中，中信银行确认案涉主债权发生于2015年9月30日，金额为5565万元，之前2010年1月25日发生的5038万元主债权与2015年1月23日发生的5195万元主债权因以新贷还旧贷均已清偿。因此，中信银行现对案涉厂房和土地所享有的抵押权系于2015年1月23日变更登记后才生效，原审认为可以对抗2015年1月23日变更登记之前成立的租赁权，适用法律不当。
六、财产抵押之前产生的税款
《税收征收管理法》第45条规定，纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。在（2018）苏执复142号案中，江苏高院认为，关于复议申请人主张的税收优先权是否应通过本案异议复议程序予以审查处理的问题。根据国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函（国税函【2005】869号）第3条规定，税收具有优先权，可优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当优先于抵押权、质押权、留置权执行。该复函第4条规定，鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动被将拍卖、变卖财产的收入，根据《税收征收管理法》第5条的规定，人民法院应当协助税务机关优先扣缴税款。
需要注意的是在破产程序中，抵押债权与税收债权的优先性问题。在（2019）浙10民终1071号普通破产债权确认纠纷案中，即涉及到对《企业破产法》第109条、第113条与《税收征管法》第45条规定的适用理解。两审法院均认为应当优先适用《企业破产法》。《税收征管法》与《企业破产法》均由全国人大常委会制定，两部法律的位阶相同，根据《立法法》第92条关于特别优于一般之规定，应适用特别规定。从《税收征管法》第2条及45条与《企业破产法》第2条、109条、113条的对比来看，《税收征管法》第45条的调整范围要宽于《企业破产法》第109条、第113条的调整范围，相较而言，《税收征管法》第45条应属于一般规定，《企业破产法》109条、第113条应属于特别规定，《税收征管法》的调整范围宽于《企业破产法》，故在两者规定不一致的情况下，破产程序中的清偿顺序问题应适用《企业破产法》第109条、第113条来确定。根据《企业破产法》规定，各种不同性质的债权在破产程序中具有特定的清偿顺序，如果依照《税收征管法》先清偿税收债权，而税收债权的金额大于其抵押物的价值时，抵押权将会被消灭，抵押债权直接变为普通债权，其抵押权的收益方体现在了税收债权上，而非抵押权人，根本上违反了其抵押权设立的目的。破产财产设定抵押的，在抵押范围内应优先清偿抵押担保债权，其他破产财产先清偿破产费用、共益债务，再按照职工债权、税收债权、普通债权的顺序进行清偿，各种不同性质的债权在破产程序中具有特定的清偿顺序。由此可见，抵押权不管发生时间早于或晚于涉案税收债权的形成时间，在抵押范围内就涉案抵押物变现款而言，其均优先于涉案税收债权受偿。
七、企业破产法发布前形成的破产职工债权
《企业破产法》第113条规定了破产财产的清偿顺序，确定了职工债权的优先顺位。《企业破产法》第109条规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。《企业破产法》第132条规定，“本法施行后，破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。”按照第132条的规定，在《企业破产法》公布之前【2006年8月27日公布】的所形成的职工债权优先于抵押权受偿，而在《企业破产法》公布后的所形成的职工债权劣后于抵押权受偿。
八、相关司法费用的优先权
按照《最高院关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》第15条的规定， 受移送法院裁定受理破产案件的，在此前的执行程序中产生的评估费、公告费、保管费等执行费用，可以参照破产费用的规定，从债务人财产中随时清偿。《民事诉讼法解释》第510条规定，参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。
编辑/daicy
