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不动产登记中经行政诉讼生效法律文书撤销被诉登记机构行政行为的，登记机构如何处理并不统一。

此时登记机构面临登记系统中具体操作适用何种程序的问题。因登记行为程序性原因或者结果原因造成的被撤销，其登记簿记载现状以及意欲通过撤销所达成的回复目的并非通过更正登记皆可实现，故而针对此类情形，适用何种登记类型，是否应设置撤销登记这一新的类型便值得做一探讨。

一、被撤销登记行为所致错误情形

登记行为之所以被撤销，多因登记机构程序失当或者结果错误所致，此种情形皆可能导致登记簿之记载错误，而撤销登记行为所欲达到之目的便系纠正此类登记错误。

故而有观点认为撤销登记实则并无设置必要，因更正登记完全可以囊括撤销登记的范围，亦可达到撤销登记的目的。然而是否确如此观点所言呢？

回答此问题之前，有必要就登记行为可能产生错误的情形予以分析。就错误是否系权利事项而言，可将其区分为权利事项错误和非权利事项错误，而非权利事项错误被撤销登记行为的情形较为少见，故而权利事项错误的类型为主要探讨方向。参考域外不动产登记经验，德国法中将登记簿中权利事项记载错误的类型区分了四种：

其一，将不存在的物权在登记簿中加以记载；其二，对已经存在的物权进行了错误的注销；其三，将并不存在的不动产上的权利负担在登记簿中加以记载；其四，没有将已经存在的物权加以登记或将已经登记的物权加以注销。

可将其在分为以下几种：错误的记载物权或为设限登记；错误的涂销登记；应登记而未予以登记；应登记而未予以登记情形下，涉及渎职的问题，而登记机构因不存在积极行为，故而便无撤销之可能，多判决履行登记职责，而此情形下，以其他登记类型完全可以实现纠正之目的。那么至于前两种情形，是否可以适用其他登记类型或者通过更正登记予以实现呢？

二、错误的记载物权或者错误为设限登记的撤销适用

此种情形下，为权利事项被错误的记载于登记簿中或者被错误的设置了限制，如抵押权登记，查封登记等。对于错误的限制，有观点主张采用相应的注销登记的方式予以实现，但值得注意的是，《不动产登记操作规范（试行）》抵押权注销规定中并未涵盖此种登记行为被撤销后抵押权注销的情形，如14.4.1中第4项因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的。

而行政诉讼判决书和行政复议决定书作出了撤销登记行为决定的，如径自撤销抵押权登记的，是否产生抵押权消灭的效果呢？笔者以为此种行政诉讼和复议作出的生效文书并不具有此种效果，因其仅对于具体行政行为的合法性予以审查，并不能就当事人之间的实体权利予以确认，自然不能产生确认权利归属和明确法律关系的效果。

故而在没有确认抵押权消灭的民事生效文书情形下，登记机构应明确错误产生原因，如系登记机构失误所致为之，此种证据材料较易获取，可依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条予以纠正，通过依据职权更正登记予以实现。

而若系当事人虚假提供材料或者申请人之间因民事纠纷所致被错误登记限制的，则应提交相应的生效法律文书，因《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：

“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”

可见存在基础民事法律关系纠纷的，行政诉讼多以民事争议的解决为前提，故而登记机构实则可依据确认物权的相应生效法律文书予以更正。

对于错误记载物权的，若存在基础民事法律关系纠纷的，应依据确认权属的生效文书据以更正登记，若不存在基础民事法律关系纠纷，如申请人首次登记时虚假提供材料，利害关系人提请诉讼要求撤销被确认的。此情形下，不宜采用注销登记，其不符合注销登记情形，亦不存在基础民事法律纠纷所致生效法律文书明确物权灭失之证据，无法采用更正登记。

因登记簿之记载实则并非错误，申请人之所以被撤销系其瑕疵申请所致，在其不能补正的情形下，此种错误纠正便只能采用撤销登记的形式。

故而，针对错误记载物权和错误设限登记的，若存在基础法律关系，并经诉讼程序做出生效法律文书的，且其生效法律文书明确物权消灭或者限制灭失的，可将其作为证据材料以更正登记形式予以实现撤销目的。而若不存在基础法律关系纠纷，登记机构可依据行政诉讼生效法律文书规定径自为撤销登记。对错误的设权登记或者设限登记予以撤销。

三、错误的涂销登记的撤销适用

有观点认为，既然被错误涂销，再行设立便可。然而无论设权登记还是设限登记，必须依据原因材料而为之，而行政法律文书显然并非此原因材料，其仅系对具体行政行为的撤销，并不构成可以新设物权的原因材料。

且登记簿记载的物权被涂销系登记簿被记载过的物权被涂销，当事人曾依据原因材料提出申请而被记载过。如一项抵押权被错误涂销，抵押人和抵押权人已然在设立之时提交过申请材料，故而再行通过新设登记的办法实现对此种错误的更正实则有重复登记之嫌。

此外，依据登记簿的消极推定力，倘若登记簿上注销了了某一物权，实则便推定该物权已不复存在，其以曾被记载入登记簿为前提，依前文所述，新设登记显然无法实现更正目的。而消极推定仅仅推定该权利并不存在，却并不能推定出该权利曾在登记簿中存在过，此种以结论反推前提的反向解释并不成立。

故而要纠正这种错误涂销的错误，应将此种错误的涂销通过一定程序推翻其消极推定力，而新设登记被否定之后，更正登记又缺失证明登记错误的材料，行政诉讼或复议生效文书显然不能作为更正登记的证明错误材料，同时更正登记亦只能采用新设的形式实现更正，与登记簿曾经记载过存在冲突。

那么通过撤销登记，径自将涂销登记撤销，以使得其体现并未在登记簿中记载或者出现的特性以灭失其消极推定力，如此便可恢复原正确登记的效力，此系恢复被错误涂销物权，将登记簿由错误涂销的消极推定力向物权的积极推定力转化的正确方式。

此外，针对因登记机构原因错误的涂销物权的，若无行政诉讼法律文书撤销登记行为，此情形笔者不建议采用撤销登记的形式，应严格控制登记机构自行通过撤销的方式影响登记簿的稳定性，只有生效的行政诉讼法律文书具有撤销内容的方可以适用。

故而综上所述，基于错误的类型和纠正错误的考虑，设置撤销登记类型具有其必要性。针对错误记载物权和错误设限登记的，在不存在基础法律关系情形下，经行政诉讼后判决撤销登记行为，若再行要求申请人通过民事诉讼获得相应证明材料据以为更正登记或者为相应的登记实现纠正登记簿错误之目的无疑加重了申请人负担。

故而可径自依据行政诉讼生效文书办理撤销登记。针对错误的涂销登记，自撤销后恢复至登记簿原始状态，系以司法裁判干预登记程序的一种体现，且撤销登记作为依据行政程序为登记的一种手段，并本身不应具有推定力，其为针对程序的一种补救，仅具有恢复积极推定的意义。故而针对错误的涂销可依据生效法律文书径自撤销登记。

编辑/李卓凡