文/张亚新 河南绍晟律师事务所

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裁判摘要：“在原告吴某及第三人范某某均未办理产权登记的情况下，基于原告的履行情况，应当优先保护已经实际占有房产的原告的权益。被告应当协助原告依照法定程序办理涉案房产的产权登记。”

——（2018）豫0105民初79号

裁判摘要：“涉案房屋的联网商品房预售合同备案权利人为刘某某。综合原告牛某某与第三人刘某某提供的证据，本案中原、被告签订的《定向建房选房合同》早于与第三人签订的《商品房买卖合同》，原告牛某某已足额向被告交纳购房款，被告也实际履行了向原告交付房屋的义务，且涉案房屋现由原告实际占有、使用。在此情况下，被告应向原告履行办理涉案房屋产权证的合同义务。”

——（2016）豫01民终3511号

在商品房买卖交易中，买房人和房屋开发商共同在房管局进行了商品房联网备案以后，是否就能对抗其他发生的商品房买卖交易事实呢？要回答这一问题，我们首先要明确商品房买卖合同联网备案的法律效力。

商品房买卖合同联网备案的法律依据出自《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”该行为的义务主体为商品房预售人，即开发商，所以该行为实质上是一个行政规制行为，其具体效力是怎样的，相关法律法规对其并没有确切规定，但是在现实生活中，很多人将其与商品房预告登记相提并论，赋予其准物权效力，对于该种说法，笔者并不认同，理由如下。首先，物权法针对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力，所以不动产预告登记具有对抗一般债权甚至对抗在其后的产生的其他物权的准物权效力。我国建设部2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第七十条规定：“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、已登记备案的商品房预售合同；4、当事人关于预告登记的约定；5、其他必要材料。”从该法律规章规定可以看出，商品房预售合同登记备案是商品房预告登记的必要条件之一，无商品房预售合同登记备案便无商品房预告登记，所以，将其两者混为一谈，明显是错误的。其次，《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，根据“物权法定”的原则规定，商品房买卖合同登记备案并没有物权的效力。综上，将商品房买卖合同联网备案与商品房预告登记混为一谈，明显是错误的。简而言之，商品房买卖合同联网备案并不具有物权或者准物权的效力。

确认了商品房买卖合同并不具有物权或准物权的效力后，法律理论界和实务界有很多人坚持认为，虽然商品房买卖合同登记备案无物权效力，但其却有对抗其他第三人债权的优先债权效力，一套房屋有几个买卖合同时，房管部门将以进行联机备案的登记情况，来确定该房的产权问题。对于该种说法，笔者亦不赞同。商品房买卖合同联网备案只能签订一次合同，打印一次联机备案单，一套房屋只能在房产管理部门和土地管理部门备案一次，其后，想要预告登记，或者房屋不动产产权登记，都需要改变之前进行的商品房买卖合同备案状态才能为之，而上述状态的改变都需要商品房预购人和商品房预售人一起才可办理，否则相关部门根本不会办理预告登记或者不动产产权登记，但是，司法实践中，对于商品房预售合同联网登记备案，如若房屋被予以合法交付，且购房人亦实际履行了商品房买卖合同的义务，并以业主的身份实际入住，此时即便该房屋之前已存在合同备案，也无济于事。因为双方均未办理产权登记，而根据《合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。根据上述案例中合同的履行情况，合同已经履行完毕且房屋已经交付并实际入住，此时应当优先保护已经实际占有房产者的权益。而善意的房屋买卖合同备案者只能要求房产开发商承担赔偿损失等违约责任。

综上，商品房合同联网备案既无物权准物权效力，亦无优先于一般债权的效力，其只能如一般债权一样，对于在其后发生的履行情况一般的债权有优先效力。所以对于已经经过合同备案的房屋预购人来说，一定要及时跟踪房屋现状，尽快房屋预告登记或者不动产权登记，否则，如果遇到了开发商另行出售并合法交付给善意第三人时，便已失去了确认物权的便宜条件，此时，常常会因为事实上不能而只能要求房产开发商承担违约责任而不能要求继续履行。而对于只签订了房屋买卖合同的预购人而言，要尽快催促房产开发商为其办理预购合同联网备案，如果遇到了房屋已存在另行备案的情况且自己的合同是在备案后签订的，大部分情况下，自己的合同会被先前的备案合同效力所排除（此时的排除是基于合同签订顺序且并未合法交付而排除），建议立即通过诉讼或者其他方式要求房屋开发商承担赔偿损失等违约责任，以弥补损失。如果得知自己的合同是在其他合同联网备案之前就签订了，建议立即通过诉讼要求撤销前述合同备案进而实现商品房买卖物权确认的结果。

城市居大不易，希望大家在买房时，一定小心谨慎，切莫钱房两空！

编排/郗博鸣