文/陆月娥  福建联合信实律师事务所
本文由作者向无讼阅读供稿

开发商霸王条款究竟谁来整治？面对中发置业的霸王条款，到底该不该签？拒签开发商的霸王条款，开发商真的有权拒绝销售吗？开发商的意思自治真的不受法律限制吗？购房者要求与开发商签署政府监制的商品房买卖合同示范文本，合同内容尊重法律法规的规定，遵循公平的原则确定权利和义务，到底有没有法律依据？

笔者拟通过司法案例的方式来解答商品房消费者在购买商品房过程中所遇到的以下几个问题。开发商霸王条款究竟谁来整治？面对中发置业的霸王条款，到底该不该签？拒签开发商的霸王条款，开发商真的有权拒绝销售吗？开发商的意思自治真的不受法律限制吗？购房者要求与开发商签署政府监制的商品房买卖合同示范文本，合同内容尊重法律法规的规定，遵循公平的原则确定权利和义务，到底有没有法律依据？

案情简介：

2015年9月24日，购房者向福建中发置业有限公司（以下简称开发商）购买水岸丽都城2#1103单元，并于当日支付首付款人民币520808元，签署开发商单方制作的商品房认购协议书。

2015年10月期间，购房者多次通过电话的方式与房产销售置业联系，要求与开发商签署政府监制的商品房买卖合同，并要求开发商尽快提供双方待签的商品房买卖合同范本。房产销售置业口头确认，签署认购协议书当日未向购房者提供任何商品房买卖合同及附件合同。鉴于该商品房尚未办理银行解压手续，故双方待签的商品房买卖合同样张尚未制作。双方待签的商品房买卖合同属于政府监制的商品房买卖合同。（房产销售置业的上述确认有多份的录音证据进行佐证。）

之后，开发商书面通知购房者签署商品房买卖合同。购房者依约于2015年11月11日前往售楼部签署商品房买卖合同。开发商提供了其2015年11月10日制作的商品房买卖合同及附加合同的合同样张。销售置业及销售经理在现场要求购房者不要看合同条款直接签名捺印即可。购房者对此提出异议，并要求开发商提供合同样张，由购房者带回家仔细阅读。置业表示，合同样张只能现场看，不能复印带回走。通过现场沟通，置业表示购房者可以在置业不知情的情况下对合同进行拍照带走，但不得让开发商知晓。（2015年11月11日的签约过程有录音、合同样张照片及部分现场录像为证据。）

2015年11月11日之后，购房者多次前往开发商售楼部要求签署政府监制的商品房买卖合同，并且合同内容应当符合法律法规的规定，遵循公平原则确定双方权利和义务。对于购房者的上述请求，购房者也曾书面发函敦促开发商履约。开发商复函答复称，商品房买卖合同是政府监制的合同，其他合同内容不胁迫购房者签署。（有电话录音和书面函件为证据。）

购房者收到复函后，持开发商复函再次前往售楼部，要求与开发商只签署政府监制的商品房买卖合同，不签署合同附件六。但是，开发商拒绝与购房者签署政府监制的商品房买卖合同，并强调附件合同六必须签署。开发商的销售总监表示，开发商的合同都是不公平、不平等的条款，但是购房者都必须签署，不得主张修改。无奈之下，购房者只能要求开发商对商品房买卖合同及附件合同的相关合同条款进行解释说明，并提供法律依据。开发商无法解释说明，也未提供合同条款内容约定的法律依据。（有录音证据。）

之后，开发商委托律师与购房者进行多次协商，开发商的律师表示：无法就开发商的合同条款进行解释，无法提供法律依据；开发商与购房者签署的的合同条款都是霸王条款，已经是市场惯例，不可能修改；购房者主张的拒签商品房买卖合同附件六的问题，律师会向开发商传达此意见；如果修改合同，需要相应的流程，请购房者耐心等待答复。（有录音证据。）

因开发商迟迟没有任何答复，购房者于2016年1月15日通过邮寄的方式向其送达了购房者签名捺印的政府监制的商品房买卖合同，合同内容遵循法律法规，遵循公平原则确定双方权利和义务。但是，开发商没有任何答复，为此购房者于2016年3月8日向仓山法院提起民事诉讼，要求与开发商签署政府监制的商品房买卖合同，并要求开发商出具已付购房款发票。

仓山法院依法送达后，开发商申请延期取证、延期答辩。之后，开发商在2016年6月12日提出反诉，以购房者拒签其已经事先明示的商品房买卖合同，且开发商2016年1月15日已经通知解约为由，请求法院确认双方的认购协议已经解除，并没收购房定金10万元。

福州市仓山区人民法院作出上述案件的裁判结果，案件编号（2016）闽0104民初966号，结果认定购房者拒签开发商霸王条款，开发商有权拒绝向购房者销售商品房，购房者支付首付款后，开发商有权拒绝与购房者签署政府监制的商品房买卖合同示范文本，且合同内容尊重法律法规的规定，遵循公平的原则确定权利和义务。

目前，仓山区人民法院的上述裁判结果尚未生效，购房者认为一审裁判结果严重错误，现已依法提起了上诉

事实和法律依据：

一、法院裁判文书是人民群众规范自身行为、维护自身合法权益的行为指引，倡导依法、合法、公平、公正、维护社会公共利益的社会价值观。但是，本案一审裁判文书却严重侵害社会公共利益、违背公序良俗，向人民群众作出错误行为指引。购房人不得主张与开发商签署合法、公平、公正的商品房买卖合同示范文本。购房人拒绝签署开发商的霸王条款，开发商就有权拒绝卖房，开发商有权公开违法经营，开发商的自由不受法律限制。面对开发商的霸王条款，购房人无救济途径，只能签署霸王条款。

2013年11月28日，最高人民法院在广东省深圳市召开推进司法公开规范性文件新闻发布会，发布《最高人民法院关于推进司法公开三大平台建设的若干意见》和《最高人民法院关于人民法院在互联网公布裁判文书的规定》，并回答记者提问。最高人民法院司改办主任贺小荣明确：裁判文书公开可以让每一个社会成员合理地做出预期，我明天应该做什么，我做什么是合法的，做什么是不合法，通过看大量裁判文书可以了解。社会公众看一个裁判文书就知道人民法院所倡导社会价值是什么，表现在哪些方面？因此，人民法院的裁判文书是人民群众规范自身行为、维护自身合法权益的行为指引。人民群众可以根据裁判文书合理地对自己的行为作出预判，明确自己应当做什么，自己行为的是否合法，当自己的权益受到损害时，是否可以获得法律的支持以及法律支持的限度是什么。

关于依法治国，习近平主席的讲话是：我们要依法公正对待人民群众的诉求，努力让人民群众在每一个司法案件中都能感受到公平正义，决不能让公正的审判伤害人民群众感情、损害人民群众权益。全面推进依法治国，必须坚持公正司法。公正司法是维护社会公平正义的最后一道防线。所谓公正司法，就是受到侵害的权利一定会得到保护和救济，违法犯罪活动一定要受到制裁和惩罚。因此，购房者认为，根据习近平主席的上述指示，人民法院的裁判文书必须体现依法、公平、公正、维护社会公共利益、公序良俗的社会价值观。有权利必有救济，人民群众的权益受到侵害时，必须有救济途径。

结合本案实际情况，2015年9月24日，开发商与买受人签署了商品房买卖认购协议，并依约支付给开发商购房首付款520808元。之后，商品房买卖合同签约环节，开发商向买受人提供了其单方制作的商品房买卖合同及合同附件一、二、三、四、五、六。针对开发商的商品房买卖合同及附件合同六，购房者要求开发商根据《合同法》第39条和《最高人民法院在关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第6条的规定对合同条款进行充分的解释说明，并提供法律依据。例如：法律法规的规定与附件合同六发生冲突时，适用法律规定还是合同约定？商品房买卖合同与附件合同六的约定发生冲突时，适用商品房买卖合同的约定还是补充协议六的约定？商品房买卖合同第22条约定，本合同未尽事项，可由双方约定签订补充协议，但是补充协议中不得含有减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件合同中所含有减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的合同条件是否有效？但是，开发商拒绝向买受人解释说明，并提供法律依据，并且表示如果买受人不签署其提供的商品房买卖合同及其附件合同，开发商有权没收购房定金，并将商品房另行出售。

根据《合同法》第5条、第7条、第39条，《消费者权益保护法》第3条、第4条、第7条、第8条、第10条、第16条、第26条，《最高人民法院在关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第6条，《福建省商品房预售管理办法》第20条，《福州市商品房预售管理暂行规定》第6条，《福建省房屋消费权益保护条例》第3条、第6条、第7条、第8条、第9条、第10条、12条等相关法律法规的规定，合同应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，合同内容不得违反国家法律、法规规定，不得对商品房买受人作不公平、不合理的规定，不得减轻、免除开发商自身民事责任，购房合同应当使用建设部与国家工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本，并附有房屋建筑的平面图。而且，开发商不得在合同签订前收取购房定金、首付款，不得在合同外收取其他费用。因此，根据上述法律法规的规定，购房者有权要求开发商依据法律法规的规定与购房者签署合法、公平、公正，并使用福建省建设厅和福建省工商行政管理局共同监制的商品房买卖合同示范文本。

但是，仓山法院裁判认为，购房者诉求要求与开发商签署合法、公平、公正，并政府监制的商品房买卖合同示范文本，违背了自愿、平等的原则，侵犯了开发商意思自治的原则。也就是说，如果开发商不愿意与购房人签署合法、公平、合理的商品房买卖合同示范文本，购房者不得强制要求，开发商可以依法使用其单方制定的商品房买卖合同及附件合同的霸王条款，并且公开违法销售。即，开发商的自由、意思自治可以不受到任何法律法规的限制。

购房者认为，人民法院是法律的维护者、使用者、宣传者，应当维护法律的权威性，正确适用法律，宣传和教育人民群众守法，不应当公开地对违反法律法规的行为予以支持与提倡。本案一审的裁判结果，表面上看似维护了民事主体意识自治的原则，但是实际上却严重侵害了合法、公平、公正、诚实信用、鼓励交易等民事基本原则。同时，还严重侵害了社会公共利益、公序良俗，导致公平、公正的社会价值观灭失，这与我国的法治理念是严重违背。

当各项法律原则发生冲突时，只有正确选择优先适用的法律原则，才能正确地作出裁判结果。对于法律基本原则发生冲突的适用，人民法院应当优先适用高位阶的法律原则，且必须从整体上衡量法律原则背后的社会价值以及裁判结果的社会效果。因为本案仓山法院错误选择了自由、意思自治作为优先适用的法律原则，所以导致本案裁判结果严重错误。购房者认为，民事主体仅享有法律限度内的自由，任何违反法律法规的自由都是违法行为。商事主体的意思自治也应当在法律规定的限度内选择，而经营者的意思自治更应当严格限制在法律规定的范围内选择。

开发商是市场经济中的强者，如果不限制其在法律规定的范围内行驶意思自治权，允许其滥用意思自治，那么合法、公平、正义、社会公共利益、公序良俗等实质正义将灭失。国家对开发商的违反经营行为不进行干预，必将导致开发商违法经营行为被“合法化”，并且成为公开化和常态化。对开发商意思自治进行法律限制，可以有效防止开发商滥用意思自治，造成的实质正义的灭失，同时也体现了自由的相对性。另外,对开发商的这种限制也满足了维护国家或社会公共利益、公序良俗的需要。综上，购房者认为本案应当优先适用的法律原则应当是依法、合法、公平、公正的法律原则，而非意思自治，意思自治不应当成为经营者违法经营的保护伞。本案优先适用意思自治将严重侵害社会公共利益、公序良俗，导致购房者的合法权益受到侵害，但无任何救济途径。

二、权利和义务相辅相成，没有无义务的权利。民事主体仅享有法律限度内的自由，任何自由都应当以遵守国家法律法规为前提。因此，开发商必须依照法律法规的规定制度合同，合同内容不得违反国家法律、法规的规定，不得对商品房买受人作不公平、不合理的规定，不得减轻、免除开发商自身民事责任等法定的义务。而且，人民法院应当对开发商的违法经营行为进行司法干预，并纠正其违法经营行为。对开发商意思自治进行法律限制，可以有效防止开发商滥用意思自治，维护社会公共利益、公序良俗。

在民事活动中，民事主体没有无限制的自由。民事主体仅在法律允许的范围内有完全的意志自由，其参加民事活动、作出民事行为，不受任何组织和个人的非法干预的权利。民事主体依法享有意思自治，但享有意思自治的前提是民事主动及起民事行为不违反国家法律法规的规定，不扰乱社会经济秩序，不损害社会公共利益，符合公序良俗。任何违反国家法律法规的规定，违背公平、公正原则，违背公序良俗，侵害社会公共利益的民事行为都是违法行为，都不享有意思自治的权利。例如：贩卖毒品罪等刑事违法行为的犯罪嫌疑人或者被告人，他们就不享有意思自治的权利，不享有自主选择毒品交易对象，决定交易价格的自主权利。

《民事诉讼法》第55条明确规定，侵害大多数消费者权益等于侵害社会公共利益。《福建省工商行政管理局转发工商总局关于开展利用合同格式条款侵害消费者权益违法行为专项整治行动的通知》（闽工商市[2015]86号）第4条的规定，侵害大多数消费者权益即构成霸王条款侵害大多数消费者合法权益的，即构成《合同法》第127条所指的损害社会公共利益。结果本案实际情况，开发商开发的水岸丽都城一、二、三期的商品房总套数是2061单元，而且后期水岸丽都城还有新的商品房推出销售。因此，开发商所制定商品房买卖合同及附件合同条款面向整个水岸丽都城业主全体使用，涉及大多数消费者的合法权益，涉及社会公共利益。

然而，开发商制定商品房买卖合同及其附件合同，特别是附件六的合同条款约定严重违反法律法规的规定，而且违背公平原则确定权利和义务，损害社会公共利益，违反国家法律、法规的规定，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，减轻、免除开发商自身的民事责任。例如：1、根据《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例实施细则》、《福建省商品房价格管理暂行规定》等法律法规明确规定建设规划区域内（物业管理区域内）的按照规划建设的公共建筑（包括室内外公共配套）和共用设施属于业主所有。但是，附件合同六第11条第3款和第5款却约定违反法律法规的规定，将本项目内有明确标识的底层架空层、会所、活动中心、地下室车位、人防车位以及其他所有未纳入公摊面积计算的配套设施设备和共用部分的产权属于开发商所有。本小区未出售的停车位等配套服务设施所有权归出卖人所有。2、商品房买卖合同第22条约定：本合同未尽事项，可由双方约定签订补充协议，但是补充协议中不得含有减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。双方同意有关广告、宣传资料作为本合同附件。

但是，附件合同六第14条却约定本补充协议自双方签字盖章之日起生效。本补充协议作为主合同重要组成部分，与主合同具有同等法律效力。若两者内容有抵触或者冲突的，以本补充协议内容为准。而且，附件六共计14条，从第3至第14条的约定均是包括了减轻或者免除主合同中约定的应当由出卖人承担的责任，加重买受人责任、排除买受人主要权利的合同条款。但是，开发商明确拒绝修改附件合同六的约定，而且拒绝向购房者明确解释说明合同条款发生争议的出处理方法。也就是说，开发商用自己的行为明确表示拒绝履行法定义务，公开违反了《合同法》、《消费者权益保护法》、《最高人民法院在关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》、《福建省商品房预售管理办法》、《福州市商品房预售管理暂行规定》、《福建省房屋消费权益保护条例》、《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例实施细则》、《福建省商品房价格管理暂行规定》等相关法律法规的规定。

仓山法院认为，开发商作为经营者享有意思自治的权利，如果购房者拒绝与开发商签署由开发商单方制定的商品房买卖合同以及附件合同，那么开发商有权拒绝向购房者销售房产。也就是说，仓山法院认可开发商的违法销售行为，并对开发商愿者上钩的销售模式予以支持。即，国家明确主动放弃对开发商的违法销售行为的干预，赋予其不受任何法律法规制约的完全自由。

但是，购房者认为，开发商是市场经济中的强者，商品房销售涉及人民群众居住权的保障，国家应当更加严格地开发商的经营行为进行规范和监督，强制要求开发商依法履行法律义务和合同义务，人民法院有责任和义务对开发商的违法经营行为进行司法干预，并纠正其违法经营行为。即，开发商的意思自治应当严格限制在法律规定中选择。但是，仓山法院却错误地通过裁判文书赋予其不受法律限制的意思自治，允许开发商公开违法经营。

三、民事行为主体的任何一方均有权强制行另一方遵守国家法律法规的规定，而且人民法院应当强制要求民事主体依法进行民事行为。根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第12条和第13条的规定，经营者不得对不接受其不合理条件的消费者拒绝提供相应商品或者服务，经营者不得故意拖延或无理拒绝消费者的合法要求。因此，购房者有权强制要求开发商依据法律法规的规定，与开发商签署由政府监制的商品房买卖合同示范文本，合同内容应当遵守法律、行政法规的规定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，不损害社会公共利益，不得违反国家法律、法规规定，不得对商品房买受人作不公平、不合理的规定，不得减轻、免除开发商自身民事责任。而且，人民法院应当监督开发商依法履行法定义务。

根据《民法通则》、《合同法》等相关法律法规的规定以及相关立法精神的原则，民事主体从事民事活动也多遵循自愿、平等、公平、公正的原则，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。但是，民事主体的任何一方均有权强制要求另一方必须遵循国家法律法规的规定。而且，《侵害消费者权益行为处罚办法》第12条和第13条明确规定，经营者不得对不接受其不合理条件的消费者拒绝提供相应商品或者服务，经营者不得故意拖延或无理拒绝消费者的合法要求。购房者认为，人民法院作为法律的维护者、使用者和宣传者，有法定责任和义务监督法律的正确适用，对经营者侵害消费者权益的违法行为予以纠正与处罚。

根据《消费者权益保护法》、《福建省房屋消费权益保护条例》等相关法律法规规定，经营者为消费者提供商品或者服务，应当遵照法律法规的规定，履行法定义务。经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见，接受消费者的监督。经营者向消费者提供商品或者服务应当真实、全面地介绍商品或服务，对消费者就其提供的商品或者服务提出的问题作出真实、明确的答复。经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证。经营者在经营活动中使用格式条款的，应当按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。

但是，开发商作为经营者，其借助商品房在市场上独占地位，明确表示拒绝履行上述法定义务，坚持以格式条款排除、限制消费者权利，减轻、免除经营者责任、加重消费者责任，对消费者作出不公平、不合理的规定，并且拒绝听取购房者对商品房买卖合同条款提出的法律意见，拒绝购房者针对其格式条款提出的要求开发商进行真实、明确的解释要求。从开发商通知购房者签署商品房买卖合同起至仓山法院公开庭审期间，开发商明确表示拒绝购房者关于商品房买卖合同提出的意见，对购房者通过邮寄方式提供给开发商的商品房买卖合同不予认可，并且拒绝答复购房者针对开发商提供的商品房买卖合同及附件合同所提出的问题，拒绝对其格式条款进行说明。

购房者于2016年1月15日提供给开发商的商品房买卖合同及附件，该合同是根据福建省建设厅和福建省工商总局监制的商品房买卖示范文本指定的商品房买卖合同，合同内容遵循法律、行政法规的规定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，该商品房买卖合同完全符合《商品房销售管理办法》第16条所规定的商品房买卖合同的主要内容，而且与开发商提供的商品房买卖合同主合同所约定的合同条款相一致。但是，开发商明确表示拒绝接受购房者2015年1月15日提供的商品房买卖合同及附件，而且没有任何正当、合理的法定事由。

购房者认为，购房者及人民法院均有权强制要求开发商必须遵守国家法律法规的规定履行法定义务。即，开发商应当根据《合同法》第5条、第7条、第39条，《最高人民法院在关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第6条，《福建省商品房预售管理办法》第20条，《福州市商品房预售管理暂行规定》第6条，《福建省房屋消费权益保护条例》第3条、第6条、第7条、第8条、第9条、第10条、12条等相关法律法规的规定，与购房者签署由政府监制的商品房买卖合同示范文本，合同内容应当遵守法律、行政法规的规定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，不损害社会公共利益，不得违反国家法律、法规规定，不得对商品房买受人作不公平、不合理的规定，不得减轻、免除开发商自身民事责任。而且，购房者的上述合法请求应当得到人民法院的支持，人民法院有责任和义务监督开发商履行法定义务。但是，仓山法院却错误地驳回了购房者合法的诉讼请求。

四、开发商拒绝与购房者依法制定合同内容遵守法律、行政法规的规定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，并签署由政府监制的商品房买卖合同。开发商强制消费者接受其不合法、不合理的消费条件，对不接受其不合理条件的消费者拒绝提供相应商品或者服务。开发商的上述行为构成消费欺诈，其严重侵害了消费者平等交易、公平交易的合法权益，是法律明令禁止的。

根据《消费者权益保护法》第4条、第10条、第16条、第17条，《福建省房屋消费者权益保护条例》第3条、第7条、第8条等法律法规的规定，经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，经营者应当依照法律法规的规定履行法定义务，经营者与消费者的约定不得违背法律、法规的规定。消费者享有公平交易的权利，经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益，不得设定不公平、不合理的交易条件。经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见，接受消费者的监督。

根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第5条、第6条、第8条、第12条、第16条，《消费者权益保护法》第55条，《福建省房屋消费者权益保护条例》第9条、第15条等相关法律法规的规定，经营者提供商品或者服务，应当依照法律规定承担民事责任，不得故意拖延或者无理拒绝消费者的合法要求。经营者应当依法律、法规的规定和合同的约定履行合同，不得在合同签订前收取定金，不得在合同外收取费用。经营者骗取消费者价款或者费用而依法不提供商品或者服务的，经营者故意隐瞒房屋权利受限制的情况，诱使消费者购买的，均构成消费欺诈行为。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。

结合本案实际情况，开发商拒不履行法定义务，拒绝与购房者签署合同内容遵循法律、行政法规的规定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，不损害社会公共利益，不得违反国家法律、法规规定，不得对商品房买受人作不公平、不合理的规定，不得减轻、免除开发商自身民事责任，并由政府监制的商品房买卖合同示范文本。开发商仅与同意签署其制定的商品房买卖合同及附件合同的购房者进行交易。开发商的上述行为构成强制消费者接受其不合法、不合理的消费条件，对不接受其不合理条件的消费者拒绝提供相应商品或者服务，即消费欺诈。

在双方交易过程中，开发商拒绝与购房者依照法律法规的规定履行商品房交易行为。在未与购房者签署商品房买卖合同的情况下，诱骗购房者向其支付购房首付款人民币520808元。在成功骗取购房者的购房首付款后，又拒不依法与购房者依据法律法规的规定签署合同内容遵循法律、行政法规的规定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，不损害社会公共利益，不得违反国家法律、法规规定，不得对商品房买受人作不公平、不合理的规定，不得减轻、免除开发商自身民事责任，并由政府监制的商品房买卖合同示范文本。

购房者认为，结合上述法律法规的规定，开发商的行为构成消费欺诈。购房者有权依据上述法律法规的规定，向开发商主张消费欺诈的损害赔偿责任，而且开发商应当按照购房者的要求增加赔偿所遭受到的经济损失，增加赔偿的金额为购房者购买商品房总价的三倍。即，涉案商品房总购房款人民币17820808元的三倍，计人民币5162424元。

五、根据《福建省房屋消费者权益保护条例》和《福州市商品房预售管理暂行规定》等法律法规的规定，讼争房产的商品房买卖合同条款应当适用政府监制的商品房买卖合同示范文本。政府监制的商品房买卖合同示范文本的合同条款完全符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。而且，开发商已经收取了购房者讼争房产的购房首付款。因此，讼争商品房的买卖合同已经成立。另，根据《消费者权益保护法》第22条，《发票管理办法》第3条、第19条、第24条的规定，开发商收取了购房者讼争商品房的首付款人民币520808元，应当向购房者出具不动产发票。

根据《福州市商品房预售管理暂行规定》第6条明确规定，房地产开发公司与购房者必须签订《购房合同》，购房合同由市房地产管理统一印制发放。《福建省房屋消费权益保护条例》第8条也明确规定，房屋买卖应当使用建设部和国家工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本，并附有房屋建筑的平面图。而且，建设部和国家工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本所载明的合同条款完全具备《商品房销售管理办法》第16条所规定的商品房买卖合同的主要内容，并且合同条款的内容完全是遵循法律、行政法规的规定进行约定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，不存在损害社会公共利益，违反国家法律、法规规定的情形。

购房者认为，根据上述法律法规的规定，本案讼争房产的商品房买卖合同条款不存在任何的分歧和争议，商品房买卖合同的主要合同条款已经达成了一致意见。关于讼争商品房的成交价格和付款方式的约定内容，双方已经在认购协议中予以确定，确定商品房成交价为人民币1720808元，首付款为人民币520808元，余款以公积金商业组合贷款的方式支付。关于讼争商品房的交付时间的约定，开发商在其提供的商品房买卖合同样张中已经有明确约定，交付时间为2017年6月30日，购房者对上述交付时间的约定没有异议。关于逾期付款、逾期交付、逾期办证的违约责任，《福建省消费者权益保护条款》第12条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条已经有明确的法律规定，双方应当依法适用法律规定。因此，交易双方就讼争商品房买卖合同的主要条款已经依照法律法规的约定确定了，且合同条款的内容完全符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容。

另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，如果商品房的交易行为已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，那么应当依法认定为双方商品房买卖合同成立。《福建省房屋消费者权益保护条例》第9条规定，经营者应当依法律、法规的规定和合同的约定履行合同，不得在合同签订前收取定金，不得在合同外收取费用。如果房地产经营者不愿意依照法律、法规的规定履行合同，那么房地产经营者就不应当在双方未签署商品房买卖合同前向购房者收取定金以及首付款。如果房地产经营者收取了购房者的购房定金和首付款，又不愿意依照法律、法规的规定履行合同，那么房地产经营者的行为就构成消费诈骗。

购房者认为，正如前述，本案讼争房产依法应当签署的商品房买卖合同已经具备《商品房销售管理办法》第16条所规定的商品房买卖合同的主要内容，而且开发商于2015年9月24日收取了购房者讼争房产的首付款人民币520808元。因此，根据上述法律法规的规定，结合本案客观事实，应当依法认定本案讼争商品房买卖合同已经成立。因此，仓山法院认定双方未就讼争商品房买卖达成一致意见是严重错误的。

仓山法院认为，双方未能就商品房买卖合同达成一致意见，讼争商品房仍处于未出售状态。购房者认为，开发商收取了购房者讼争商品房的购房首付款人民币520808元后，法院仍旧认定讼争商品房仍旧处于未出售状态，那就意味着法院认可开发商在收取商品房首付款后仍旧可以向第三人继续销售讼争商品房。仓山法院的上述裁判结果，等于公开认可开发商进行一房多卖，并向多个购房者收取多笔购房款，该裁判理论已经严重侵害到了社会公共利益，致使房屋消费者的合法权益受到严重侵害。如果开发商在收取购房者购房首付款人民币520808元后，不愿意依照法律、法规的规定履行合同，那么开发商的行为就构成消费欺诈，开发商应当按照讼争商品房总购房款的三倍赔偿购房者损失，即开发商应当向购房者赔偿人民币5162424元。

又根据《发票管理办法》第3条、第19条、第24条和《消费者权益保护法》第22条的规定，在经营活动中，发票是经营者收取款项的收款凭证，是消费者支付款项的付款凭证。从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项的，收款方应当向付款方开具发票。任何单位和个人应当按照发票管理规定使用发票，不得以其他凭证代替发票使用，而且发票不得变更品名和金额。经营者提供商品或者服务的，经营者应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据；消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。

结合本案实际情况，开发商于2015年9月24日向购房者收取了购房首付款人民币520808元，并签署了商品房认购协议。依照上述相关法律法规的规定，开发商应当依照法律、法规的规定向购房者履行法定的合同义务，并向购房者出具已付讼争商品房的购房发票人民币520808元。

六、开发商收取购房者讼争商品房首付款后，拒绝依照法律法规的规定向购房者履行法定合同义务，拒绝与购房者签署由政府监制的商品房买卖合同示范文本，且合同内容应当遵守法律、行政法规的规定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，不损害社会公共利益，不得违反国家法律、法规规定，不得对商品房买受人作不公平、不合理的规定，不得减轻、免除开发商自身民事责任。因此，开发商无权单方行驶合同解除权，而且购房者从未收到开发商邮寄的尾号为5716的EMS解约通知书，开发商也无法提供购房者签收该邮件的实物返单等相关送达凭证。

2015年9月24日，购房者向开发商支付了本案讼争商品房的首付款人民币。之后，购房者多次联系开发商，要求开发商依照法律法规的规定，向购房者履行法定的合同义务，但是开发商始终拒绝依照法律法规的规定，与开发商签署由政府监制的商品房买卖合同，且合同内容应当遵守法律、行政法规的规定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，不损害社会公共利益，不得违反国家法律、法规规定，不得对商品房买受人作不公平、不合理的规定，不得减轻、免除开发商自身民事责任。

2016年1月15日，购房者向开发商邮寄送达了由购房者签名捺印的政府监制的商品房买卖合同及附件，合同内容是应当严格遵守法律、行政法规的规定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，不损害社会公共利益，不得违反国家法律、法规规定，而且该合同条款与开发商2015年11月11日提供给购房者的商品房买卖合同样张中主合同条款是一致的。但是，开发商拒绝购房者就双方商品房买卖合同条款提出的合法、合理的意见，并且没有给予购房者任何理由。

之后，购房者于2016年3月8日向仓山法院提起商品房预约合同纠纷诉讼，要求开发商履行法定合同义务，按照双方认购协议约定的付款方式，与购房者签署政府监制的商品房买卖合同，合同内容严格遵守法律、行政法规的规定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，不损害社会公共利益，不得违反国家法律、法规规定，并办理商品房预售备案登记手续。同时，还要求开发商向购房者出具已付讼争商品房的购房款发票。

在诉讼过程中，开发商提出反诉请求，要求确认双方的商品房认购协议已经解除，并主张没收购房者定金10为由。开发商以拒签开发商事先明示的商品房买卖合同以及开发商于2016年1月15日向购房者发出解约通知书（尾号为5716的EMS邮件）为事实基础，以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条和第15条第2款的规定为法律依据，在庭审中主张双方应当于2016年3月15日已经解除认购合同。但是，开发商在2015年11月11日前从未向购房者明示过任何的商品房买卖合同及附件，而且购房者从始至终都没有收到开发商所谓的尾号为5716的EMS解约通知书邮件，开发商也不能提供购房者已经签收该邮件的实物返单等相关送达凭证。

开发商以购房者违反合同的约定为由主张行驶单方解除权。但是，购房者并不存在任何的违约或者违法行为，而且在双方交易过程中购房者也不存在任何的过错行为。购房者多次口头和书面要求开发商签署讼争商品房的商品房买卖合同，而且购房者还以邮寄的方式向开发商邮寄送达了由购房者签名捺印的商品房买卖合同及附件，该商品房买卖合同及附件完全符合我国法律法规的规定，是政府监制的商品房买卖合同，合同内容严格遵守法律、行政法规的规定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，不损害社会公共利益，不得违反国家法律、法规规定，与开发商2015年11月11日提供的商品房买卖合同样张中的主合同条款是一致的。

在整个交易过程中，恰恰是开发商在收取讼争商品房的首付款后拒绝履行法定的合同义务，拒绝与购房者签署合同内容严格遵守法律、行政法规的规定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，不损害社会公共利益，不得违反国家法律、法规规定，不得对商品房买受人作不公平、不合理的规定，不得减轻、免除开发商自身民事责任，且由政府监制的商品房买卖合同。因此，购房者在客观上不存在迟延或者拒绝与开发商签署商品房买卖合同的违约行为。开发商依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定解除合同没有任何事实和法律依据。

另外，仓山法院错误地对开发商伪造的尾号为5716的EMS面单和查询申请书两份证据进行认定。仓山法院仅根据开发商提供的尾号为5716的EMS面单和查询申请书，就推定开发商已经于2016年1月15日邮寄了解约通知书，且购房者在邮件发出后的合理日期2016年1月18日签收。购房者认为，仓山法院的上述推定没有任何的事实和法律依据，而且该推定不具有唯一性。持有尾号为5716EMS的邮件面单和查询申请书复印件不能证明开发商在客观上使用了EMS邮件面单向购房者邮寄了一份解约通知书，而且购房者实际上签收到了该邮件。购房者认为，尾号5716的EMS面单和查询申请书是开发商伪造的证据。

开发商持有尾号为5716号邮件面单存在这种情况，开发商向邮政局领取尾号为5716号邮件面单，但是其仅在该邮件面单上书写相关内容后，对邮件面单进行保存，没有实际使用邮件面单进行投递。因此，开发商持有尾号为5716EMS邮件面单不能证明其已经将该所谓的解约通知书存放快递袋中，并使用5716EMS邮件面单中进行实际的邮寄。另外，开发商所持有尾号为5716的EMS查询申请书，首先它是一份复印件，没有原件核对，而且该查询申请书只是开发商对5716号EMS邮件的查询申请，并没有任何的查询结果体现，不能体现5716号邮件是否实际邮寄的真实情况，也不能体现5716号邮件的邮寄地址，更没有体现5716号邮件的签收人是谁。综上，仓山法院对开发商所提交尾号为5716号的EMS面单及查询申请的证据的真实性、合法性、关联性的认定上存在严重的错误，而且开发商在本案诉讼过程中涉及伪造证据。

七、根据“不告不理”的民事诉讼原则，人民法院只能依照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决，不能随意予以变更。裁判结果针对当事人的诉请，依据事实和法律对当事人争议的权利义务关系所作出的实体处理决定。但是，本案一审裁判结果擅自开发商所主张的诉讼请求及事实和法律依据，构成擅自处分开发商的民事诉讼权利，且严重剥夺购房者依法所享有的答辩、举证、法庭陈述等民事诉讼权利。因此，一审诉讼程序严重违法，应当依法撤销一审民事判决书第二项诉讼请求。

“不告不理”原则是我国民事诉讼的一个重要原则，在民事诉讼中实行“不告不理”原则是尊重当事人的自主处分行为的重要表现。依照“不告不理”的原则，法院只能依照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决，不能随意予以变更。判决主文应当与当事人的诉讼请求相一致。判决主文即判决结果，是法官经过审理，针对当事人的诉请，依据事实和法律对当事人争议的权利义务关系所作出的实体处理决定。判决主文应当与当事人的诉讼请求相一致，要求人民法院制作判决主文应当以当事人的诉讼请求和主张为基础或蓝本。

本案开发商以其在签署认购协议书时向购房者明示商品房买卖合同及附件和2016年1月15日向购房者发出解约通知书（尾号为5716的EMS邮件）为事实基础，以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4规定为法律基础，诉请确认双方的商品房认购协议已经解除，并且开发商在庭审中以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款为法律依据，认为双方的合同关系应当于2016年3月15日解除。但是，在本案审理过程中，仓山法院擅自变更了开发商的上述诉讼请求以及事实和法律依据，并以开发商于2016年1月15日向购房者发出解约通知书（尾号为5716的EMS邮件）为事实基础，以开发商单方制作的认购协议书的约定作为法律依据，且判令本案当事人已于2016年1月18日解除认购协议。然而，仓山法院擅自变更开发商反诉的诉讼请求及事实和法律也没有通知购房者，剥夺了购房者针对新的诉讼请求及事实和法律依据进行新的答辩、举证、法庭陈述的民事诉讼权利。

购房者认为，仓山法院没有任何的权利可以擅自变更开发商的民事诉讼权利，而且仓山法院擅自变更开发商的民事诉讼权利，导致购房者无法针对人民法院裁判所审理的开发商的诉讼请求及事实和法律依据进行答辩、举证、法庭陈述等应诉权利，仓山法院的审判严重剥夺了购房者依法法律规定所享有的民事诉讼权利，导致本案裁判程序违法，裁判结果严重错误。

而且，仓山法院依据自行变更后的事实与理由作出裁判结果，缺乏事实和法律依据。理由是：第一，正如前述，购房者不存在任何的违约行为，且也没有任何的过错，开发商无权单方行驶合同解除权。如果一方当事人没有违约行为，也没有过错行为，另一方当事人可以随便主张解除合同，那么双方就没有必要签署合同，合同也就没有存在的价值和目的。我国合同法将鼓励交易原则作为合同基础原则，并且严格限制当事人主张合同无效，主张撤销合同，主张解除合同的情形。购房者认为，如果认定开发商在收取购房者购房款后，在购房者没有违约和过错的情况下，开发商可以随意解除合同，那么人民法院就认可开发商进行合同诈骗罪。本案仓山法院赋予开发商随意行驶合同解除权，严重违反了我国合同法的立法本意，而且严重侵害了无违法、无违约、无过错的购房者的合法权益。第二，正如前述，开发商所提交的尾号为5716号的邮件面单和查询申请是开发商伪造的，而且购房者在客观事实上没有收到开发商邮寄的尾号为5716号解约通知书。

开发商邮寄解约通知书的目的是为了向购房者送达，但是本案没有充分证据可以认定购房者已经实际收到了开发商邮寄的文件，也没有任何的基础理由可以推定购房者知晓了受送达的文件内容，而且人民法院的推定送达存在严重的漏洞，其推定结果不具有唯一性。第三，购房者于2016年1月15日通过邮寄的方式向开发商邮寄送达了购房者签名捺印的商品房买卖合同及附件，且该合同使用政府监制的商品房买卖合同示范文本，合同内容遵循法律法规的规定，遵循公平原则制定双方权利义务，不损害社会公共利益，不得违反国家法律、法规规定，与开发商于2015年11月11日提供给购房者的商品房买卖合同样张的主合同内容是一致的。而且，开发商对上述事实也当庭予以确认。也就是说，购房者已经完成了认购协议的约定以及相关法律法规的规定，与开发商签署商品房买卖合同及附件。因此，购房者并不存在违反认购协议约定拒绝签署商品房买卖合同的合同义务。

八、仓山法院回避审理本案重要事实：开发商于2015年11月11日提供的讼争商品房的商品房买卖合同附件均是格式合同，特别是合同附件六的合同条款全部是霸王条款，合同条款内容严重损害社会公共利益，违反国家法律、法规规定，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，减轻、免除了开发商自身应当承担的法定民事责任和义务；开发商拒绝就其提供的2015年11月11日商品房买卖合同及附件的合同条款内容向购房者进行解释说明，并提供法律依据；购房者于2016年1月15日向开发商邮寄送达了购房者签名捺印的商品房买卖合同及附件，履行签署商品房买卖合同的义务，但是开发商拒绝接受购房者就商品房买卖合同条款所提出的合法、合理的意见。而且，购房者从未收到开发商邮寄的尾号为5716的解约通知书，而且开发商无法提供购房者已经签收的送达凭证。仓山法院错误推定购房者于2016年1月18日收到开发商邮寄的尾号为5716的解约通知书。

综上所述，开发商在收取购房者支付的讼争商品房首付款后，拒绝根据法律法规的规定履行法定的合同义务，与购房者签署合同内容遵守法律、行政法规的规定，遵循公平原则确定各方的权利和义务，不损害社会公共利益，不得违反国家法律、法规规定，不得对商品房买受人作不公平、不合理的规定，不得减轻、免除开发商自身民事责任，且由政府监制的商品房买卖合同。开发商的上述行为严重违反法律、法规的规定，而且严重侵害了购房者的合法权益。又，根据法律法规的规定，开发商作为经营者，应当依照法律规定承担民事责任，不得故意拖延或者无理拒绝购房者提出的合法要求。因此，开发商应当依据法律法规的规定与购房者签署商品房买卖合同，出具不动产销售发票，购房者所主张的民事诉讼请求完全符合法律法规的规定，应当予以支持。在整个交易过程中，购房者不存在任何的违法、违约和过错行为，故开发商无权主张解除认购合同。

但是，仓山法院却错误地认可了开发商可以随意行驶合同解除权和违法经营行为，不但对开发商的违法经营和消费欺诈行为不予以纠正和处罚，而且通过裁判形式对开发商违法经营和消费欺诈行为予以支持，公开授权开发商的意思自治可以不受任何法律法规的限制。虽然本案只是个案，但是该案的裁判结果却对人民群众的行为深远的规范产生影响，让人民群众对人民法院的司法权威产生质疑，让开发商的霸王条款更加猖獗，威胁到我国人民最基本的居住权的保障，威胁到我国良好社会经济秩序的发展和良好、健康的房地产市场发展。因此，购房者依法提出上诉请求，请求二审法院能够依法纠正一审判决结果，倡导民事主体依法、合法地规范自身的行为，维护合法、公平、公正、社会公共利益、公序良俗，让开发商的意思自治在法律规定的范围内选择，让购房者的合法权益受到侵害时有正常的救济途径。莫让，拒签开发商霸王条款，开发商有权拒卖。面对开发商的霸王条款，购房人无任何司法救济途径成为我国依法治国的悲哀。

编排/王琨

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