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"以房抵债"是以物抵债的一种具体形式，当事人双方基于业已形成的债权债务关系，通过签订以房抵债协议、房屋买卖合同等，促进债权的实现。
一、"以房抵债协议"的性质及效力问题分析
（一）在债务期限届满之前，当事人签订以房抵债协议的，应按照民间借贷法律关系进行审理。但因有违《物权法》禁止流抵押的规定，该担保无效。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》自2015年9月1日起施行。第24条规定："当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。"
【案例】刘省龙诉江山市江建房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案，中华人民共和国最高人民法院，民事裁定书，(2017)最高法民申4527号。
【案情】本案中，2010年1月3日，江建公司江西东乡分公司金迪商厦项目部既向刘省龙出具借条，借款金额为1120万元，借条中注明以案涉商品房进行抵押，同时还向刘省龙出具了收到购房款1120万元的收据，但二者系同一笔款项。2011年4月22日，江建公司江西东乡分公司与刘省龙签订了购买案涉房屋的三份《商品房买卖合同》，同时双方又签订了合同价款不同、其他内容相同的另外三份《商品房买卖合同》，用于刘省龙向银行抵押贷款。
【法院审理认为】申请再审作为证据提交的2011年2月23日借条关于"今借到刘省龙人民币壹仟伍佰肆拾玖万元整，借期为贰拾天。如违期不能偿还，在五日内办理金迪商厦大楼二楼三楼备案合同购房"的约定，有违物权法上禁止流抵押的规定，应为无效。
【特别提示】债权人与债务人在债务履行期届满前作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距，此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平，参照《中华人民共和国物权法》第40条关于禁止流押、流质的相关规定"订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。"该种情形下签订的以物抵债协议的效力不予确认，法院或仲裁庭将按照借贷法律关系审理，买卖合同视为债权实现的担保。在按照借贷关系作出的判决或裁决生效后，借款人不履行的，债权人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务，差额部分补足或予以返还。
（二）债务期限届满之后，当事人签订以房抵债协议的，应具体问题具体分析。
1、第一种观点认为：债务期限届满之后，若当事人未明确更改原债，所抵之债仍具同一性，以物抵债属于为借款提供担保。
根据《物权法》第195条："【抵押权实现的条件、方式和程序】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。"债务履行期届满后抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价。
【案例】珠海市富景居投资有限公司、蔡焕立金融借款合同纠纷二审民事判决书，最高人民法院，（2017）最高法民终505号。
【案情】合同约定富景居公司将其合法拥有的住宅、商铺、商场及地下室非人防地下室房产，为《综合授信额度合同》项下富景居公司应承担的全部债务提供最高额抵押担保，该合同约定的抵押财产中的554套房产已在珠海市房地产登记中心办理了抵押登记。
【法院审理认为】根据《中华人民共和国物权法》第180条"债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……"、第185条"设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围"、第187条"以本法第180条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立"的规定，该抵押权已设立。根据《中华人民共和国物权法》第203条"为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿"的规定，以及合同中关于平安银行有权依法以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿的约定，平安银行要求对该抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。
2、第二种观点认为：债务期限届满之后，当事人签订以房抵债协议，双方之间进行了对账、清算，并就借贷合同关系转变为房屋买卖合同关系达成合意，则消灭了原有债权债务关系，建立了新的买卖合同关系，发生了债的更改。
【案例】指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，最高人民法院，（2015）民一终字第180号。
【法院审理认为】借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第186条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的"作为民间借贷合同的担保"。在不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。
【特别提示】对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。如经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。如果由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，则认为购房人尚未足额支付合同约定的购房款。
二、签订以房抵债协议，应具备房屋的所有权或物权期待权，否则属于无权处分，抵押合同无效。
【案例】双辽天益房地产开发有限公司诉周红武等民间借贷纠纷再审案，中华人民共和国最高人民法院，民事判决书，(2017)最高法民再335号。
【案情】周红武、杨小峰、赵力三方签订的《抵押借款协议》约定，杨小峰向周红武借款，以赵力所有的金鼎花园31套房屋作为抵押担保。实际上赵力只是与天益公司签订了案涉房屋的认购书。
【法院审理认为】《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条中的让与担保将要件之二的让渡所有权这一条宽限到让渡物权期待权，即只要签订商品房买卖合同即可以设立让与担保。但是本案中，无论赵力还是天益公司均未与周红武签订商品房买卖合同，不符合让与担保的要件二。因此，不能认定赵力或天益公司为杨小峰与周红武的借款提供让与担保。赵力以未取得所有权的房产为杨小峰提供担保的行为属无权处分，现房屋所有人天益公司对在案涉房屋上设定抵押权的行为不予认可，各方亦未办理抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，该抵押合同无效，不动产抵押权未设立。
【特别提示】依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第7条规定："主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。"抵押合同无效的情况下，担保人承担的是对债权人经济损失的赔偿责任，而非连带清偿责任。
三、在执行程序中，以物抵债分为两种情形，一种是双方合意的以物抵债。双方达成以房抵债的和解协议有效。法院不能依据执行和解协议出具以物抵债的裁定，不能直接发生物权变动的效力。
由于以物抵债变更了金钱债权的内容，法院能否依据执行和解协议，作出以物抵债的裁定，在2018年2月23日《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》之前，司法实践中处理方法不一：
1、部分法院认为，诉讼中如果双方达成了执行和解协议，法院可据此作出以物抵债的执行裁定。依据《中华人民共和国物权法》第28条规定："因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力"。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第7条规定："人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书"。
2、部分法院认为，诉讼中如果双方在执行阶段达成执行和解协议，该和解协议只是双方当事人达成的合意，只对双方当事人产生约束力，法律并没有赋予执行和解协议强制执行力，当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。如果法院下达协助执行通知书，仅仅系要求房产管理局对双方达成的执行和解协议予以协助，并不是对所有权的确认，也不引起物权变动效力。
值得注意的是，2018年2月23日《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》对于执行和解中人民法院能否作出以物抵债的裁定，已经予以明确禁止。其第6条规定："当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。"第9条："被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。"
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第301条："经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务，对剩余债务，被执行人应当继续清偿。"当事人达成以物抵债的执行和解协议的，应同时具备以下条件：第一，不能违反法律的禁止性规定，如流质契约的禁止；第二，应当经过双方同意；第三，应当对抵债物的价值作出鉴定，明确各方的利益；第四，不能损害第三人的利益。当事人达成以房抵债的执行和解协议的，双方自行前往房管登记部门办理所有权转移的登记手续，一方不予配合的，可申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。
四、在执行程序中，以物抵债分为两种情形，另一种是无人竞买、流拍等情形下的以物抵债，法院应出具以物抵债裁定。
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，法释[2004]16号，第19条："拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。"第27条，第28条规定了对于第二次拍卖仍流拍的动产、不动产或者其他财产权，人民法院将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。
第23条："拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。"
第29条："动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。"
编辑/杜倩如