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租赁保证金返还之诉是租赁合同纠纷中的常见纠纷类型。该类纠纷一般由承租人向出租人发起，诉请内容围绕保证金数额及相应损失展开，属于形式上较为简单的民事诉讼案件。但是从司法实务来看，在业务操作细节中仍然有不少承租人由于实务细节操作不当导致权益想受损，甚至本来能够获得法院或仲裁支持的情形，由于举证操作不当导致败诉。

承租人对租赁保证金返还之诉操作不当的原因主要在于代理人对案件焦点的准确把握不够，以及围绕该焦点所做的庭前准备（包括文书准备、证据准备及庭审应对准备）缺少明确的针对性及灵活的可应对性。本文从租赁保证金返还之诉的基本操作步骤入手，系统阐述该类案件操作时应当关注的焦点及实操中围绕该焦点应当采取的文书起草、证据准备及庭审应变。错漏之处，请同仁指教。

一、是否申请保全

其实很多租赁保证金返还案发生的原因往往来自于租赁合同当事人存在未解决的争议或者出租人出现了经济困难。如果属于前者，在承租人发起保证金返还之诉后，出租人一并会及时提起相应的反诉。如果属于后者，则承租人即便胜诉也可能无法获得保证金清偿。实务中为规避出租人不能履行保证金返还义务的 ，承租人的代理人一般会申请对出租人及相关被告实施财产保全。实务中一般认为此种方式同时还可以促进双方的提前和解。

此处需要提醒代理人，保全申请并非在任何此类案件中均有操作之必要。例如属于前者的情况下，承租人如果不考虑其他因素一味提起保全申请，还可能引起反诉方对承租人也提起保全申请。而对于在诉讼提起之时已经基本可以明确无财产可供执行的被告，代理人盲目提起保全申请对承租人而言不仅不能防范风险、维护权益还会造成承租人额外的保全费用损失。              

二、起草诉状时应当关注的三个重点问题

房租保证金返还案诉状在起草时除了应当遵守一般民事起诉状的起草规则之外，具体到此类案件，在起诉状起草时应当注意到以下问题的恰当处理：

（一）如何确定被告的范围

一般情况下，出租人即为房租保证金返还之诉的被告，但实务操作中不仅要考虑出租人的问题，还要注意承担保证金返还责任的主体不一定仅为出租人。

1、出租人为自然人的情况

如果出租人为自然人，应当注意涉案房屋的产权人是否仅为出租人，涉及其他共有权人的，应当将其他共有权人一并列为被告。当然一并列为被告并非一定在法院判决时认定其他共有人承担保证金返还责任，但可以防范在其他共有人被应当承担责任，而承租人事后再行诉讼，从而引发诉累。此种情况多出现在共有人为出租人之配偶或者涉及家庭财产共有等问题时。

2、保证金收取主体与出租人非同一主体

租赁保证金的收取主体与出租人并非同一主体的，应当注意收取主体与出租人的关系问题。例如，出租人与保证金的收取主体之间存在关联关系的，可以从是否存在机构混同的角度审查是否需要将出租人与保证金收取主体一并列为被告，从而追究其连带责任。

3、授权管理人出租的问题

房屋的产权人与出租人并非同一主体，且出租人系获得房屋产权人的授权后对外出租房屋的，房屋租金的收取人无论是否为出租人，承租人均应当将房屋产权人与获得授权的管理人一并列为被告。实务中可能租赁合同中对于房屋产权人与出租人在保证金返还条款中另有约定，即便如此也应当结合案情尽可能将房屋产权人与出租人一并列为被告以利于纠纷的快速解决。

（二）表述诉讼请求时应当注意的问题

诉讼请求的基本内容包括：保证金返还的责任主体、返还数额及相应损失的具体主张。此处需要提示的是：

1、保证金逾期返还损失的计算

保证金条款中对拒绝返还保证金的违约金数额或者计算方式有约定的，按照约定处理。如果约定违约金数额或计算方式所得数额超过年利率24%的，建议按照年利率24%计算违约金，否则在法院或仲裁不支持该数额的情况下容易给原告产生诉讼费损失。

租赁合同中无上述约定的，出租人逾期返还保证金实际给承租人造成的系资金占用损失。从司法实践来看，法院一般参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第（一）项的规定执行，即，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。此种情形下，建议诉讼请求中按照年利率6%支付保证金占用期间的利息。

2、债务连带偿还责任

被告为一人以上且为夫妻关系的，可以诉请两被告对保证金的返还承担连带责任。被告为一个以上且为关联企业，原告拟通过法人机构混同认定追回保证金的，可以诉请各被告承担连带责任。

（三）事实与理由部分的表述限制

事实与理由部分的阐述不需要过多的对租赁合同的各项权利义务进行表述。实务中应当重点表述租赁合同的签订及租赁期限，保证金的支付及返还约定。承租人对保证金的支付及依约主张返还保证金的主张。其余事项往往并不具有表述的必要性（甚至租金数额及支付时间约定也往往并非此类业务的重点）。过多的无关表述不仅不利于法院或者仲裁机构确定焦点，还可能产生节外生枝的不良效果。

此外，涉及多个被告承担连带责任或其他共同偿还责任的，应当在事实与理由部分就各被告之间可以引起连带责任或共同偿还责任的法律关系进行阐述。

三、原告在保证金返还案中的举证要点及技巧

承租人作为原告的举证应当仅仅围绕诉请展开，对于与诉请无关的事实不需举证。过多的举证不仅可能无助于法庭对诉请所依据事实的认定，同时还可能节外生枝，给做为出租人的被告找到拒绝返还保证金的合适理由。保证金返还之诉所涉及的举证要点并不多，在对方不提起反诉的情况下，原告的举证要点如下：

1、证明租赁合同关系存在的证据；2、证明租赁保证金已经支付的证据；3、证明符合保证金返还条件的证据。

实务中争议较大的是符合保证金返还的证据范围。有人认为，由于房屋租赁保证金的作用在于为承租人的依约履行租赁合同提供担保，因此在保证金返还之诉中，原告此方面的证据包括了承租人依约履行租赁合同的全部证据。即，房租依约交纳、水电费依约支付、未发生约定的扣除保证金的违约情形等。

笔者认为，承租人通过上述全部事实的举证主张返还保证金自然是合法的，但从举证技巧的角度而言，在出租人提出答辩或反诉之前，承租人有权依据约定的保证金返还条件中最易主张的某方面向被告主张返还保证金。例如，某房屋租赁合同约定租赁期满，承租人应当返还保证金。则承租人只要能够证明租赁合同关系的合法存在、租金、保证金已经依约实际支付，承租人在租赁合同期满后主张保证金即完成了举证义务。

以上仅是承租人在保证金返还之诉中应当提供的基本证据，为防范出租人提起反诉或者提供其他证明不符合保证金返还条件的证据，承租人应当做好相应的证据准备，该类证据可以暂不提交。在出租人庭审中举出上述证据时，承租人再提交法庭。例如，出租人以承租人租金支付逾期为由反诉扣除承租人保证金的相应数额作为违约金的，如果该逾期支付情形已经得到出租人同意，则可以就该事实向法庭举证。

关于多个被告且相互需要承担连带责任的举证问题属于其他法律规定中关于连带责任的规定及证据认定问题。本文限于篇幅不再赘述。

四、庭审抗辩与反诉的区别及应对

租赁保证金返还纠纷案中经常出现出租人以承租人出现的违约情形为由提出抗辩并拒绝返还保证金。而在这些所谓的抗辩中有些属于诉讼中的抗辩，有些则需要通过反诉才能够完成。

关于抗辩与反诉的区别问题，在实务中的本质区别在于前者依附于原告诉讼请求而存在，后者则属于可以独立存在的诉讼请求。具体到房屋保证金返还纠纷中，对保证金返还诉请的抗辩指的是从程序或实体上提出保证金不应返还的意见。程序上的答辩主要围绕诉讼程序而展开答辩，包括法院管辖还是仲裁管辖，约定管辖的确定及相关法律文书的送达等，此处不再赘述。

实体上的答辩指的主要包括：1.承租人未依约支付保证金；2、原被告不存在租赁合同关系，被告不负有保证金返还义务；3、约定的保证金返还条件尚不具备等。

上述三项常见答辩意见中，“约定的保证金返还条件尚不具备”指的是不可以成立独立诉请保证金不予返还情形。例如，当事人一般约定租赁合同期满，保证金应当返还承租人。如果租赁合同期限尚未届满，承租人以某种理由诉请出租人返还保证金的，出租人可以此为由拒绝返还保证金。

但此种情形仅适用于承租人提起保证金返还之诉的前提下，如果承租人未提起该类诉请，则出租人显然不能据此对承租人提起扣除承租人保证金的诉请。

相对而言，如果出租人拒绝返还保证金的理由是承租人的违约行为给出租人造成损失，出租人依约扣除保证金。此时出租人拒绝返还保证金的理由实际可形成独立的诉请，因而不属于抗辩的范畴，出租人应当提前反诉，否则不能成为阻却承租人保证金返还之诉的理由。

基于以上原因，提起保证金返还之诉的原告对被告所提出的答辩意见应当有效区分，区别应对。

编辑/董唯唯