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“借名买房”在实务中经常出现，对于实际购房人而言，借名买房存在诸多风险，代理人在代理实际购房人的时候，也会面临许多问题。综合“借名买房”中出现的问题以及实践判例，根据成都本地情况笔者对“借名买房”的司法适用做以下总结：

一、“借名买房”能否突破限购政策

（一）成都限购政策

1.2011年2月15日《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发〔2011〕7号）的颁布实施意味着成都市房地产调控政策的到来。其中第二条第（二）项规定，暂时限定居民家庭购房套数。在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区，下同）暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。本实施意见发布之日前已签订住房买卖合同的，须于今年2月28日前完成住房买卖合同网上备案。

2.2018年5月15日《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发〔2018〕17号）发布实施，进一步细化了成都市的限购政策。

（二）现行裁判意见

笔者在无讼案例上搜集了成都地区2018、2019年中级人民法院的权威裁判，整合裁判意见如下：

1.（2019）川01民终6648号

本院认为，对上诉人蒋炜所提借名购房虽违反地方政府关于商品房限购文件的规定但限购文件并非是效力性强制规范因此案涉房产应当确认归属蒋炜所有的上诉理由，经审查认为，房屋限购政策是为了实现国家对房地产市场的宏观调控，如果法律允许当事人通过借名购房的行为规避限购政策，实质是架空政策性规定，有违民事活动必须遵守法律，对法律没有规定的，应当遵守国家政策的原则。故一审法院驳回蒋炜确认案涉房屋归其所有并办理过户登记的诉讼请求并无不当。

2.（2018）川01民终13251号

经审查认为，一审和二审已经查明的事实表明，2011年蒋炜借李娟名义购买房屋的事实成立。该借名买房行为在借名人和登记权利人之间成立的是债权关系，借名人只能对登记权利人享有债权请求权即请求协助办理过户登记手续，而不能直接请求确认所有权。同时该协助办理过户登记的请求权，只有在不违背住房限购政策的规定时才能裁判准予办理过户登记手续。房屋限购政策是为了实现国家对房地产市场宏观调控目的所需，如果法律允许当事人通过借名购房的行为规避限购政策，实质是架空政策性规定有违民事活动必须遵守法律，法律没有规定的应当遵守公序良俗、国家政策的原则。经二审审理查明的事实表明，蒋炜在2011年借名购房当时因已经拥有两套住宅，蒋炜并不具备当时限购政策所规定的购房资格；同时截至到本案二审阶段，蒋炜仍不符合目前住房限购政策的规定。故其请求判令案涉房屋归其所有和协助办理过户登记手续的诉讼请求，不应获得法院裁判支持。蒋炜可待自身住房条件变化或者政策发生调整等原因符合住房限购政策时，另行提出向李娟主张协助办理过户登记手续的诉讼请求。一审法院裁判支持蒋炜请求协助办理过户登记手续和确认权属的诉讼请求不当，本院予以纠正。

其余案例由于未直接对限购政策是否适用作出认定因此未予载录。

【解析】综合裁判意见，我们可以发现，成都市中级人民法院（以下简称“成都中院”）的裁判认为， “借名买房”行为不能突破限购政策的。

第一，借名买房的实际购房人以借名买房协议规避房屋限购政策的话，则会导致政策失效形同空文，因而无法发挥限制购买群体的效果。这是裁判适用的主要意见。

第二，关于限购文件到底是否是效力性强制规范这一问题，成都中院认为“借名买房行为”违背了“民事活动必须遵守法律，对法律没有规定的，应当遵守国家政策的原则”。迄今为止，虽然《合同法解释二》第十四条对《合同法》第五十二条第（五）项做了具体说明，需要强制性规定系效力性强制性性规定的时候合同才会无效。但是对于如何判断效力性强制性规定在实践中在各地适用也有不少争议。

当然，笔者就“借名买房”也在裁判文书网上搜索了最高法院的裁判案例：（2019）最高法民申3598号、（2018）最高法民申5392号、（2011）民申字第261号、（2019）最高法民申82号、（2018）最高法民申5391号、（2019）最高法民终555号，以及无讼案例网上的（2011）民申字第261号、（2018）最高法民申5392号、（2018）最高法民申5391号案。上述案例虽然有过借名买房的表述，但是笔者并未找到合适的关于借名买房与是否突破限购政策的经典表述，故无法从最高法的裁判文书上摘取更权威的案例论述。

（三）限购政策在司法适用中的认定

在借名买房行为中，由于名义购房人符合限购政策的资格因而不存在限购政策对房屋买卖合同效力影响的问题。最关键的问题是，实际购房人先借名只是个手段，其最终目的还是为了达到确认房屋所有权为自己所有。要实现确认房屋所有权，实际购房人还是会遇到一个棘手问题：即限购政策对借名买房协议效力的影响。要讨论限购政策与借名买房协议效力的问题，需要注意到以下几个方面的问题：

1.法律关系的界定

在借名买房行为中，存在两组法律关系：

（1）房屋买卖合同法律关系

名义购房人和房屋出卖人签署房屋买卖合同，两者之间构成房屋买卖合同法律关系。由于房屋买卖合同法律关系中名义购房人符合限购政策规定，同时不存在影响房屋买卖合同成立并生效的其他因素，因而认定双方签署的房屋买卖合同生效比较简单。

（2）委托代理法律关系

实际购房人由于不享有限购政策购房资格，因而委托拥有购房资格的名义购房人以自身名义向第三人购房。待名义购房人交易成功后，实际购房人再凭借双方签署的借名买房协议（委托代理协议）向名义购房人主张房屋所有权。

虽然在实践中，实际购房人和名义购房人并未以委托代理合同名义签署协议，但无论双方签署协议的标题是什么，结合合同实际内容以及核心目的可以确定双方的法律关系是委托代理关系。实际购房人为被代理人，名义购房人为代理人。双方关于委托买房的程序和大部分内容不违反法律法规，因而部分合法有效，但违反限购政策的内容部分并不能认为系有效约定。有问题的是，实际购房人无法根据协议约定向名义购房人主张房屋所有权。

2.限购政策对借名买房协议的影响

在上面第二组法律关系委托代理关系中，实际购房人无法向名义购房人主张房屋所有权，其根本原因在于该部分约定违反限购政策。这里就涉及到确认房屋所有权条款或协助过户条款（以下简称“确认条款”）的效力判定问题：

首先，确认条款因为违反限购政策无法适用，当然我们无法认定该条款有效。

其次，确认条款是否存在无效事由而导致条款无效？根据《合同法》第五十二条规定，必须得是违反法律、行政法规的强制性规定才是无效。然而该强制性规定必须得是《合同法解释二》第十四条规定的效力性强制性规定。这就涉及到限购政策是否是效力性强制性规定，就目前裁判来看，尚无定论。因而确认条款尚不能认定为无效。

再次，确认条款是否是效力待定？笔者个人认为，确认条款系附条件适用，在实际购房人被限制的情况下处于效力待定情况无法适用，因而实际购房人无法向名义购房人主张房屋所有权。但并不是说实际购房人就完全无法向名义购房人主张房屋所有权了，因为实际购房人的资格问题是可以随着时间发生变化的，譬如随着社保年限达到，实际购房人就享有了购房资格，这个时候再向名义购房人主张房屋所有权就没有限购政策的障碍了。抑或限购政策变化，实际购房人获得了购房资格。因而笔者认为，确认条款系效力待定条款。同时，这与2018川01民终13251号案中“蒋炜可待自身住房条件变化或者政策发生调整等原因符合住房限购政策时，另行提出向李娟主张协助办理过户登记手续的诉讼请求”的思路有着异曲同工之妙。

二、实际购房人主张房屋所有权的依据

实际购房人要主张房屋所有权，从证据事实和法律适用的角度讲，需要具备以下条件才能达到该类诉讼的胜诉权基础。

（一）实际购房人与名义购房人的约定

实际购房人要主张权利，首先得有证据证明名义购房人并非真实购房人的依据，双方的协议就是实际购房人主张的核心关键证据之一。这是事实上的依据。该依据同时也有法律上的支撑，根据《合同法》第四百零四条的规定，名义购房人作为受托人因处理购房房屋事宜所取得房产，应当转交给委托人即实际购房人。

（二）款项交付的依据

实际购房人除了协议约定以外，法院还会审查款项的交付情况。从表面上看名义购房人会将购房款汇款至卖房人名下，但其实从第二组委托代理关系来看，一般会有实际购房人汇款的证据材料，从汇款的流向反映，结合双方协议组成完整证据链。通过该证据链就可以完整反映出实际购房人和名义购房人的委托代理关系，在没有限购政策的影响下，实际购房人向名义购房人主张房屋的所有权。

在成都市中级人民法院的（2019）川01民终9137号案中，法院认为，本案争议焦点为廖义全与黄显伟之间是否存在借名购房关系。借名购房是指借名人将自己出资购房经他人允诺而登记他人名下，借名购房双方之间的法律关系本质为委托合同关系。案涉房屋的《商品房买卖合同》《个人贷款合同》由黄显伟与案外人和为贵公司、中国光大银行股份有限公司签订，且《商品房买卖合同》《个人贷款合同》项下的权利义务已经履行完毕，故本案争议的仅是双方当事人之间是否存在委托合同关系，不涉及与第三人之间的外部法律关系。廖义全提交的《情况说明》《收条》《专用收据》证明案涉房屋的首付款由廖义全以工程款抵扣，其提交的银行还款凭证证明案涉房屋的按揭款不是由黄显伟归还，其还提交了房产证原件、物业费票据等证据证明案涉房屋的手续由其实际占有。因此，廖义全所举证据能够形成完整证据锁链，并能达到高度盖然性的证明标准，足以证明其与黄显伟之间存在借名购房关系。故一审判决认定廖义全与黄显伟之间存在借名购房关系，事实清楚，证据确实充分。《中华人民共和国合同法》四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”之规定，黄显伟应当将其取得的案涉房屋转交给廖义全，即应当配合廖义全将案涉房屋的产权变更登记至廖义全名下。

三、总结

综上，笔者论述了“借名买房”行为的两个问题：一是“借名买房”行为不能突破限购政策，否则会产生架空限购政策使其成为一纸空文的问题。但是借名买房协议中确认房屋所有权条款或协助过户条款并不是非黑即白无效或者有效，而是效力待定。待实际购房人资格达到限购政策的时候（附条件），则实际购房人享有了向名义购房人主张房屋所有权的法律、事实基础；二是在没有限购政策或限购政策解除的解除情况下，实际购房人向名义购房人主张房屋所有权或协助过户的证据准备和法律准备，包括双方关于借名买房的合意、款项交付的依据以及《合同法》中关于委托代理合同中的相关规定。

编辑/daicy