文/苌乐 北京炜衡律师事所

本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明来源

买受人从开发商处，选购样板间、精装修房附带热水器、净水器等设备设施，或开发商无偿赠送家具家电，现已经成为较常见的销售促销方式。但如果买受人在使用设备设施过程中，出现故障、质量问题或发生漏水、火灾等侵权事件，应妥善处理买受人、开发商、产品生产者、产品销售者之间的关系，并确定承担责任的主体。

一、买受人权利保护的路径

（一）诉讼途径救济：一方面，买受人可基于物权，或基于购房合同的债权，向开发商提起权利保护之诉。另一方面，也可向产品的生产者、产品的销售者等，提起损害赔偿之诉。买受人亦可以同时向开发商、产品的生产者、产品的销售者提起财产损害赔偿诉讼。

（二）其他途径救济：买受人可以向"12315"消费者投诉举报专线电话、全国互联网平台投诉；也可向行业监管部分投诉；或通过媒体、网络等曝光。

二、房屋的附属设施，也属于开发商承担瑕疵担保义务的范围，开发商应在保修期内对其产生的质量问题承担赔偿责任。业主验收合格，并不能免除开发商的保修责任或赔偿责任。

【案例】成都市嘉锦置业有限公司、吴世忠财产损害赔偿纠纷二审民事判决书，审理法院：成都市中级人民法院，案号：（2018）川01民终3999号，案由：财产损害赔偿纠纷，裁判日期：2018-05-15。

【法律依据】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

【裁判要点一】《××·御府质量保证书》第四条约定，住宅自交付之日起，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期为：电气管线、给排水管道、设备安装（不含室内的家用电器、灶具等设备）保修2年；

其他户内装修保修2年，家用电器、灶具等设备，由厂家直接提供保修，其保修期及保修责任以厂家提供的保修书、质量保证书等文件为准。吴世忠、吴致远主张的质量瑕疵为电视墙边框断裂、天花板吊顶裂缝、次卧墙纸发霉问题，属于房屋的其他装修，嘉锦置业公司承担保修的期限为两年，从交房之日2015年5月30日计算。

虽案涉房屋于2015年5月30日交付给吴世忠、吴致远时，未提出质量异议，但结合案涉房屋的现状照片，上述质量瑕疵仍然存在，吴世忠、吴致远于2016年11月11日向第三人威德物业成都分公司主张修复该瑕疵，未超过《××·御府质量保证书》上明确约定的质保期，故锦置业公司应当承担对上述瑕疵的修复责任。

【裁判要点二】案涉房屋内的地暖锅炉属于该房屋的附属设施，也属于嘉锦置业公司承担瑕疵担保义务的范围。对于当事人双方争议的案涉地暖锅炉漏水的原因，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条的规定：“经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务，消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。”

案涉地暖锅炉属于耐用消费品，在交付给吴世忠、吴致远3个月内就发生漏水问题，嘉锦置业公司主张地暖锅炉漏水是由于吴世忠、吴致远使用不当造成，应当承担举证责任。地暖锅炉厂家出具《关于××住宅项目5#-1-603漏水问题回复函》并非权威鉴定机构的意见，且未经吴世忠、吴致远签字认可。

同时，第三人威德物业成都分公司也未举证证明在向吴世忠、吴致远交付房屋时，已经告知须及时关闭总水阀，嘉锦置业公司交付给吴世忠、吴致远的《安装和服务指南》第15条是对专业人员的操作要求，不属于用户使用说明的注意事项。综上，嘉锦置业公司主张吴世忠、吴致远使用不当造成案涉地暖锅炉漏水，证据不足，法院不予认定。嘉锦置业公司应当对案涉房屋的附属设施在保修期内的质量问题承担赔偿责任。

三、小区业主从开发商处无偿获得的热水袋，使用过程中发生爆炸，业主可同时向开发商、产品生产者、销售者主张损害赔偿。

【案例】施冬萍与新余市兴旺房地产开发有限公司、慈溪市正吉电器厂财产损害赔偿纠纷一审民事判决书，审理法院：新余市渝水区人民法院，案号：（2016）赣0502民初2978号，案由：财产损害赔偿纠纷，裁判日期：2017-05-12。

【法律依据】《中华人民共和国产品质量法》第四十三条：因产品存在缺陷造成人身、他人财产损害的，受害人可以向产品的生产者要求赔偿，也可以向产品的销售者要求赔偿。属于产品生产者的责任，产品销售者赔偿的，产品销售者有权向产品生产者追偿。属于产品销售者的责任，产品生产者赔偿的，产品生产者有权向产品的销售者追偿——可提起追偿权之诉。

【裁判要点一】该热水袋执行的安全标准不符合国家安全标准，被告兴旺公司将该不符合国家安全标准的热水袋通过有奖竞猜的形式给予业主本身存在过错，且被告兴旺公司该有奖竞猜活动针对的是其开发小区业主，是曾经的消费者，其行为本身存在一定的营利性质，故被告兴旺公司应对原告的损失亦应当承担赔偿责任。

【裁判要点二】被告兴旺公司相对于被告正吉电器厂以及被告百年商行亦为消费者，被告兴旺公司可在承担赔偿责任后向被告正吉电器厂、百年商行追偿。

四、因房屋附属设施设备瑕疵导致开发商承担责任的，开发商可向生产者、销售者追偿。

【案例】苏州滨特尔水处理有限公司与上海胜迁建筑装潢工程有限公司、上海华堃环保科技有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书，审理法院：上海市第二中级人民法院，案号：（2016）沪02民终7837号，案由：财产损害赔偿纠纷，裁判日期：2017-02-03。

【基本案情】2010年10月21日，胜迁公司与大华集团签订室内装修工程承包合同1份，双方约定胜迁公司承包大华集团室内装修工程。2010年11月19日，胜迁公司与华堃公司就爱惠浦净水器采购和安装签订了采购安装合同1份，双方约定：

由华堃公司提供产品及其安装服务。涉案215套净水器均为滨特尔公司生产，并由其经销商巨力公司出售给华堃公司，再由华堃公司出售给胜迁公司，且上述全部净水器也是由华堃公司实施安装于涉案小区的房屋内，现其中5套净水器的配件发生爆裂并导致漏水，造成计12户业主受损，且上述净水器均在质保期内。

【裁判要点】开发建设单位因净水器配件的爆裂支付的维修费，法院予以支持；涉及赔偿款(业主)127,645元，鉴于各方均表示由法院酌定上述赔偿金额，一审法院结合赔偿处理方式、时间等综合因素，酌定赔偿款金额为110,000元作为胜迁公司的损失。

涉及违约金，胜迁公司未能提供其与大华集团就该工程的实际结算价，考虑到上述合同约定的工程总价暂计11,874,200元和涉案事故发生的成因及滨特尔公司、华堃公司的辩称理由等，一审法院酌定胜迁公司的该部分损失为120,000。

五、损失数额的确定，应按照市场价格或者其他方式计算，并依据评估机构或鉴定机构出具的结论进行认定，具体损失数额由法院酌定。如果重新装修期间的租金损失尚未实际发生，但系房屋因漏水致使装修附属物毁损后必然会产生的费用，法院予以支持。    

【案例】吕军、江琳与杨尚义、杨家祺等财产损害赔偿纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号:（2017）京03民终9445号，案由：财产损害赔偿纠纷，裁判日期：2017-08-28。

【裁判要点】厨房下水管爆裂漏水，经法院释明，杨尚义等人申请，法院依法委托北京中必达资产评估有限责任公司对进行了评估。

关于合理损失的范围：关于重新装修费用82313元，因该项费用并未实际发生，法院不予支持，其中过水房间顶棚、墙面、壁纸的修复费用法院将参照现场勘验情况及评估结论确定，其中过水木门、木地板更换费，杨尚义等人就此并未充分举证，法院不予支持，但考虑到该些木质物品泡水后价值必有减损，法院将酌情确定折旧损失；

关于橱柜损失，法院将按照评估结论所载的数额确定；关于家具、电器损失，根据杨尚义等人提供的现场视频、照片及法院现场勘验情况，结合日常生活经验法则，法院可以认定燃气壁挂炉、电视柜、电视机、客厅吊灯均会因过水有不同程度地毁损，具体损失的数额由法院结合物品购买价格、损失状况并在考虑折旧因素的基础上酌定，关于杨尚义主张的电钢琴、音响等其他物品，并未有充分证据显示是否受损及受损程度，其该部分诉讼请求法院不予支持；

关于沙发、地毯、窗帘、窗纱清洗费，考虑到该些物品至今仍有水渍、确需清洗，该项诉讼请求法院予以支持，但杨尚义等人主张的数额过高，法院将酌情予以调整；关于居室保洁费，考虑到评估机构在评估装修附属物修复损失时已经考虑了该项费用，法院不再重复支持；

关于饰物、书籍损失，杨尚义等人就此未充分举证，法院不予支持；关于杨家祺处理善后事宜期间和装修期间的误工费，考虑到××号室受损情况，杨家祺为处理相关事宜确会误工，但其主张的期间过长、数额过高，且其并未提供劳动合同、工资发放明细、完税证明等以佐证收入及损失状况，法院难以采信，此项损失由法院酌定；

关于××号室过水期间的住宿费，杨尚义等人并未举证证明该项费用的实际发生，法院不予支持；关于××号室重新装修期间的租房费用，虽然该项费用尚未实际发生，但系该房屋因漏水致使装修附属物毁损后必然会产生的费用，为了避免再次诉讼造成的资源浪费，法院在本案中一并处理，结合房屋受损情况及市场租金标准，杨尚义等人主张租房费用6000元并无不妥，法院予以支持。

编辑/李卓凡