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通过无讼案例库检索，涉及物业费的纠纷呈现数量逐年递增的趋势。本文围绕物业费交纳主体、收费标准、拒交物业费的抗辩事由以及相关注意事项加以分析，以期对该问题有较为全面、深入的了解。

一、物业费交纳主体

《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》（以下简称“物业服务纠纷司法解释”）第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

因而，业主及物业使用人是物业费交纳的主体。需要指出的是，物业使用人承担支付物业费义务的前提是物业使用人与业主的约定。如果业主与物业使用人没有就物业使用费的支付作出约定，则物业服务企业无权请求物业使用人向其支付物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，业主与物业使用人应当对交纳物业费承担连带责任。

另，未经业主同意而非法占有他人物业并加以使用的人，对物业服务企业没有支付物业费的义务。未经业主同意而非法占有他人物业并加以使用的人，尽管其可能享受到了物业服务企业的服务，但是由于其占有使用物业的非法性，不存在与业主就物业使用费的支付达成一致，在此情况下，物业服务企业应该向业主本人请求支付物业使用费。

二、物业费收费标准

《中华人民共和国价格法》第十八条规定，对重要的公益性服务价格可以实行政府定价和政府指导价。《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体的定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。如《山东省物业服务管理办法》规定普通住宅前期物业服务实行政府指导价，业主大会成立后普通住宅物业服务实行市场调节价。

前期物业服务实行政府指导价，但若是政府指导价发生调整，是否依据政府指导价的调整而实时调整物业费？政府指导价是政府综合各方面因素制定的指导价格，但指导价并非定价，其是一个区间范围，前期物业费亦是经过当事人协商一致确定的价格，应当遵守合同关于物业费的约定，而非根据政府指导价的变化而变化。

三、抗辩事由

物业服务合同合法有效，业主以物业服务质量瑕疵为由拒交全部物业服务费的，应按物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应的原则，酌情处理。物业服务企业在提供服务时，如果是因技术问题，造成履行合同不符合合同约定或者有瑕疵，或者经过多方努力也未使业主满意，在此种情况下，业主不得以物业服务质量瑕疵提出抗辩，拒交物业服务管理费。但业主基于什么理由可以拒付物业费？下面抗辩事可供参考。

（一）拒缴物业费的抗辩事由

1.违规收费

《物业服务纠纷司法解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

2.提供的物业服务存在严重质量问题

业主对于物业服务不满意据此提出拒付物业费，应根据服务质量不符合合同约定的程度具体分析。物业服务不合乎标准的，按程度可区分为物业服务质量一般瑕疵与物业服务质量重大瑕疵。

物业服务质量一般瑕疵，如仅为局部性、较短时间内的怠于服务，并未造成严重的后果，听取业主意见后能够及时采取补救整改措施。物业服务质量严重瑕疵，如物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活，虽经业主屡次反映但仍拒不整改。物业服务质量仅存在一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，在此种情况下，对业主提出少交或免交物业费的请求一般不予支持。物业服务质量存在严重瑕疵，业主请求减免物业费的，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业的违约程度相对应，并以此确定业主是否应当支付物业服务管理费以及支付的额度，应根据实际情况予以减免。

物业服务质量存在严重瑕疵时物业费的减免幅度，可以采取分项核减的方法。根据物业服务合同中约定物业服务内容，以及各项内容分别对应的收费标准，将物业服务企业怠于提供服务内容项下的收费予以核减。如物业服务合同对物业服务内容以及各项对应收费标准约定不清晰，则可参照政府制定物业收费价格的成本监审办法予以确定。《物业服务定价成本监审办法》第七条规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常进行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧及经业主同意的其他费用组成。按照物业服务成本构成，确定某项服务内容所占物业服务成本比例，以确定该服务内容所对应的物业收费比例。物业服务企业怠于提供某项服务时，根据怠于履行义务的程度，对于该项服务所对应的物业收费酌情予以减免。

3.服务不当给业主造成损失，业主抗辩并提出反诉的。实际上是一种双方互负债权债务的抵消。双方违约，各自承担相应的责任

参考案例：雷任均与远洋亿家物业服务股份有限公司、远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司物业服务合同纠纷再审， 河北省高级人民法院（2016）冀民申3540号。

裁判摘要：申请人与雷任均签订的《前期物业服务协议》约定，物业服务质量执行秦皇岛市物价局、市住房保障和房产管理局联合发布的《秦皇岛市普通住宅小区五星级物业服务等级标准》。雷任均已按照合同约定向申请人交纳物业费，申请人亦应按照合同约定的服务事项和服务标准提供物业服务。雷任均原审中提交了海悦公馆业主联名投诉信、海悦公馆物业服务工作督办表、地产负责人赵亮承诺与物业沟通处理物业管理中存在的问题的书面承诺等证据，可以证明申请人提供的物业服务存在瑕疵，业主多次向申请人反映物业服务中所存在的问题；另一方面，申请人原审中提交的对业主满意度调查的结果进一步说明业主对申请人所提供的服务未达到90%的要求，也进一步佐证了申请人所提供的物业服务存在瑕疵，应承担相应的违约责任。因此，原审判决综合双方提交的证据认定申请人提供的物业服务存在瑕疵，并无不当。《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。根据上述原则，原审基于申请人所提供的物业服务存在瑕疵，对照雷任均、申请人双方约定的收费标准，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的政府指导价及浮动幅度办法精神，对申请人2014年度收取的物业费酌情扣减30%，并无不当。

（二）房屋空置可适当减收物业费

如《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。 其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。至于具体操作，可由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认，可以水、电、气均未使用为空置的衡量标准。

（三）不能成立的抗辩事由

1.建设单位的承诺

2.建设单位存在违反商品房买卖合同的违约行为

3.供水、电、暖及燃气等专营单位的违约行为

4.其他业主的不当行为

5.物业服务存在一般质量问题

四、物业公司催收物业费的前置程序

1.物业服务企业起诉业主支付物业服务费的，不以业主委员会催交为前置程序

《物业管理条例》第六十五条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。据此，有人主张物业服务企业起诉欠费的业主应以《物业管理条例》第六十五条规定业主委员会催告行为为前置程序。该种观点有违合同法和诉讼法原理。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据规定，合同当事人可以直接请求有违约行为的对方当事人承担违约责任。既然业主负有依照物业合同交纳物业费的义务，当业主违反该种义务时，物业服务企业自应有权按照物业服务合同和《合同法》对欠费的业主主张权利。物业服务企业起诉业主欠费纠纷，只要符合《民事诉讼法》第一百零八条规定，人民法院即应受理，而不应以业主委员会催交行为作为前置程序。

2.业主拖欠物业费的，物业服务企业需经书面催交方可向人民法院提起诉讼

考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，《物业服务纠纷司法解释》第六条将业主承担欠费责任的前提确定为经物业服务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。需要注意的是，这种催交必须是书面的，口头的催交通知无效。书面催交后，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务企业可以向法院起诉。

编辑/daicy

参考文献：

1.曹慧，《物业纠纷基础理论与审判实践》，济南市中级人民法院。

2.最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版。