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最近，一篇关于拒交物业费的文章火了，文章罗列了8种可以拒交物业费的情形，而且冠名曰：“根据最新的物业管理条例”。但这8种情形并非都来自条例，有些甚至没有法律依据，且与相关司法解释不一致。这种文章的大量转载实质误导了业主，为本不和谐的业主与物业公司的关系增加了新的不和谐因素。

本文不讨论具体哪些情形可以拒绝交纳物业费，主要分析物业费可以打折的一种情形。

本文由一个真实案例导入：[1]

【案情概述】沈某于2007年接收新购置涉案房屋后，一直没有入住使用，至2011年沈某对房屋进行装修，2012年入住。由于欠交物业费，物业公司向法院起诉要求沈某全额支付物业费。沈某抗辩称，根据苏州市相关规定，房屋空置期应按物业费的70%交纳物业费，而不是全额交纳。沈某也认可房屋空置的情形没有书面通知物业公司。

【法院观点】一审法院认为，地方政府关于房屋空置期间可以七折缴纳物业费的规定并非强制性规定，且规定中亦明确载明了当事人另有约定按约定处理的除外情形，故物业公司依合同要求沈某全额缴纳物业费并不违反政府文件的规定，沈某的该项理由不予采信。

二审法院认为，地方性规定关于房屋空置期按七折交纳物业费的规定对当事人具有拘束力。但地方性规定明确，业主需将房屋空置情形书面告知物业公司，方可享受七折的减免优惠。本案中沈某并没有将空置情形书面告知物业公司，所以沈某不能享受七折的减免优惠。

笔者对案例的分析：

笔者认为，分析本案需要回答如下问题：一、地方性规定中的空置期优惠条款，能否适用于本案？二、能否以沈某未提前书面通知物业公司房屋空置情形，而不适用七折的优惠条款？

对于第一个问题，一审法院以地方政府制定的规范性文件不属于法律、行政法规的强制性规定而排除适用，笔者认为这种观点是错误的。首先，民事诉讼中适用的依据十分广泛，并不限定在法律、行政法规的强制性规定。我国民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”民法总则第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”据此可知，在处理民事纠纷中，并不当然排除地方政府的规定。一审法院将法律、行政法规的强制性规定作为是否适用的标准，属于法律认识错误。法律、行政法规的强制性标准是判断民事行为是否有效的标准之一，只有在判断民事行为是否有效时，才作为法官的裁判依据。一审法院以此作为规范是否属于民事裁判依据的标准，显然错误。

其次，地方政府的规定作为裁判依据，还需要满足不违反当事人的约定。就本案而言，地方政府规定亦明确：事人对此另有约定的从其约定。此时需要判断，当事人对此事项是否进行了约定。在判断是否进行约定时，是以明确约定为准，还是可以采取推定标准。笔者认为，应采取明确约定为准。也就是，除非当事人明确约定了空置期该如何交纳物业费时，方视为通过协商约定的方式明确了地方政府规定的事项，从而通过自我协商，排除了地方政府规定的适用。本案中，物业公司与业主并未在合同中明确约定房屋空置期该如何收费，此时，不宜推定当事人之间达成了按正常情形足额交费的约定。此中原因主要是为了保护弱者的权利。相对而言，业主与物业公司相比，业主具有较弱的议价能力。而业主并不能单方面拒绝物业公司提供的服务，此时应考虑政府作出的相关规定，政府的规定更具有客观公正性。

就第一个问题，二审法院认识到了一审法院排除适用地方政府规定的错误性，但并未在判决书中论述，而是径直适用地方性政府的规定。但二审法院适用的是否正确呢？也就是上文提到的第二个问题，能否以沈某未提前书面通知物业公司房屋空置情形，而不适用七折的优惠条款？

对于第二个问题，涉及到民事诉讼中法院能否对案件所适用的规范性文件进行审查，从而有选择地适用。就本案而言，如果不考虑法院可以对规范性文件进行审查，法院依据2014年7月1日起施行的《苏州市物业服务收费管理实施细则》（苏价规字（2014）4号）第十六条：“新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。”的规定，而作出上述判决，则是正确的。

但是，下位法应符合上位法，否则下位法无效，这一原则是毫无争议的。所以，法院在适用规范性文件时，有权力更有义务去审查下位规范性文件的效力。

本案中，法院适用的苏州市地方性规定，是依据2013年江苏省物价局、省建设厅修订的《江苏省物业服务收费管理办法》，该办法第13条第四款规定：“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。”该条款授权省辖市价格主管部门对空置房屋物业费的收取进行具体规定，但市级价格主管部门只能就“减免期限”和“具体标准”进行细化规定。而苏州市物业收费办法却擅自将“提前书面通知物业公司”作为享受空置房屋减免的前提条件，这种擅自增加的条件应属无效。既然这一规定无效，法院依据苏州市擅自增加的这一条件，从而作出业主因未书面告知物业公司空置房屋的情形而不享有空置房屋减免的判决，显然也是错误的。

遗憾的是，二审法院意识到了地方规定可以作为裁判的依据，在原告明确提出江苏省有相关规定时，法院仍然适用了苏州市的规定，而没有审查苏州市的规定是否与上位规定相一致。最终二审法院也没能作出令人满意的判决。

小结：根据上文分析，对于空置的房屋，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。

由本文引申出的问题--民事诉讼中的司法对规定性文件的审查

基于本文的分析，我们可以发现，司法审查不只是存在于行政诉讼或者对法律合宪性的考察，在民事诉讼中，也存在对规范性文件的审查。而由于我国文件繁多，地方政府及其工作部门大都发布有规范性文件，所以，笔者认为，我们有必要在民事诉讼中引入司法审查。

曾经轰动一时的河南李慧娟法官事件，就是我国法院在民事诉讼中司法审查的例证。在该案中，河南省洛阳市中级人民法院审判长李慧娟在一起种子收购纠纷案的判决中写到：“《种子法》实施后，玉米种子的价格已由市场调节，《河南省农作物种子条例》作为法律位阶较低的地方性法规，其与《种子法》相冲突的条文自然无效。”这一判决招致地方人大的强烈反对，洛阳中院作出了撤销李慧娟法官审判长职务、免去助理审判员资格的决定。后来，李慧娟事件在社会舆论和法学专家、学者的密切关注下，发生了变化。李法官在事发8个月后，又重返工作岗位。[2]

虽然行政诉讼法明确了司法对规范性文件的审查，但在判决中该如何表述，是否如李慧娟法官一样直接宣告无效，目前尚无一致意见。笔者检索的案例中，有的只是提到：涉案的规定没有法律依据，不能作为本案的定案依据。本文无意讨论法院判决中该如何表述，但可以看出，法院还是比较审慎地对待规范性文件的合法性。需要强调的是，该案例是在有《行政诉讼法》明确规定的情形下作出的。至于没有法律明文规定的民事诉讼中，笔者认为，法院的表述需要更加谨慎。之所以强调法院不得宣布法律无效或违法，原因是权力分立的基本原理。而我国的法规范并没有授权法院在民事诉讼中审查立法的规定，所以，法院在没有明确授权的情形下，不能擅自宣布规定无效或不合法。

不可否认，上文提到的李慧娟法官事件，在当时情形下李法官作出地方性法规因违反法律而无效的判决，是很有勇气的。这一点值得钦佩。但是，在当下的法律规定下，法院无权宣告地方性法规无效。面对这种情形，笔者认为，司法更需要智慧。这种情形只能陈述结果，或使用温和的语言进行说理，而不能作出“规范性文件无效”的认定。司法如果需要智慧的话，这就是司法智慧的体现。奠定美国司法审查制度的马伯里诉麦迪逊案，首席大法官马歇尔的判决充分体现了司法的智慧。就案情而言，马歇尔完全可以判决国务卿麦迪逊向马伯里交出委任状，但马歇尔深知，如此判决等于自找没趣，麦迪逊肯定不会依判决自动履行的。而“既不掌握钱袋子，也不指挥枪杆子”的联邦最高院，是无力强制麦迪逊执行判决的。为了避免这种尴尬的出现，马歇尔在论证完麦迪逊不交出委任状是错误的时候，话锋一转，以最高院无管辖权为由驳回了马伯里的起诉。这一充满智慧的裁决，没有引起美国建国初的党派斗争表面化，还为日后的法院享有的司法审查权奠定了基础。马歇尔也因该判决而名垂千古。[3]

在我国法律上，只明确在行政诉讼中，法院可以对作出行政行为时依据的规章以下的规范性文件进行审查。在未来的民事诉讼中，笔者认为，法院可以参照这一规定对案件适用的规范性文件进行审查。但是，法院不宜直接宣布某规范性文件无效，而是在适用时选择不予适用。[4]

注释：

[1]参见苏州市中级人民法院二审判决书，（2015）苏中民终字第04505号。

[2]参加林来梵：《宪法学讲义》，法律出版社2015年版，第267-270页。

[3]关于马伯里诉麦迪逊案，参见苏力：《制度是如何形成的》，北京大学出版社2007年版，第45-57页。

[4]法院面对法律冲突时选择消极地不适用，虽然不能解决法律冲突，但可以暂时回避这一矛盾。参加林来梵《从宪法规范到规范宪法——规范宪法学的一种前言》，法律出版社2001年版，第350-354页。

编排/王昊宇