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不动产分割系《物权法》中经常出现的概念，亦系司法实践中较为常见的诉由，而不动产分割确切而言可以分为一人名下不动产的分割和基于共有关系的分割。前者系将登记在一个权利人名下的不动产通过分割的方式设置多个新的不动产单元，除去经分割后不动产需满足不动产单元的设置外，尚需相关部门的批准。而基于共有关系的分割，包括共同共有下的分割和按份共有下的分割。其分割的原则和方式以及特定情形下是否属于分割均值得予以探讨。
分割共有财产的原则
依据《物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”
首先，共有关系下的共有财产分割以约定分割为前提，即共有人之间可以约定不得分割以继续维持共有关系，亦可以约定分割的具体方式和方法。在具有此种约定的情形下，仅共有人举证在具有重大理由的情形下方可请求分割。
其次，在共有人之间并无事关分割的约定情形下，遵循依法分割的原则，依据《物权法》的规定，不同共有关系下，其分割亦应区别对待，按份共有的，其随时可以主张分割，且无需征得其他共有人的同意；共同共有的，在共有基础丧失或者由重大理由需要分割时可以请求分割。
此种共有基础丧失系共同共有情形下最为常见的分割理由，因共同共有多系基于特定身份关系，在身份关系难以维系或者解除的情形下，其共同共有下的不动产自然便产生了分割的必要，如因离婚而分割共有不动产的，夫妻任一一方均可主张分割，离婚协议基于约定优先的原则便是此种分割原则的前置，而在无法达成协议而涉诉的情形下，法院便尊重依法分割及公平的原则予以对共同共有的共有物予以分割。
分割共有物的形式
那么在厘清了什么前提下可以主张和适用分割后，如何分割，即分割共有物的形式便成为分割主张主体所最为关注的问题。《物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”
可见，物权法所明确的分割方式包括：其一，实物分割，此种分割方式对于动产而言较为常见，而对于不动产，因其价值较为重大，结构较为特殊，一般分割后对于其价值和使用功能会造成重大影响，如一幢别墅作为遗产分割的，如将其按间分配给每一位继承人，则难以实现其使用功能。
故而针对不动产实体分割的，需考虑分割后的不动产是否能够满足不动产单元的设置，即权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，独立使用价值应足以实现相应的用途可以独立使用。如用于居住的住宅，单独分割出一间，其无法实现正常生活的需要，则不能满足不动产单元的设置条件。故而，在不影响共有物的适用价值和特定用途时，可以对共有物进行实物分割。值得注意的是此种实物分割是否包括将共有物分割成具体的份额呢？
笔者以为，实物分割，尤其是针对共有不动产的实物分割，应区分于将不动产分割以具体份额。首先份额系一种产权占有方式的抽象，而实物分割系将物划分为不同的权利主体。动产因其易于区分，个体价值较小的特性，将实物予以划分较为简单。
而不动产因其特殊性，其实物分割便显得不那么容易且需满足一定的条件，如一幢楼房分为四层，由四个继承人各自继承一层，若每一层均满足不动产单元的设置条件，即权属界线封闭且具有独立的使用价值，那么其便可以通过实物分割的方式予以分割，而且实践中，各个经分割后获得权利的主体亦可独立的支配共有物而不受其他人的干涉，即经实物分割后共有关系是灭失的，分割后的不动产独自成为独立的个体，由不同的权利人占有。
而份额的分割实则系一种共有关系的变化，典型的如共同共有模式下分割为不同份额的按份共有人的，系在共有人并无份额的共同占有模式下的一种划分，此种分割亦以约定为原则，在无约定的情形下适用法定分割的原则，如夫妻之间已然去世的，针对共同共有财产无约定情形下，事先划分一半归存在世一方便为一种份额的分割，其与实物的分割是有典型的区别的。固然分割方式的另一种方式便系份额的分割。
再之，如果共有物无法进行实物分割的，或者经实物分割将减损物的使用价值或者改变物的特定用途的，可通过将共有物变价的方式，共有人对变价款予以分割，此种分割方式较易理解。即在实物分割和份额分割难以推行的情形下，通过拍卖、变卖的形式将不动产予以变价，分割变价所得的一种分割方式。
此情形多系共有人对于共有物均无获取之意的情形下。而若共有人之中有人仍愿意占有共有物并取得其全部的所有权，那么便可采用折价分割的方式，通过采用意愿主体取得全部所有权，并折价补偿其他共有人的形式予以分割。
几种特殊情形下是否可以认定为分割的探讨
在基于共有关系占有不动产的情形下，依共有形式的不同区分，其分割可区分为共同共有的分割和按份共有的分割。共同共有模式下，多个共同共有人最终经分割产权归其他一名共有人的或者归其他第三人的，无论其采用折价或者变价的方式均属于分割共有物的模式。而若其满足实物分割的条件，将其分割为多个不同的不动产单元的亦属于分割。
而共同共有转为按份共有的是否视为分割呢？
另外在按份共有模式下，各共有人本身便对于不动产享有特定份额，其分割多涉及部分按份共有人析出按份共有关系和按份共有人的全部放弃共有关系而将不动产予以变卖分割。至于按份共有的实物分割，若不动产经实物分割后可以满足不动产单元的设置且与按份共有人的份额比例相匹配，或者可以通过折价的方式在补偿后予以实现实物分割同样是可行的。
然而在按份共有人转让其份额的情形下，是否视为分割的一种形式呢？对于对内转让和对外转让份额是否又有所不同呢？
首先，对于第一个问题，共同共有转按份共有的问题，前文已经阐释，其应视为份额分割的一种方式，共同共有基于分割份额的需求将原本共同共有的形式予以打破，进而划分为固定的份额，典型的如遗产的分割，在分割前，被继承人死亡后，遗产处于继承人共同共有的状态下，而经分割便系将共同共有划分以具体的份额。反馈到不动产上此种共有关系的变化同样适用。
离婚情形下，共同共有的不动产往往经分割为特定的份额，虽然最终常表现为归一人所有，但其首先被分割成了特定的份额，继而采用了份额折价的方式予以实现。故而此种共同共有转为按份共有的形式应为分割的一种。
其次，对于按份共有人转让其份额的，将其划分为对内转让份额和对外转让份额。依据《物权法》的规定，按份共有人有权处分其份额。且在无约定情形下，其随时可以主张分割。那么对内转让及对外转让是否属于共有物的分割呢？
以对外转让为例，按份共有人将其份额转让给按份共有人之外的主体，无论其全部转让份额还是转让部分份额，其皆导致了按份共有人的变化，且在转让时需考虑其他按份共有人的优先购买权问题而征询其他按份共有人的意见。这显然符合了分割以约定原则为先，嗣后再行以法定原则分割的模式。
而对内转让的，并不考虑其他按份共有人的优先权问题，按份共有人可与受让一方按份共有人共同申请份额的转让登记，那么其是否亦为一种分割呢？倘若将其认定为分割，则排除了约定优先的原则，且其更接近一种份额的合并，似乎与分割之形式并不匹配。
然而笔者以为分割的方式是多样的，共有关系下的分割已经不仅仅是物的实体或者占有份额的具象分割，更多的是一种共有关系的打破和变化，只要基于物权登记最伊始的共有关系产生了变化，有共有人脱离了共有关系，有新的共有人加入，便应视其为一种针对按份共有物的重新分割，此不仅是共有人占有份额的剥离和对共有人具体划分份额的变化，同时是基于分割物而产生的共有关系的变化。
例如对内转让份额的情形，其似乎与分割并不匹配，然而按份共有的特征系其占有的权利并不具体的划分为某一部分或者某一具体部位，而是具体到财产的全部，这种权利的份额是一种抽象的划分，在内部按份共有人转让份额给其他按份共有人时，此种抽象划分便被打破，以至于影响了最初按份共有人设立按份共有关系时的秩序，那么此时便需所有按份共有人再行明确有关新秩序的设立，并对此作出约定，以明确这种新的分割的划分。
纵然《物权法》基于对按份共有人对外关系的保护角度以优先购买权的形式创造了在按份共有人对外转让时全部共有人可以获知此种转让的条件，进而可以通过此种获知而揭示按份共有人事关处分、分割共有物的约定。而对于对内转让则并未明确此种重新约定，以导致在实践中内部按份共有人转让份额的，其他按份共有人无从知悉。
实则，无论对内转让还是对外转让，按份共有人脱离按份共有关系或者新的按份共有人加入，其对于份额的占有不能简单的将其视为一种变化或者合并，而更应从广义上将其视为一种新按份共有人之间的重新分割，而基于这种重新分割，势必需要赋予新按份共有人之间具有重新约定的权利，这也是在实践中按份共有人在处分其份额时需引起注意的问题，是需程序法对于《物权法》延伸和适用而予以把握的问题。具体到实务中，按份共有人转让份额应征询其他按份共有人意见。询问其是否存有处分之限制约定，以此来保护按份共有人基于对最初登记约定份额关系的维持。
编辑：董唯唯