作者/崔文强  淄博市房管局产权监理所

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实务中经常遇到这样的登记申请，原为共同共有的共有人共同至登记机构申请将共同共有的形式转为按份共有的形式，这其中存在两种不同的登记申请，其一系共同共有转为等额按份共有，其二系共同共有转为不等额按份共有。对于这两种登记申请应适用何种登记类型，较为普遍的一种观点认为，转为等额按份共有的应为变更登记，而转为不等额按份共有的，应为转移登记。笔者对于此种观点持不同观点，故而有意做一阐释。

 

将等额按份共有与共同共有等同系认知误区

 

前文观点将共同共有申请转为等额按份共有认定系变更登记类型，将不等额按份共有认定为转移登记类型。其系基于将共同共有等同于等额按份共有的认知而产生的观点，而此种共同共有等分的思路亦基于一些法律和司法解释的规定而产生，且在申请人中此种观念普遍存在，如《继承法》第二十六条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”

再比如《民通意见》第九十条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生存、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”可见无论是《继承法》还是《民通意见》中的规定，则将共同共有在分割时赋予了等分的思路，即基于夫妻共有关系的共同共有，等分为各占一半，基于其他共同共有关系的分割，以共有人的数量等分，如三个共同共有人则各占三分之一。然而共同共有是否等同于等额按份共有呢？笔者以为此种认知并不准确。

 

首先，自《婚姻法》和《民通意见》关于共同共有分割时确定的思路来看，其首先排除共有人之间存在协议约定的情形，方能适用共同共有的等分原则。《民通意见》明确首先依协议分割，其次在无协议情形下方使用等分。而《继承法》更是首先排除夫妻约定，再此基础上方适用等分原则。

可见共同共有关系其在分割时被分为等份的原因系当事人之间不存在份额之约定，而基于公平原则的考量，故而法律规制了一种等额的分割原则，以最大限度的保障公平和每一个共同共有人的利益。同时此种划分系以共有人存在分割之需求而产生，结合共有人无事先约定或者协议而确定的一种分割原则，故而其并不能因此而得到共同共有便与等额按份共有等同的思路。

 

其次，从共同共有的关系来看，《物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”共有关系多系基于一定的身份关系而成就，共有人之间不分份额的对一项财产拥有其权利的占有形式。可见其关键在于不分份额，共同一致的管理权、占有权、使用和收益权。同时，共同共有虽然系基于共同管理共享权利的模式，然而其内部各共有人系独立的个体，其对于共有财产的贡献亦有大小，故而在分割时实则亦需考虑其他诸如贡献大小问题。

《民通意见》第九十条明确了此种情形，在适用等分原则之外考虑共有人的贡献率问题。而针对夫妻共同共有关系的分割，仍应适用婚姻法的规定，而等分仅为一种原则性分配，具体份额尚需进一步经诉讼程序或者当事人协议约定。而按份共有其份额已然十分明确，且各个按份共有人针对其享有份额具有处分权，故而共同共有关系与按份共有关系系完全不同的共有模式，将其简单等同并不恰当。

 

共同共有转为按份共有应为变更登记

 

那么在厘清共同共有并不等同于等额按份共有的前提下，那么便不需要在申请人申请共同共有转为按份共有时将转为等额按份共有与不等额按份共有予以区分，因无论权利人转为等额还是不等额按份共有，其均仅为一种共有形式的转变，而此种份额的不同系申请人之间的重新约定。

而将共同共有转为不等额按份共有，首先便将共同共有视同等权利等分，其在申请转为按份共有时潜在将共同共有转为按份共有之间添加了先行转化为等额按份共有的阶段，此便系基于上文所述之认知误区而产生，故而实践中，很多申请人并不申请，也不会先行申请转为等额按份共有，再行申请将其部分份额转让实现不等额之目的，而将转为不等额按份共有认定为转移登记的前提便系此等额按份共有之存在，其发生了实体权利的变化和转移，故而应予以办理转移登记。这种思路示图如下：

 

 

以共同共有人意欲转为不等额按份共有为例，实则其与转为等额按份共有应为并列的选择阶段，而并非如上图所示中处于中间阶段。在申请人决定转变共有模式的时候起应视为打破共有关系的一种选择，其与分割共有物是有着相同或相似之处的，我们所理解的分割，其一为实物份额，其二系分割的分割，典型的便系此类不区分份额的共同共有形式再划分为具体至份额，其三系价金的分割，其应视为份额分割的一种变化，系部分权利人放弃物的占有而代之以其他权利人以价金交换财产份额。

而这种分割势必造成原来共有关系的转变，如共同转为按份的，不区分份额，共同管理转变为区分份额，分别管理，此种模式基于共有关系乃为重大的变化，故而无论《物权法》、《继承法》还是《民通意见》在分割时均尊重当事人之约定，在无约定或协议的情形下方视同等额分割。

而此种约定系共同模式被打破之后的最初之约定，系共有人对于共有物占有形式的重新定义，而至于份额之占有多寡系按份共有形式中的具体区分，在确定为按份共有之后再行转让份额时方涉及份额权利变化所及的转移登记类型，那么在此种共有形式变化的登记申请时，权利人理应被赋予重新对其占有份额进行约定的权利，而此种约定应视同“首次登记”一般其份额初次记载入登记簿，其与原共同共有的形式存在根本之区分，亦不能因原共同共有的形式而将等额按份共有和不等额按份共有的登记申请予以区分，而区别以不同的登记类型。无论共同共有转为等额按份，还是不等额按份，其皆为变更登记。

 

实践中，共同共有转为按份共有的申请多发生在夫妻之间，而登记申请的类型也多包括申请转为各占二分之一份额或者各占不等额之份额，此情形下并不征缴契税。而夫妻系基于特定之身份而组成的共同共有关系，基于《婚姻法》之规定，夫妻之间可以就其共同共有财产在婚姻存续期间任意约定，故而此种转化自应视为一种共有份额的变更。

 

此外，《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）中规定共有性质变更的，纳入变更登记，却并未将共同共有转为按份共有区分以两种不同情形，同时从国有建设用地使用权和房屋所有权变更登记之情形来看，《规范》9.2.1第4项规定：同一权利人名下的不动产分割或者合并的，当事人可以申请变更登记。

而共同共有形式，虽然权利人并非一人，然而其系同一共同体，其并不区分份额而结成一个权力整体，与“同一权利人”之狭义理解下的概念应是等同的，即此处同一权利人应理解为同一权利人或者不区分份额的同一权利共同体。

因在共同共有关系中，在没有达成一致约定的情形下，共有人之一是无法实现分割共有物，除非存在共有基础丧失或者重大理由需要分割共有物，可见其涉及分割共同共有物时，其全部共同共有人系同一整体，其理应被视为“同一权利人”，故而亦应视为变更登记。

 

编辑：董唯唯