本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

在激烈竞争的商业环境下，赊销已经成为企业争取订单的重要手段之一，赊销虽然扩大了销售额，但也存在诸多风险，而选择将买方名下的房产抵押登记至卖方名下不失为企业控制风险的有效手段之一。

一、办理房产抵押流程

1、电话咨询房产所在地不动产中心抵押登记流程及所需材料。

因各地不动产中心关于抵押登记所需材料及赊销合同是否可以办理抵押登记的规定不一，故首先应电话咨询房产所在地不动产中心是否可以依据企业间的赊销合同办理房产抵押登记，且需问清楚办理抵押登记所需材料。

据目前了解，广东大部分地区支持以赊销合同办理房产抵押，如深圳、惠州惠城、东莞、江门鹤山、肇庆四会等地，四川遂宁、重庆、江苏常州横林等地均也支持，但惠州大亚湾、湖北黄冈团风县等地目前暂不支持以赊销合同办理房产抵押登记。

2、在房产所在地不动产中心网站上下载所需表格及材料。若当地网站没有相关材料的话，就需自行准备。

3、准备好相应材料后预约到现场办理。

4、领证。

二、办理房产抵押登记基本材料

1、房产抵押申请书。

2、抵押权人、抵押人双方主体资格材料。

3、主合同（赊销合同）（惠州博罗等购销合同需公证）。

4、从合同（最高额抵押合同）。

5、不动产价值议定书/评估报告。

6、委托书（如抵押权人/抵押人一方为企业需提供）、受托人身份证件。

7、股东决定/股东会决定（同意进行抵押）。

房产抵押申请书一般需要去当地不动产中心拿取，以上所有基本材料均需咨询房产所在地不动产中心是否需要使用固定版本，例如四川遂宁必须使用委托书固定版本，有的不动产中心还需要将房产落宗才可办理抵押登记，例如湖南省益阳市，故具体需要什么材料务必需电话或窗口咨询清楚。

三、现场办理抵押登记所需注意的事项

1、抵押人为个人，需提供房产证、个人身份证原件、抵押人本人需到场（有的地区需房产所有人夫妻双方均到场，例如东莞东城）。

2、抵押人为公司，需提供房产证、公司营业执照原件、公章。

3、若取证环节抵押人本人不能到场的，需现场由抵押人签署取证委托书，委托他人代拿房产证原件、不动产登记证书/他项权证书。

四、关于主债权与抵押权一并转让的相关法律问题分析

1、主债权转让，抵押权是否应该一并转让？

《合同法》第八十一条规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。《物权法》第一百九十二条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

根据以上法律规定可知，作为抵押权的从权利应当随着主债权转让而一并转让。

2、债权转让后，通知债务人是否是债权转让的必备条件？

《合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。

通知债务人应为债权转让的必要条件，一般采取邮寄送达的方式，若邮寄的快递被拒收，法院一般认定债权转让未生效，如（2016）粤0304民初10992号案件中，因通知债务人债权转让的邮件被拒收，法院因此认定未向债务人送达转让债务通知，债权转让未生效，故在采取送达措施时应采取有效的送达措施确保债权转让通知的送达。

3、抵押权一并转让后，是否须办理抵押权变更登记？

《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》法释［2001］12号第九条规定：金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。

这条法律规定中虽然只提及金融资产管理公司，没有说明普通企业受让有抵押担保的债权的情形，但在实际操作中，法院也认定抵押权一并转让后，无需变更登记债权受让人仍依法享有抵押权，如（2015）民申字第2040号案件中，法院认定：“物权法第一百九十二条规定：‘抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外’。本条系关于抵押权处分从属性的规定，抵押权作为从权利应随债权转让而转让。债权受让人取得的抵押权系基于法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，故不因受让人未及时办理抵押权变更登记手续而消灭”。

4、生效法律文书确定的权利人在进入执行程序前或在执行过程中合法转让债权的，债权受让人即权利人可否作为申请执行人直接申请执行？

《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条规定，申请执行人将生效法律文书确定的债权依法转让给第三人，且书面认可第三人取得该债权，该第三人申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。

司法实践中，申请执行人转让债权并通知债务人和抵押人后，一般情况下，需向法院提交变更申请执行人的申请。

但根据最高人民法院指导案例34号，生效法律文书确定的权利人在进入执行程序前合法转让债权的，债权受让人即权利承受人可以作为申请执行人直接申请执行，无需执行法院作出变更执行人的裁定。

据此，债权受让人即权利人可作为申请执行人直接申请执行。

编排/王昊宇