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笔者近期遇到几起商铺转让合同纠纷，多存在于合同是否有效、是否具有转让权、一方是否构成根本违约、另一方是否具有合同解除权？究竟是合同解除还是合同撤销问题？因此，笔者认为有必要先确认商铺转让合同的性质、效力，再分析遇到类似情况的处理问题，从而为解决商铺转让合同纠纷提供思路。

一、商铺长期使用权转让合同的性质及效力

（一）商铺长期使用权转让的性质

从转让的模式来看，转让的即为使用权，并非所有权，根据《物权法》第三十九条："所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。"使用权属于所有权的一种权能，转让使用权只是所有权人行使其所有权的一种方式，所有权仍登记在原所有权人名下，转让的是"使用"的权利。

根据《合同法》第二百一十二条："租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。"与这里的使用权转让最相类似的就是租赁行为，在实务中，有观点认为商铺长期使用权转让应当按照《合同法》第十三章的规定处理，也就是适用租赁相关的规定，笔者认同这种观点，由于并不涉及所有权的变动，反而涉及到租金等费用的交付问题，认定为租赁关系最为合理，据此，适用租赁关系中关于标的物交付的法律规定，从而可以保护双方权利，对解决合同效力、合同撤销、合同解除方面问题都更加明确。

（二）商铺长期使用权转让的效力分析

针对商铺长期使用权转让的效力问题，法律没有明确规定，参考《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》有两种观点：

第一种观点是商铺的经营者为筹集资金，将商铺的长期使用权以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，当事人主张商铺长期使用权购买合同无效的，人民法院应当按照《合同法》第十三章的规定处理。

第二种观点是商铺的经营者为筹集资金，将商铺的长期使用权以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，当事人主张商铺长期使用权购买合同无效的，人民法院不予支持。

笔者比较认同第一种观点，从性质上看，虽然是长期使用权的买卖，但本质上商铺长期使用权转让类似于租赁，适用《合同法》第十三章中关于租赁合同的处理有利于基本法律关系的认定，是否无效要参考这一行为是否存在无效的事由，例如比较特殊的一种情况，如果商铺转让合同签订期限超过二十年，效力就不能一概而论，根据《合同法》第二百一十四条："租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。"适用《合同法》第十三章的规定意味着超过二十年部分无效。实践中并未形成统一观点，主要是由于对商铺长期使用权转让的性质没有认定，哈尔滨市呼兰区人民法院一审的张桂祥与哈尔滨市龙辉房地产开发有限公司合同纠纷，案号（2015）呼利民初字第276号，法院认为："商铺使用权转让合同是双方当事人的真实意思表示，我国法律目前没有规定使用权买卖的最长期限，商铺长期使用权转让合同，并非为法律所禁止，故上述四份商铺使用权转让合同，成立并生效。"本案二审未涉及到转让期限导致合同部分无效的情形，虽然并非争议焦点，但这里使用权买卖的最长期限并未参考租赁合同，因此，在两种观点的情况下，还是需要在实践中统一具体标准，确定超过二十年部分效力。

二、商铺长期使用权转让合同条款分析

（一）合同必备条款

在实务中，很多商铺长期使用权转让合同比较简单，仅有标的物、转让费等条款，违约责任不明确，因此发生争议时双方都不能够很好依据合同维护自身权利。因此，笔者认为商铺长期使用权转让合同中一般应包含以下必备条款，对双方当事人来说，只有存在相关条款的情况下，不论哪一方违约，守约方才能更好地维护自身利益：

1、转让人的基本情况

作为转让合同的受让人，为防止转让人存在欺诈行为，应当在合同中明确约定：如果转让人是商铺所有权人，必须具有房产证、营业执照、卫生许可证等相关证照，并出示供受让人核实，签字确认；如果转让人不是商铺所有权人，转让人必须具有转让权，这里的转让权需要核实转让人与所有权人的合同。在转让合同中应当约定商铺的基本信息，包括但不仅限于：商铺的位置、实际有效使用面积、相关的配套设施等。

2、转让合同的标的物条款：交接清单

笔者建议，在商铺转让合同中应当约定转让标的物的细节问题，例如：转让标的物包括商铺以及现有的装修、装饰及其他所有设备，双方应明确所转让的物品，最好可以详细拟定一份转让物品的交接清单，以供核验，由双方签字确认，这是维护双方权益的行为。

3、转让合同的交接条款

如果不发生争议的情况下，商铺早一天交接、晚一天交接双方都不会计较，但是往往纠纷发生就是因为合同的不明确，因此，在合同中约定商铺的交接时间，明确具体的日期对双方来说都好，另外，对此也应该约定相应的违约责任，若因一方的原因导致商铺无法如期交接，应给予另一方一定的补偿，可以按日计算违约金。另外，需要在合同中约定商铺交接时，转让人应将并未转让的财物腾空，保持商铺已有装修、装饰、设施、设备、门窗、墙面、地面和天花板面的完好和完整，以便受让人使用。在办理商铺交接手续时，应由双方进行现场验收，点验、接收有关财物。同时，约定交接时，如果受让人发现转让商铺不符合约定的交接条件时，其有权拒绝交接，转让人应及时整改、修复，直至符合交接条件为止。

4、转让合同的保证金及转让费条款

利益保护是双方的，有时候对于转让人来说，为了尽量避免风险，防止欺诈，可以在转让合同中约定受让人应在合同订立前交给转让人一定的保证金，应根据实际情况在转让商铺实际价值范围内决定保证金的数额。最重要的是在合同中应对转让费进行详细约定，包括一切的装修、装饰、设备及其他相关费用；同时约定转让费的支付方式、支付时间也应该明确。

5、转让合同的拆迁补偿条款：明确约定

遇到过不少案件中，因为拆迁引起转让人和受让人之间的矛盾，尤其是关于商铺装修及地面附属物、停产停业补偿金、搬迁费、奖励等。如果在转让合同中约定转让商铺在转让期内遭遇政府拆迁或其他因素给受让人经营造成影响的情形的，受让人有权解除合同并要求转让人退还转让费，能够减少争议。关于奖励部分，涉及到受让人的行为，如果受让人迟延搬迁，可能会影响奖励数额，因此，还要明确约定遇到拆迁时，受让人搬迁的时间限制及违约责任。因为政府规划，国家征用原因拆迁商铺的，上述涉及到的有关补偿的归属应进行明确约定，需要双方签字确认，换句话说，这里的补偿归属一定程度上会影响到最初转让价格等。

6、转让合同的转让手续：协助办理

笔者遇到的商铺长期使用权转让纠纷中，很多涉及到转让手续的办理、营业执照的转让或者重新办理问题，从合同本身的目的看，受让商铺就是为了经营活动，如果受让商铺却不能经营，作为转让一方就有可能构成根本违约。因此，转让人有义务协助、配合受让人办理相关手续，包括营业执照的变更、重新办理等。

7、其他事项

除了上述提到的内容以外，笔者认为还应当根据实际情况，双方对转让期限、转租行为、权利义务对应的违约责任、管辖地等约定清楚，保障合同顺利履行以及降低合同履行过程中可能的风险，保护双方的合法、合理权益。

（二）合同撤销OR合同解除

近期，笔者遇到一个案件中，因为涉及到一合同条款的争议，产生使用权转让合同究竟是应该撤销还是解除的问题。这一条款是如此约定的："转让人保证受让人能够正常从事经营用途。"实际遇到的问题是，受让人支付转让费之后，带着商铺相关材料办理营业执照时发现，由于转让人存在过违法行为，该商铺不能办理营业执照，即便不另外办理，也不能办理原营业执照的变更手续。换句话说，受让人觉得自己受到了转让人的欺诈，商铺不能从事经营用途；而转让人认为只要交付商铺及合同约定设备、设施，自己不存在违约行为，双方协商无果，将走到诉讼阶段，从诉讼策略上来说，究竟是合同解除还是合同撤销？

1、合同解除

如果认定商铺长期使用权转让合同适用《合同法》第十三章的规定，那么根据第二百一十六条："出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。"以及第二百一十七条："承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。"从本质上看，商铺的性质就是从事正常的经营活动，如果转让人交付的商铺不能从事经营活动，其构成违约。

根据《合同法》第九十四条："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；"转让人的违约行为致使不能实现合同目的，受让人有权解除合同。也就是说，受让人根据《合同法》第九十六条第一款："当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"结合工商局的回复，即可通知转让人要求解除合同，该解除权系形成权，到达转让人时合同解除，接下来就是诉讼确认合同解除、要求转让人返还转让费等，维护自身的权益。

从合同解除角度看，是从商铺长期使用权转让合同的性质判断，以及法律适用问题，只有明确转让人构成违约，这种违约违反了合同本质及合同目的，构成根本违约，因此受让人具有法定解除权，从而解除合同要求返还费用。

2、合同撤销

根据《合同法》第五十四条："下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。"双方合同中的确明确了"转让人保证受让人能够正常从事经营用途。"但是，该保证内容并非转让人承诺就可以达成，对转让人来说未完成该承诺其初衷并不一定是基于欺诈的行为，结合《民通意见》第六十八条："一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况（保持沉默者），诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。"在这种情况下，如果受让人不能证明转让人故意告知其虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，不能证明欺诈行为，合同也很难撤销。

另外，合同撤销受到一年除斥期间的限制，且根据《合同法》第五十八条："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"如果受让人审查失当，也应当承担与自己过错相应的责任。

三、结语

在处理商铺长期使用权转让合同纠纷时，第一步应先审查合同约定，关于争议的细节问题有无体现在合同中，如果明确约定且有违约责任则按照约定处理；如果合同约定不明确，笔者建议适用《合同法》第十三章的规定，同时，从维护受让人角度看，在涉及合同目的的问题时，合同解除比合同撤销的证明难度低一些，处理效果方面更好一些。

编辑/杜倩如