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登记实务中，时有遇到非真实权利人申请不动产登记的情形，此种情形虽属偶发，并不多见，但危害及风险极大。其不仅可能给真实权利人造成利益损害，同时会因登记机构未能予以审核发现而承担一定的责任并可能因此而涉诉。故而登记机构严把审核环节乃为规避风险和保障权利人合法权益的前提。笔者在日常学习中参照了厦门市鹭江公证处的防假人问题集锦，并以此为模式，意图探讨登记机构面对非真实权利人，即通常所称的“假人”时的审核细节和技巧，以图防好受理时核实身份的第一关。本文所探讨情形，仅系自然人申请不动产登记情形，法人委托其员工申请登记的不在探讨之列。
实务中常见的假人申请登记的情形
依据假人申请登记的动机，可将其区分为两类，其一较为常见，多系权利人因事或因故不能到场，而另有其他一人到场代为申请，此情形下依据是否具有假冒之故意而应区别对待。多数情形下，申请人因不了解委托代理制度，或者登记法律知识的欠缺等，其并不知晓权利人亲自申请原则，也即其并不具有假冒权利人之故意，多数情形下，在核对身份证后，当事人便明确表示了并非权利人，此时在向其释明应由权利人亲自申请或适用代理制度后便可以解决。但存在一些假人，其本身便知悉登记制度，明知需权利人亲自到场且未有委托授权的情形下，仍冒充权利人代为申请，此时便应采取一定的措施或技巧予以辨别。
另有一种情形系所申请不动产存在潜在争议，假人申请登记系非法占有或者处分他人不动产，目的基于侵占财物等不法目的。其多表现为转移登记中的出卖一方冒充他人，其冒充之人多系登记簿之记载权利人。此情形下，假人多系“惯犯”，且其往往对权利人十分了解且具有充分的准备，且多伴随有伪造证照等违法行为，其在鉴别难度上往往高于前者。
以基本信息核实和询问为主
对于假人，受理人员应具有一定的警觉性，在对于证照初步核实并与申请人员初步交谈之后，建立起此种疑虑后便应提高警觉度，保持冷静，在不令申请之假人嫌疑人察觉自己怀疑的情况下正常适用询问程序，步步为营，令假人逐步露出马脚。
对于审核方式，以常规的核对和特殊询问相结合，对于有备而来的假人，纵使通过联网核查，读取身份证等手段亦难以查证其真伪，而在登记机构证实手段极其有限的情况下运用物权法及条例赋予的询问权利便显得至关重要。首先对于其个人基本身份信息可进行询问，如出生年月、籍贯、身份证号码、属相等，如申请人系年轻人的，可询问其QQ号，微信号。如在此基础上申请人仍对答如流，便可进一步询问其他情况，如工作单位、学习经历，配偶情况，包括配偶生日、结婚日期、工作单位、子女情况等，如申请人主张其系单身的，应重点询问其父母及兄弟姐妹情况，包括年龄、生日及籍贯、是否有兄弟姐妹，其年龄情况等。
倘若仍能准确回答或者基本知情，仅有个别问题不能回答，则可基本判定其系真人，若受理人员仍有怀疑，则可询问其他更有难度的问题，如申请所涉不动产的基本情况、那年购买的，面积多少，是否存在抵押及抵押权人为谁？债权数额多少？所购房款是否自己出资？如系已婚，可询问其配偶出资情况，并可询问其岳父岳母基本情况。
如此采由易入难的方式询问，如果其系真实权利人，因容貌变化较大而引致怀疑的，其对于问题的回答在精准度上无疑要更高，同时其外在表现出的耐心和表情上亦较为平静。而对于假人，在受理人员过多的询问后便会表现出厌烦和抵触的情绪，其往往避开问题不答，或者质问受理人员询问问题的合理性。值得注意的是，倘若面临申请之嫌疑假人质问受理人员询问以上问题的合理性，鉴于物权法及程序规定登记操作规范并未明确询问事项即所涉问题，仅规定与所申请不动产登记相关问题可以进行询问，受理人员基于对申请人身份的核实可以说乃是受理其申请的第一步，而据以通过询问身份相关问题证实其身份真伪的询问亦有其合理性，但鉴于依据并不明确，在当事人极力抵触并不予配合的情况下可不予再行询问，但此种表现已足以成为判断其系假人的初步证据，这种情形亦结合其他技巧及方式综合分析评定申请人之真伪。
其他证实方式为辅
在经询问后仍有疑虑，如针对申请人所询问问题基本无法回答，或者询问遭到申请人质疑合理性的，可采其他证实方式予以辅助。
其一、可要求当事人提供其他身份证明予以辅助证明，如带有照片的社保卡、户口本以及驾驶证等，并询问当事人是否随身携带相关证件及与个人有紧密关系的证照，如其带有工作证的、银行卡的，可将其卡号等予以在询问中记载，一般情况下，如系假人，其取得真实权利人其他证照信息的可能性较小，登记机构受理人员将此类信息予以记载对其心理存有一定的威慑作用，其往往会加以阻拦或拒绝。
其二，采现场核实的方式，如申请人系夫妻二人到场，针对其中一人系有假人之怀疑的，可持其手机拨打配偶电话并查看配偶一方电话显示。如系一人到场的，可要求其提供父母、单位及其他近亲属电话予以核实，并在有条件的情况下，对核实过程予以取证，如系假人，其对于登记机构违法证据留存的做法自然有所忌惮，那么现场揭穿其假冒的身份便具有了一定可能。
其三，通过笔迹相互比对，如登记机构原始档案中存在原始笔迹资料的，如原首次登记的申请材料，可予以相互比对，如不具有比对材料的，可要求申请人提供其他能够证实其笔迹的材料，尤其是其在公共或者政府事业单位所签署的文件材料，不能提供原件可提供照片等电子件，予以辅助判断。
面对假人加以审核的原则把握
笔者以为，针对假人的审核，亦把握如下几点：受理前例行的提供真实材料和如实申请义务的告知和违法责任承担的释明，以此先行为假人提供一种无形的心理压力。在审核过程中保持必要的谨慎性和警觉性，又不失冷静和理性。如怀疑当事人系假人，不可惊慌，不能自先乱了阵脚，可通过询问把握嫌疑假人自身准备的信息丰厚与否予以展开难易问题的询问，步步为营。在询问和交谈过程中，注意察言观色，辅之以技术手段留存申请过程。
此外，应坚持以合理合法性为原则，面对针对审核手段和要求提供相关材料予以质疑的，如确无明确依据可要求当事人予以配合提供的，应采其他合法方式予以辅助审核，或者结合其他形式予以审核。
最后，笔者以为，防止假人的根本，在于强化个人审核能力和技巧的同时，登记资料的保存和利用极为关键，如在申请人首次登记时，通过设置个人密码和留存原始性笔迹和指纹信息的方式予以控制，便可从源头加以遏制假人申请登记。此外，明确针对假人的惩罚力度，将假冒申请的有损权利人利益的纳入治安管理甚至刑法管制范畴，建立登记机构与公安机构的联动机制，对于发现假人的及时检举和移交明确相关规范。登记机构亦可以通过向其他单位，尤其是如公证机构，此种需对当事人真伪予以核实的单位学习，通过学习和自我提炼建立一套属于自己机构的审核机制和技巧，从而有效的规避假人的出现，以防范不动产登记中的风险。
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