文/苏井友

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2004年2月10日，最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》），该通知中规定预查封的具体操作。预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但是又履行了一定的批准或备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。不动产的执行一直是执行工作的重点，对上述预购房产进行预查封，有利于督促债务人履行法院判决，维护债权人的合法权益。

执行实务中预查封被执行人已经办理了网签合同，被查封房产仍然备案在开发商名下，根据相关法律规定，上述房产在预查封期间禁止办理转让、设立抵押等有关操作，预查封期间登记机构可以将预查封的房产登记在被执行人名下，而一旦房地产等财产登记在被执行人名下，预查封此时转为正式查封，此时在预查封房产具备正式登记的条件下，法院可以进行评估拍卖。

现实中火热的商品房销售中，大多是开发商办理预售许可后进行商品房的预售，这样有利于资金的回笼，依据商品房预售合同而取得的房产权，人们俗称卖“楼花”。

预查封大体可分以下几种情形：

一、被执行人已经对商品房买卖合同在不动产中心备案被执行人已付清全部房款，只要等到房地产开发企业房产竣工交付及具备办理房产登记的条件下通知开发商为被执行人办理房屋产权手续，然后进行拍卖或变卖即可。如果当地房价没有大的变化，可以不进行评估。出具民事裁定书和协助执行通知书到房产管理部门，将该房产办理到竞买人名下。

二、被执行人支付了部分价款，该房产被法院预查封，此类房产的处理较为复杂，第一种情况是被执行人知道房产被法院预查封，拒绝支付其余房款，而房地产开发企业因房价等原因要求第二种情况被执行人知道房产被执行人履行房屋买卖合同，法院可以要求房地产开发企业出具承诺后，将该房屋拍卖，拍卖款优先支付给房地产开发企业后，余款偿还债务。第二中情况是房产被法院预查封，但仍愿支付其余房款以取得房产证的，该情况可按第一种情况处理。第三种情况被执行人知道房产被法院预查封，但仍愿支付其余房款以取得房产证，但房地产开发企业仅因房价原因要求解除合同，且其要求不符合法律规定的，则可要求房地产开发企业限期办理该房屋产权证手续，若其在限期内不能办理又不说明理由的，则可责令被执行人行使诉讼权利，被执行人怠于行使的，可告知申请人可代为行使权利。第四种情况被执行人知道房产被法院预查封，拒绝支付其余房款，而房地产开发企业同意被执行人解除房屋买卖合同的，则可要求房地产开发企业将被执行人支付的房款来偿还债务。

三、工程办理了预售许可，但因为各种原因搁置未能完工的情况。开发商办理了预售许可证，但是对外不能偿还欠款，债权人申请法院执行。对于尚未完工的房产即所谓的烂尾楼工程，在执行中处理该类房屋的现实问题是，房产尚未完工，无法进行强制拍卖，即使已完工因合同牵涉到多方利益，比如建筑工程优先权、在建工程抵押等情况，往往此类案件中被执行人支付的款项较少，通过拍卖、变卖等程序处理因涉及多方面权利，时间较长，费用相对要高。法院对此类案件的执行，均表示基本上采取通过做开发商的协调工作由开发商回购，开发商回购后还清银行按揭后多余款项支付法院以偿还债务。

总之，在处理预查封房产的执行事务中，既要注重债权人利益的实现又应考虑对开发商利益的保护，现实中银行的预抵押效力大多不予认可，商品房预售中银行会要求开发商企业进行阶段性担保，此时开发商与购房者在购房合同中会约定合同解除的情形，以控制风险维护自身的利益。在上述情况下法院在预查封房产具备转为正式查封的情形下，在做出评估前要书面通知开发企业房屋的查封情况，调查核实清楚房屋的情况，以维护开发商及拍卖中买房人的合法权利。

参考文献：

《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第13—16条

13、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。

14、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。

15、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

16、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

编排/郗博鸣