整理/马家强

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裁判规则1：被拆迁人把根据拆迁政策可以取得拆迁安置房的权利通过房屋中介有偿转让给他人，属于买卖房屋指标的行为，我国现行法律框架下并未禁止房屋指标的转让。以此签署的协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人具有约束力，双方应依约享有权利、履行义务。【代表案例：武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终4422号和成都高新技术产业开发区人民法院（2012）高新民初字第1995号】

裁判规则2：当事人在签署房屋买卖协议时，该房屋并不属于出售人所有，甚至尚未开工建设，鉴于购房指标是可能获得房屋之期待性权利，协议所指向的是根据当时的拆迁政策可“增订”房屋的权利，此“增订权”在法律性质上是一种附条件的期待权。所以，转让购房指标之行为亦应视为其已将可获得安置房屋之财产性权利转让给合同相对人。【代表案例：苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第01490号和成都高新技术产业开发区人民法院（2012）高新民初字第1995号】

裁判规则3：单位组织员工进行集资建房的，建设单位和实施单位均不具有房地产开发的商业经营性质，所建成的房屋不属于市场经营主体开发建设的可自由进行市场交易的商品房且房价明显低于市场交易价格，在册正式职工申请参加单位内部组织的案涉集资建房活动，应遵守所在单位制定的有关参与集资建房相关文件及国家的房改政策的规定，双方之间存在管理与被管理关系，不是平等的民事主体关系，双方之间就房屋产生的纠纷不属于人民法院民事案件的受理范围。【代表案例：武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终5940号】

裁判规则4：购房指标是一种可期待物权，是对其房屋可期待物权的转让。在房屋指标转让协议签订时，虽未取得物权，但出卖人出卖时未取得所有权或处分权只是导致出卖时标的物所有权不能转移，该转让协议本身的效力并不受影响。【代表案例：昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第1279号】

裁判规则5：房屋内部定购指标转让纠纷，实质是出售人对其内部定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行义务。【代表案例：长沙市中级人民法院（2016）湘01民终6449号】

裁判规则6：集资房并非具有保障性质的政策性经济适用房，我国现行法律框架下并未禁止单位集资房指标的转让。即便单位内部有禁止转让集资房的政策，但由于我国法律并未明确规定禁止购房指标、集资房的转让，所以，就民事行为而言，法无明文禁止即允许，单位内部规定既非法律或行政法规，也不是规范性文件，并不能作为认定合同无效的依据。在双方此项交易行为并不违背法律的强制性规定和社会公益的情况下，应当认定协议合法、有效。【代表案例：湖北省高级人民法院（2016）鄂民申1027号、西宁市中级人民法院（2016）青01民终1396号、武汉市东西湖区人民法院（2013）鄂东西湖民商初字第00071号和武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初1564号】

裁判规则7：在我国目前的法律体系下，现行法律法规没有明确规定买卖房屋指标类合同必须采取书面形式，所以，当事人之间是否就买卖房屋指标达成合意系认定双方当事人是否存在涉争房屋买卖之关键。对于是否存在该意思表示一致，应不限于双方是否存有书面合同之形式，还应结合双方所作之意思表示、行为反映出之意思表示情形综合予以认定。【代表案例：湖南省高级人民法院（2014）湘高法民再终字第123号】

裁判规则8：人民法院在审理房屋买卖合同纠纷时，不应过分在意书面买卖协议的作用，而弱化了当事人之间存在的意思表示和真实交易。在虽未签订书面的房屋买卖合同，但诉争房屋已经由对方当事人占有使用数十年，而登记产权人一直未主张过权利，其作为所有人长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注，形成较大反差，明显不合常理，法院可以据此认定买卖关系成立。【代表案例：武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00195号】

裁判规则9：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项中“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。依照此项规定，房屋买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生所有权转移的目的，但依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，该项规定在性质上不属于效力性强制性规定。因此，违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的法律后果是导致当事人无法履行合同中有关权属变更登记的义务，该后果实际上是对合同履行的影响，与合同效力的判断没有直接关联，法院不得据此确认房屋买卖关系无效。【代表案例：山西省高级人民法院（2014）晋民申字第885号、武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00359号和江西省高级人民法院（2015）赣民提字第9号】

裁判规则10：房屋买受人诉请法院判令过户的，应当满足“合同合法有效、买方付款义务依约履行完毕、房屋业已具备过户条件”三个条件。在签订房屋买卖协议时，双方当事人对该房屋尚未领取权属证书的事实是清楚的，亦应推定双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，应对双方产生约束力。【代表案例：武汉市青山区人民法院（2015）鄂青山民二初字第00713号和武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00359号】

裁判规则11：签订的房屋指标买卖协议中无具体房屋指向，而出售人又拒不配合进一步协商确定交易房屋的具体楼栋、单元、房号的，人民法院应确认房屋指标买卖协议的有效性。若买方以合同目的无法实现为由，要求法院判令解除合同，并由出卖人承担违约责任的，人民法院应予支持。【代表案例：武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初3182号】

裁判规则12：同一单位的内部职工就买卖单位集资房的房屋指标之间产生纠纷的，人民法院应从诉争房屋的福利性质、所购价格和取得的方式进行分析认定，一旦确定所诉纷争属单位内部落实房地产政策（单位内部建房、分房等）而引发的纠纷，则人民法院应以不属于法院受理范围，裁定驳回起诉。【代表案例：湖北省汉江中级人民法院（2016）鄂96民终96号】

裁判规则13：当事人之间签订的房屋转让协议违反了《经济适用住房管理办法》的，由于《经济适用住房管理办法》属于管理性强制性规定，违反此类规定并不导致合同必然无效。因此，只要双方当事人的合同没有损害国家、集体或者第三人的利益，人民法院仍应确认房屋转让协议的合法、有效性。【代表案例：兰州市中级人民法院（2016）甘01民终1035号】

裁判规则14：在房屋指标转让纠纷中，为了充分查清案件事实，一般应将所涉单位追加为当事人，参与诉讼，但该程序并非法律强制性程序规定，在能够查明事实的前提下，人民法院可以不追加其参加诉讼。【代表案例：湖北省高级人民法院（2016）鄂民申1339号】

裁判规则15：虽然双方签订房屋指标买卖协议，约定将集资建房的指标转让给买方，同时约定指标转让之后所获得的集资房的相关权利都归买方所有，包括房屋产权及居住权等，并约定卖方应协助买方办理产权变更。由此等协议内容可知，该协议名义上是指标转让，实际上应属于房屋买卖合同。【代表案例：柳州市中级人民法院（2015）柳市民一终字第44号】

裁判规则16：对于买卖双方在合同中约定“在领取产权证书之日起五年期限届满后过户”的，系对所有权人物权权利的限制和制约，该约定属于无效约定，不能成为卖方拒绝办理过户手续的合法理由。在诉争房屋已具备了过户条件的情况下，出售人理应协助买受人办理房产的产权过户手续。【代表案例：南通市中级人民法院（2013）通中民终字第1285号】

裁判规则17：合意是合同的核心本质，具有主观性，判定房屋买卖合同成立，要审查双方协议的内在的逻辑联系和意思延续，既要买方有买房的意愿，还需要卖方有卖房的意思表示。对于未办理任何准建手续，在工业用地上建造职工住宿楼，并与职工签订房屋买卖协议的，人民法院应根据具体情况将该类协议性质认定为房屋使用协议而非买卖协议。【代表案例：湖北省高级人民法院（2016）鄂民再30号】

裁判规则18：卖方将其依据相关拆迁政策或单位福利待遇取得的购房指标转让买方，并与买方签订房屋买卖协议，依法负有缴纳相关款项的义务，依法享有抽签定位的权利。虽涉案房屋具有福利性、特殊性，但卖方所出售的是将来可能取得的房屋，在房屋建造过程中仍是以卖方的名义向开发商或集资单位缴纳相关款项，买方并未直接取代卖方在其与开发商或集资单位之间的合同地位，而是与房屋出售人形成了独立的买卖关系。【代表案例：温州市中级人民法院（2012）浙温民终字第1304号】

裁判规则19：在涉及买卖房屋指标的案件中，往往出售人仅收取指标转让费，后期购房款、集资款等直接由买受人以出卖人名义缴纳，所以，买卖房屋指标协议中没有约定房屋价格并不违背常理。该类协议的内容虽然与一般房屋买卖合同内容有所不同，但仍属于房屋实际购买人与产权人之间出现的纠纷，人民法院按照房屋买卖的法律关系进行审理并无不当。【代表案例：吉林省高级人民法院（2014）吉民申字第698号】

裁判规则20：房屋出卖人以其在出售购房指标时，未取得房屋所有权主张合同无效的，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确了出卖人在没有取得标的物所有权情形下与买方签订买卖合同的效力认定方法，即出卖人对标的物没有所有权不是认定合同无效的理由。出卖人未取得争议房屋的所有权并不当然导致房屋买卖合同无效，其影响的仅是房屋所有权过户登记的履行问题。【代表案例：江西省高级人民法院（2015）赣民提字第9号】

裁判规则21：房屋出卖人以已出售房屋无法办理过户登记为由要求解除房屋买卖合同的，人民法院应根据实际情况判定是否确实存在无法过户的可能。若仅是当前法律法规对所涉房屋登记过户的时间有硬性规定（比如五年），抑或是目前法规政策对过户问题没有明确态度。在将来政策发生变化后，有可能办理产权登记过户手续，而且对这种房屋的转让亦不会影响破坏城市规划和房地产市场管理秩序，不会损害国家和社会公共利益，因此，法院应尊重双方交易事实，不宜仅依据当前无法过户直接判令解除合同。【代表案例：江西省高级人民法院（2015）赣民提字第9号】

裁判规则22：目前我国土地性质分为国有土地和集体土地，若房屋买卖协议项下标的房屋指向的是集体土地上的房屋拆迁后的待建还建房，而此类待建还建房是村集体经济组织对失去宅基地农户的集中安置，土地性质是农村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。要实现房屋买卖协议的目的，就必须将房屋的所有权和土地使用权同时转让，但房屋的土地性质不得转让，则买卖房屋的行为违法了法律的强制性规定，房屋买卖协议应属无效。【代表案例：武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开风民商初字第00044号】

编排/吴瑜

责编/孙亚超  微信号：elesun724