文/朱启骞 江苏三法律师事务所律师

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《房地产管理法》对二手房买卖并无强制备案要求，缺少监管某种程度上导致这类房屋交易存在多重风险：买受人面临着一房多卖、已抵押或已查封房屋出卖等情形，出卖人面临着买受人借买受房屋借贷、买受人无能力履行买卖合同等情况，这些违约行为都导致守约方受损。尤其大城市房屋价格上升明显，损失将随时间延长而扩大。此外，房产新政等政策因素也给二手房交易带来一定影响。

当守约方主张房屋上涨部分的差价作为其损失要求对方赔偿时能否得到支持？这是本文探讨的核心。

一、赔偿房屋价差的依据

在人口流入量、土地供给紧缺的城市，房屋价格波动相对较大，房屋价差数额较高。守约方要求对方赔偿房屋价差时，违约方往往以房屋价格上涨是不可抗力和情势变更抗辩赔偿请求。从守约方的原告地位出发，其请求能否得到支持首先在于法律依据。

《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

二手房买卖中当事人一方违约时，守约方的损失为合同得到正常履行，即买受房屋或卖出房屋时的利益，这是前述规定的本质。即使房屋价格上涨幅度很大，也系房地产市场风险所在，未超出当事人预期，违约方不能主张不可抗力或情势变更。

二、司法实践现状

（一）案例

案号：天津市第二中级人民法院（2017）津02民终2853号

案情：2016年4月24日，原被告签订二手房定金合同，约定原告购买被告房屋，总房款为1530000元，同时约定被告收取原告定金100000元，且双方约定2016年8月17日前签订正式买卖合同，否则构成违约。原告主张被告因房价上涨不愿出售房屋，起诉要求解除合同，由被告双倍返还定金和赔偿因房屋上涨造成的损失。

要旨：双方签订的合同因具备本约基本要素而被认定为本约，法院以房屋价格涨跌差价为标准，考虑诉争房屋目前市场价与约定的买卖价格差确认违约造成的损失总额，并依《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，将返还的定金纳入赔偿总额。

2、案号：苏州市中级人民法院（2017）苏05民终3692号

案情：2015年10月30日，原被告经中介签订购房意向合同，房屋转让总价为233.2万元，约定违约方按房屋拟转让价的10%向对方支付违约金，中途双方因合同履行事宜未协商一致。2016年3月17日，被告与案外人经中介将涉案房屋以372万元转让，现房屋权属已变更转移至案外人名下。原告起诉解除合同，主张被告按合同价的10%加上损失额40万元进行赔偿。

要旨：法院认为，被告已构成根本违约，应对合同解除承担责任。原告主张依约定违约金加上因被告不履行合同义务增加赔偿损失赔偿额（合计63.32万元）要求被告赔偿，该数额低于被告转让他人房屋合同价与原告合同价间的差额，予以支持。

3、案号：吉林市中级人民法院（2014）吉中民一终字第469号

案情：2008年9月19日，原被告签订《二手房购房合同》，被告以19万元将争议房屋出售给原告并交付，原告支付了购房款并在房屋内居住至今。因涉案房屋系集资建房，被告购买争议房屋前已领取房补款28800元，后再次享受相关房屋优惠政策。如办理产权证，被告必须将房补款退还。经多次与被告协商要求其返还多得的房补款协助办理产权证，被告拒绝。原告委托评估公司评估确定该房屋市场价值为281958元，起诉解除合同要求被告返还购房款和赔偿经济损失。

要旨：法院认为被告的违约行为导致原告不能实现合同目的，致使原告退还该房屋丧失了该房屋升值所带来的经济利益，根据房屋评估价确定原告的经济损失为房屋现值与房屋原值之差。

（二）评析

上述案例中，法院认定因卖方违约导致合同解除给买方造成的损失为房屋价差，但损失确定标准和赔偿数额存在差异。案例一是以房屋市场价和约定价之间的差价为标准，定金也被纳入损失数额中不再另行赔偿；案例二以原被告合同价与被告和案外人合同价差额为衡量标准，赔偿的数额为违约金＋原告损失增加的数额；案例三以房屋评估现值与原值为标准确定损失。

案例一三确定损失标准一致，案例二的特殊性在于一房多卖在价格上具有可比性，但这一差额实际为卖房人基于有效合同获取的价款而非购房者的损失。笔者认为，购房者的损失应为无法购进涉案房屋而替代购买其他房屋的损失，以同区位同类房屋的现价和涉案合同价之间差额确定其损失可能更为合理。

三、如何确定赔偿数额

当事人主张损失赔偿时可根据对方违约情形，如对方拒绝卖房或一房多卖时以替代购进其他房屋的价格与涉案房屋价格差额或涉案房屋增值评估价值确定损失，主张赔偿的数额不高于这一损失即可。当然，法院一般会根据当事人约定违约金、定金的情况，依《合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定对赔偿数额予以酌减。换言之，守约方的实际损失是关键，对此，守约方负有举证责任。

结语

二手房买卖价格上涨造成的风险如何量化和承担取决于当事人约定、违约行为及举证情况。为预防纠纷和减少诉讼争议，建议二手房买卖当事人在合同中对违约及其赔偿情况予以明确。

责编/孙亚超  微信号：elesun724