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房屋买卖合同纠纷案中，因买受人逾期付款、伪造购房资格等，或因出卖人逾期交付、逾期办理产权证等违约行为，导致违约与损害赔偿责任产生。一方面，合同有明确约定的情形下，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，法院可酌情予以调整。另一方面，合同未明确约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，常参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本文予以研讨如下：

一、定金罚则与违约金条款不能同时适用，只能选择其一适用

法律依据：《合同法》第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

案例一【出卖人未办理房屋解押手续导致合同解除】：张健等与北京链家房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷案，案由：房屋买卖合同纠纷，北京市第一中级人民法院。(2017)京01民终1708号。

一审法院认为：尹黎明未按合同约定的时间解除诉争房屋的抵押登记，违反了合同约定，应承担违约责任。张健在尹黎明违约的情形下，向尹黎明发出了解除合同通知书，尹黎明确认收到，且未提出异议，也未提出确认张健解除合同的效力问题，故双方所签订的房屋买卖合同应自通知到达时解除。

本案中，张健在尹黎明违约的前提下，主张的诉讼请求中包括：按照定金罚则，尹黎明应双倍返还定金，金额为退还50万元并赔偿50万元；关于违约金，双方约定违约金为房屋交易价格的20%，计215万元；要求赔偿的居间代理费、保障服务费损失为273780元。上述诉讼请求中既包括定金，也包括违约金以及赔偿相关费用的损失，法院对张健上述重复主张的诉讼请求不予支持，并结合尹黎明违约行为及张健的损失情况，在定金、违约金和损失中选择数额相对较高的违约金予以处理。

根据法律规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。尹黎明在本案审理中主张双方约定的按照房屋交易价格的20%给付违约金过高，法院认为，尹黎明违反合同约定构成违约系不争的事实，依法依约应承担违约责任。上述违约金是否过分高于造成的损失，应由张健就其损失承担举证责任。张健在本案审理中表示其另行购买了房屋，但未提供其因尹黎明违约而遭受损失的相关证据，故尹黎明主张双方约定的违约金过高的抗辩理由，法院予以采信。对尹黎明应支付给张健的违约金数额，法院依法酌情判定。一审法院判决尹黎明于本判决生效后七日内给付张健违约金一百万元。

二审法院认为：根据《合同法》第一百一十六条的规定，定金罚则条款与违约金条款不能同时适用，但这并不意味着守约方丧失要求返还定金的权利，在合同解除的情形下，出卖人收取的定金已无占有的基础，应当予以返还，在二审中，张健一方放弃双倍返还定金的请求，仅要求返还定金，具有事实及法律依据，本院予以支持。二审法院支持一审判决中违约金一百万元，并增加判决尹黎明于本判决生效后七日内返还张健定金五十万元。

案例二【买受人未提供购房资格证明导致合同解除】：李向成与朱峥等房屋买卖合同纠纷上诉案，案由：房屋买卖合同纠纷，北京市第二中级人民法院，(2017)京02民终378号。

法院审理认为：朱峥和朱胜利、李向成及华熙公司于2016年2月21日签订的编号为012850的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》合法有效。在上述合同履行过程中，李向成支付了购房定金7000元，但未按约定期限（2016年3月20日之前）向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；因李向成违约导致交易不能继续进行，李向成应承担违约责任。

根据合同约定：“若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的或其他违约行为导致交易不能进行，若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。”当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故朱峥、朱胜利作为守约方在进行违约救济时，有权在定金罚则及违约金之间进行选择。朱峥、朱胜利于一审中明确主张依据违约金条款主张权利，一审法院对此予以支持，但李向成已支付的7000元应抵做部分违约金予以扣除，扣除后李向成还应向朱峥、朱胜利支付违约金56000元。

李向成关于一审判决判令的违约金过高的上诉理由，依据不充分，本院不予采信。

案例三【买受人逾期付款导致合同解除】：武亚雯等上诉房屋买卖合同纠纷案，案由：房屋买卖纠纷，北京市第一中级人民法院，(2016)京01民终4674号。

法院审理认为：吴晟、武亚雯经过中原经纪公司提供居间服务达成房屋买卖合同关系事实存在，相关合同系当事人自愿签订合法有效。吴晟在支付5万元定金后，逾期一直拒绝支付剩余定金及其他购房款项已经构成违约，应当承担相应违约责任。武亚雯根据合同约定行使单方解除权并另行将房屋售与他人具有事实法律依据。

法院认为武亚雯关于违约金的主张具有事实法律依据应当予以支持，但是关于违约金数额（房屋总价款人民币25880000元，如出卖人解除合同的，买受人应当按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金）约定明显过高，吴晟对此表示了异议，鉴于吴晟的违约行为给武亚雯造成的损失武亚雯并未提供充足有效的证据证明，故对于违约金的数额法院酌情予以判定为40万（已支付的定金在违约金数额中可抵扣）。

二、支付违约金与赔偿损失可以合并适用，数额以损失为限度，上限为损失的130%

法律依据：

1、《中华人民共和国民法总则》百七十九条【承担民事责任方式】：承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

2、《合同法》第一百一十三条【损害赔偿的范围】：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

3、《合同法》第一百一十四条【违约金】：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

案例四【买受人逾期付款，合同未解除】：北京天元广建房地产开发有限公司诉王晓东等商品房预售合同纠纷案，案由：房屋买卖合同纠纷，北京市昌平区人民法院，(2016)京0114民初2076号。

法院审理认为：对于天元公司要求提高违约金计算利率的主张，因天元公司并未提交证据证实其损失高于合同约定的违约金，故对其该主张本院不予支持。故对天元公司要求王晓东、张跃、周由保支付迟延付款违约金的请求中的合理部分，本院予以支持，对于其过高部分，本院不予支持。被告王晓东、张跃、周由保于本判决生效后十五日内支付原告北京天元广建房地产开发有限公司迟延付款违约金，违约金以二百九十四万元为本金，按照日万分之零点二计算，自二○一四年六月十九日起至实际付清剩余房款之日止。

第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

天元公司于2014年3月10日向王晓东、张跃、周由保发函要求王晓东、张跃、周由保结清余款合法合理。王晓东、张跃、周由保未在收到2014年3月10日函件后三个月内支付剩余房款，故天元公司应自2014年6月19日起享有合同解除权。因王晓东、张跃、周由保未催告天元公司行使解除权，故天元公司的合同解除权自2015年6月19日消灭。

案例五【买受人逾期付款导致合同解除】：北京富源盛达房地产开发有限公司上诉常伟伟房屋买卖合同纠纷案，案由：房屋买卖合同纠纷，北京市第二中级人民法院，(2016)京02民终6168号。

法院审理认为：买受人逾期付款导致合同解除后，因该房屋买卖合同取得的财产，应当予以返还，本案中，常伟伟应配合富源盛达公司共同或授权富源盛达公司办理解除网签备案手续事宜，富源盛达公司对已收房款1788996元负有返还义务。

《预售合同》第十一条的约定，买受人未按约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。根据附件八第三条的规定，买受人因自身原因要求退房，或银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。

关于违约责任，常伟伟逾期付款构成违约导致合同解除应承担违约责任，常伟伟应支付逾期付款违约金17100元，法院予以支持（本项确认的违约金自上述确认的退还购房款中直接扣减）。

关于富源盛达公司主张常伟伟支付合同解除违约金235900元，虽常伟伟有逾期付款行为，但并非其因自身原因要求退房而导致合同解除。解除合同违约金部分无合同依据，法院不予支持。

案例六【出卖人未如期办理产权证导致合同解除】：北京世安住房股份有限公司与唐晟超房屋买卖合同纠纷上诉案，案由：房屋买卖合同纠纷，北京市第三中级人民法院，(2016)京03民终11945号。

法院审理认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金数额或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

世安公司亦应当按照上述规定于合同订立后的90日内履行为唐晟超办理房屋权属证书的义务。由于世安公司自身原因而未能履行上述规定的义务，双方对此亦无特殊约定，世安公司应当承担违约责任。全部购房款1906560元。对于责任的具体负担，唐晟超要求世安公司赔偿逾期取得房屋所有权证的经济损失300000元，并未超出按照上述规定标准计算所得的范围，法院予以支持。

案例七【出卖人逾期交付房屋导致合同解除】：成都凯乐房地产开发有限公司诉李洁房屋买卖合同纠纷案，中华人民共和国最高人民法院，案由：房屋买卖合同纠纷，(2017)最高法民申3826号。

法院审理认为：根据《补充协议》第六条关于逾期交房及解除合同的约定，李洁可以在凯乐公司逾期交房超过60天的条件下行使合同解除权。如前所述，凯乐公司应当至迟于2014年8月31日向李洁交付已取得规划验收合格证的房屋，而涉案房屋未达交房条件已超过合同约定的60天。李洁要求解除房屋买卖合同并主张凯乐公司承担违约责任，符合双方合同约定。

《补充协议》第八条约定凯乐公司未在约定时间内为李洁办理国有土地使用权证和房屋产权证即构成违约，应承担总房款20%的违约金。办理房屋权利证书的前提是房屋已交付，所有权已转移至买受人。凯乐公司未按约交付房屋的行为致使办理国有土地使用权证和房屋产权证的目的无法实现，应承担违约责任。全部购房款9209863。一、二审综合考虑双方过错程度、合同实际履行情况等因素，以资金占用利息作为参照酌情调整违约金为房屋总价款的15%，并无不当。

三、小结

四、本文结论

1、定金罚则与违约金条款不能同时适用，只可选择其中之一；

2、违约金与损害赔偿金可同时适用；

3、关于违约责任的承担比例，合同有约定的从合同约定。违约金比例约定过高的（当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，且守约方无充分证据证明损失），法院可酌情调整；

4、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

（1）逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

（2）逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

（3）逾期未能取得房屋权属证书的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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