文/黄超宇

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一、引言

房屋买卖、房屋租赁中的房屋交付行为，一般会签订正式的房屋交接书，并明确交接时的房屋现状。但在操作中，难免存在不规范的情形，有些房屋交付可能直接以“交钥匙”或签订“房屋交接书”作为房屋交付的标志，但在法律层面对房屋交付行为的认定是否可以仅以“交钥匙”或签订“房屋交接书”即认定相关人员履行了房屋交付义务，本文将提出相应的观点。

二、房屋交付应当以竣工验收为前提

《建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》第二十七条同样规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。从上述规定可知，房屋交付的首要前提条件应当为竣工验收合格。

在实践中，可能存在某些房屋为违章建筑或本身项目中存在违章部分、超过项目容积率部分，而导致在变更规划前无法办理相关竣工验收备案手续，但实际上某些房屋已经建造完成。对于这种房屋，开发商可能会提前交付使用，在这种情形中，未经竣工验收备案的事实交付及事实使用，能否推翻“房屋应当竣工验收后方可交付”的前提？笔者认为，这种情形下的事实交付无法阻却竣工验收备案的条件。事实上，国家通过《建筑法》等法律、法规规定房屋交付使用的前提为竣工验收合格是为了保证房屋使用的安全性，包括房屋结构、建筑指标、消防、用水用电、房屋配套等建筑上的合格，该规定保护的是房屋使用人的安全以及整个房地产行业对建筑安全的要求，一旦开发商可以以“买受人事实使用房屋”为由而认定其已经履行了交付义务，这无疑将对整个建筑行业、房地产行业的安全性造成极大的隐患。因此，笔者认为房屋竣工验收应当为房屋交付使用的必要前提，系法律强制性规定，不得以任何行为而阻却。

此外，该观点在茂名市中级人民法院做出的（2015）茂中法民一终字第148号案件中得到了肯定，根据该判决书中法院认为依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房屋经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这是法律的强制性规定。原告在商品房未经验收合格前已使用房屋的行为不能说明房屋已经交付使用，因为这是违反法律的强制性规定，是无效的。

三、在房屋交付的同时，应当交付相关文件

《商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。由于该条文系规定在《商品房销售管理办法》中的“交付”一章，本文认为上述《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（以下简称“两书”）应当系在房屋交付时向买受人一并交付。而且在住房和城乡建设部、工商总局于2014年发布的《商品房买卖合同示范文本》的第十条也准确载明了“该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。因此，开发商交付两书不仅是法定义务还是合同义务。

但从上述规定及示范文本合同的条文来看，并未表明两书的交付与房屋的交付义务存在逻辑上的联系或时间上的先后顺序，笔者认为不能以两书的交付作为房屋交付的标准。根据广东省高级人民法院于2016年作出的（2016）粤民申7603号民事裁定书，法院认为从内容上看，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是九龙湖公司对同一期楼房的所有房屋所出具，并非对应于单一的具体房屋。虽然章伶仅在另一套房屋的文件签收表上确认收到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但是根据上述情况，应视为章伶就涉案房屋也收到了九龙湖公司出具的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。因此，即使九龙湖公司于2015年6月6日才将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》邮寄给章伶，也不能认定九龙湖公司逾期向章伶提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。综上，章伶申请再审主张因涉案房屋大门位置及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》原因九龙湖公司延期交付房屋，理由不成立。

四、合同约定的交付条件

除了上述法律规定和格式文本约定的交付义务外，在某些项目中合同相对人可能存在额外的房屋交付要求，这类情形更多的可能是体现在租赁合同关系中。在住宅房屋租赁合同中，承租人可能会要求出租人提供相应的装修、家具使用；而在商业房屋租赁关系中，承租人通常会要求租赁房屋可以满足承租人在商业上的租赁用途，如餐饮房屋，出租人应当至少保证租赁房屋可以用于餐饮经营，且在上下水、煤气、消防等建筑要求上符合餐饮用途之需求，此外出租人一般还会保证租赁房屋内没有相关未迁出的营业执照注册地企业，保证承租人可以以租赁房屋作为注册地址办理相关证照。

笔者认为，上述约定只要体现在买卖合同或租赁合同中，且双方约定作为房屋交付的必要条件的，该等条件均应当视作出卖方（出租方）交付房屋的必要条件之一。

需要提醒的是，若在合同中双方仅约定了出卖方（出租方）应当满足相应义务，但并未以此作为房屋交付标准之一的，买受人（承租人）能否以此为由拒收房屋？笔者认为，应当具体考察该等要求是否对房屋使用及合同目的构成影响，若该等要求的未满足，造成买受人（承租人）无法使用该房屋的或造成无法达成合同目的的，则买受人（承租人）应当有权拒收房屋。

根据上海市杨浦区人民法院在（2016）沪0110民初11966号判决说中所载，2016年6月3日，被告发出一份《情况说明》，以天气等原因致使施工单位未能按原计划完成隔墙工作为由，将原定于2016年6月5日的交房时间再次推迟，租赁合同中对房屋交付标准中明确隔墙项目为被告需隔好商铺租赁范围外墙，从被告方的《情况说明》亦可反映系争房屋直至2016年6月5日仍未达到合同约定的交付条件。根据该案案情，承租人承租商铺系用于经营餐饮，但直至双方约定交付之日，出租人仍未将房屋外墙隔断施工完成，法院最终认定出租人延期交付。笔者认为，在该案件中，房屋隔断系商铺经营的必要条件，而出租人直至双方约定的交付日仍未达成该必要条件，致使承租人无法实际使用该商铺，合同目的无法实现，并最终导致法院判决出租人败诉。

此外，根据上海市高级人民法院在（2008）沪高民一（民）终字第47号案件中的观点，学人公司于2006年9月15日签收了系争房屋《建设工程竣工验收备案证书》，应视为金涡公司已经具备了交房条件，学人公司此后多次以房屋配套设施未落实拒绝接收房屋的理由不成立。虽然此时金涡公司已逾期交房近一年时间，构成违约，学人公司依法可以行使解除合同的权利，但学人公司并未行使合同解除权。在该案件中，出租人未满足的是系争房屋的配套设施尚未完成，但法院并未以此情况作为承租人无法实现租赁合同目的的因素，最终判决承租人拒收房屋不成立。

基于上述分析及案例，笔者认为，无论在房屋买卖合同还是房屋租赁合同，都应当尽可能约定在合同中额外约定的交付标准设定的目的，如合同条款可以拟定成“为了经营目的，出租人应当在房屋交付前完成上下水的管道安排”，这样的条款在法院认定中将会非常直观地让法官认识到买受人（承租人）要求该等交付标准的目的，并直接影响法官就该标准未达到是否构成“合同目的无法实现”的最终判断。

另外，还需要提醒的是，即便是法院最终认为某一项交付标准并未构成“合同目的无法实现”的情形，但出卖人（出租人）未实现该交付标准，仍然构成违约，依然可以适用法律规定及合同约定的相关条款以主张其违约责任。

五、“交钥匙”对房屋交付判断的影响

实践中，存在大量“交钥匙”作为房屋交付标准的情形，对于交钥匙行为是否构成交付房屋行为的认定？根据陈立烽、陈春生在《交钥匙不能视为开发商房屋交付义务的完成》一文中的观点交钥匙是交付完成的必要条件而非充分条件。合同中履行交付义务应该包括交付时间、交付标准、交付主体、履行对象等都符合约定，合同应该全面履行。开发商向买受人交付房屋的行为，不仅应当符合约定，也要满足法律规定的条件和标准，绝不能简单地将交钥匙视为房屋的交付使用。

本文原则上赞同上述观点，并补充认为“交钥匙”系双方对房屋占有状态的改变，但是否构成房屋交付，仍然应当根据具体案件实际判断，而且在不同的交易模式下，应当采用不同的标准：

1.在商品房买卖中，应以开发商是否履行法定交付义务作为重点考察原则，并结合意思自治的交钥匙行为综合判断。

在商品房买卖关系中（仅指一手房买卖），作为出卖方的开发商在整个交易中更为专业，对整个商品房交易流程、法律法规和操作规范也更为了解，因此在法律层面应当作出对买受人更为有利的规定，如上文已经提到“两书”的交付应当为开发商的法定义务，即对开发商作出更为严格的限制。

以该原则，在房屋交付环节应当将更重的义务交由开发商负责。笔者认为，若仅以“交钥匙”作为商品房交付的标志，将无法起到保护买受人的效果，毕竟在商品房买卖关系中，开发商至少应当保证该商品房已经竣工验收合格不存在安全隐患，并保证符合买受人购买该商品房的特殊目的（若有）。

基于以上，本文认为，在商品房买卖关系中，不能仅以开发商交钥匙的行为来判断其是否已经履行交付房屋之义务，而应当根据法律规定，考察该房屋是否已经履行了相关的竣工验收备案手续、是否达到了合同约定的条件、是否已经经买受人验收无异议（买受人拒绝根据合同约定验收的除外），方可判断其是否已经履行交付义务。但需要强调的是，若双方在合同中约定以“交钥匙”作为房屋交付的标准，则应当在开发商已经履行了相关法定义务的前提下，以“交钥匙”作为房屋交付的标志。

2.在二手房买卖中，应以双方意思自治为原则。

与商品房买卖关系不同，二手房买卖关系中的当事人系在专业能力上平等的主体，也不存在法律规定更着重保护的一方。而作为买受人而言，如果房屋结构、质量存在问题，同样可以基于法定的保修义务，向原开发商寻求救济。因此，本文认为在二手房买卖关系中应当平等保护双方，房屋交付也更倾向考察双方的真实意思表示。

基于以上原则，本文认为若双方在买卖合同中约定了房屋交付的标志性行为（如交钥匙、签订交接确认书等），则应当以双方约定内容为准。而在法律、法规层面也不像商品房买卖关系中赋予大量的法定义务。

因此，若双方在合同中约定了交钥匙作为房屋交接的标志，则应当尊重双方的意思自治。

3.在商业租赁关系中，应当以出租人是否满足房屋用途的交付标准为重点，并结合交钥匙的行为

如上文所述，在商业租赁关系中，更看重的是承租人承租租赁房屋后的实际用途，即双方签订租赁合同的合同目的，若在出租人已经了解了该等合同目的的前提下，仍然提供了无法满足该合同目的的租赁房屋，则承租人可以以租赁房屋不符合合同约定为由拒绝收房。

基于此，本文认为商业租赁关系中的房屋交付标准除了房屋竣工验收备案的基础条件外，更应该看中租赁合同的合同目的，以判断是否出租人所交付的房屋是否符合租赁标准，并以此作为房屋交付的标志性行为。

六、签订房屋交接书的认定

无论是房屋买卖关系还是租赁关系，在实践中会通常会约定双方应当在房屋交付时签订房屋交接书以明确交付时的房屋状态以及交付时间。

本文认为，房屋交接书的签订对房屋交付行为的影响类似“交钥匙”的法律效果，即：

（1）在商品房买卖合同关系中，即便双方签订了房屋交接书，仍然应当以开发商是否满足了相应的法定义务、合同义务为准。但需要提示的是，若买受人在合同中对房屋状态有特别要求，并影响合同目的的（如合同约定为全装修房），而开发商在交房时未满足该合同约定的，且买受人若同意收房的，则建议应当在房屋交接书中明确指出所收房屋存在瑕疵，以此不免除开发商的违约责任。

（2）在二手房买卖关系中，同样应当以“双方在合同中是否约定以签订房屋交接书作为交付标志”的约定作为原则。

（3）在商业租赁中，则应当以双方合同约定作为原则，即若合同中约定的交付标准未满足，则承租人有权拒收房屋，但同商品房买卖关系一样，若承租人同意暂时收房的，同样建议其在房屋交接书中明确房屋在交付时的瑕疵，以此不免除出租人的整改义务和违约责任。

七、结论

就房屋交付而言，在房屋买卖、房屋租赁关系中均存在相应的法律规制，但两者法律关系的不同决定了两者对房屋交付标准的要求存在着不同的侧重点：房屋买卖关系中更为看重房屋的质量是否合格（是否完成了竣工验收备案、是否符合双方额外约定的房屋质量标准）；而在房屋租赁关系中，除了出租人应当取得该房屋的竣工验收外，更为重要的是租赁合同中如何约定承租人的租赁用途，出租人则应当保证该房屋有条件满足该用途。此外，交钥匙、签订房屋交接书的行为是否可以作为房屋交付的节点，本文认为在大量法律、法规及合同约定的交付标准的背景下，不能简单地以交钥匙或签订房屋交接书作为房屋交付的条件，而应当考察交付人是否已经满足法律规定、合同约定的交付标准及条件。

 

编排/李凌飞

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