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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，但并未明确哪些属于“不可归责于当事人双方的事由”，笔者筛选出五十余例实务中比较有代表性的相关案例，以做研究探讨。因全文篇幅较长，故拟分为多篇，本文为篇（六）
35、因超生未缴纳社会抚养费无法办理贷款，磋商后就合同条款变更无法达成一致，属于不可归责于双方事由。
【裁判观点】2014年5月23日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《“都市新语”认购协议书》。2014年5月28日，漳平市人口和计划生育局《征收社会抚养费决定书》，依法决定给予征收社会抚养费79900元。法院认为，2014年6月6日，被告发函告知原告可于2014年6月11日前至“都市新语”售楼部签订《商品房买卖合同》，原告未提出异议并于2014年6月11日前往协商签订《商品房买卖合同》事宜，应认定原、被告双方对《商品房买卖合同》的签订时间达成新的约定。协商过程中，原告提出应在《商品房买卖合同》中增加“若无法办理银行按揭贷款，原告有权解除合同，并要求被告退还首付款”及“被告应在楼顶露台加设围栏隔离”条款，被告未能接受原告此时提出的增加条款，双方因此而未签订《商品房买卖合同》，故双方对认购书约定买卖房屋的意思表示未达成一致，因此，双方对于最终未能签订《商品房买卖合同》均不存在违约，被告应将依据认购协议书收取原告的定金50000元返还原告。
【案例索引】：龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第3741号民事判决书
【评析】：超生未缴纳社会抚养费会可能导致不能办理银行贷款的后果，因为部分地区的银行办理按揭贷款需要原告提供“计生证明”，这属于银行贷款政策。
但银行内部政策的阻却可能转化为个人信用的阻却！按照《人口与计划生育法》第四十一条的规定，“不符合本法第十八条规定生育子女的公民，应当依法缴纳社会抚养费。未在规定的期限内足额缴纳应当缴纳的社会抚养费的，自欠缴之日起，按照国家有关规定加收滞纳金；仍不缴纳的，由作出征收决定的计划生育行政部门依法向人民法院申请强制执行”，一旦进入强制执行程序，而被执行人依然不履行，则可能会被列入失信被执行人名单，失信被执行人名单属于个人征信审查的重要内容，一旦被列入失信被执行人名单，则银行会认定为个人信用不良而拒绝贷款。因个人信用而无法贷款，且购房者不能支付房款的，属于购房者过错。
本案中，购房者的情形尚未转化为失信被执行人的情形，仅仅只是因为银行贷款政策的要求而导致无法贷款，那么这个贷款政策是否构成不可归责于双方当事人事由？一是要看购房者对于贷款政策是否知道或应当知道，笔者认为购房者既然有购房的明确意愿，而且需要办理购房贷款，则必须对于自己是否符合贷款条件应当做出了解，开发商可以协助办理，但其并无义务审查购房者是否符合贷款条件。二是“超生未缴纳社会抚养费行为”是否属于购房者过错，本案中超生行为是发生在2013年12月，签订认购协议是在2014年5月23日，而2014年5月28日才收到人口和计划生育局《征收社会抚养费决定书》，虽然《决定书》在购房者签订认购协议之后才收到，但依法应当缴纳社会抚养费应当是公民应知义务，并且也为现行法律法规所确定，故属于购房者过错。
综合以上分析，笔者认为，本案中因“未缴纳社会抚养费”导致无法贷款，无论是否已经列入失信被执行人，均属于购房者方的责任，不应认定为不可归责于双方事由。关于在磋商合同条款时，购房者所提出的“若无法办理银行按揭贷款，原告有权解除合同，并要求被告退还首付款”属于恶意磋商，“被告应在楼顶露台加设围栏隔离”并不属于开发商法定义务，并且认购协议中已经写明“乙方在签订本协议时确认其已详细阅读并充分理解甲方张贴于”都市新语“售楼部经福建博益律师事务所见证的《商品房买卖合同》各条款”，同样属于恶意磋商，因而，该等磋商合同条款之要求不属于诚信磋商，因此不能达成一致的，也不应当认定为不可归责于双方当事人事由。
36、因房屋漏水问题，双方最终未能就房屋更换达成一致意见，导致未能签订正式合同，属于不可归责于双方事由。
【裁判观点】本案的争议焦点在于未能签订正式商品房销售合同的原因。根据武伟一审中提供的录音资料、协信圆融公司工作人员岳振强的陈述以及双方当事人的陈述，协信圆融公司对武伟提出的房屋漏水问题进行了维修，并同意武伟迟延补交定金。但因房屋漏水问题，双方最终未达成一致意见，导致未能按约签订商品房销售合同。原审法院认定因不可归责于当事人双方的事由导致商品房销售合同未能订立并据此判决协信圆融公司返还武伟定金30000元并无不当。
【案例索引】：苏州市中级人民法院（2016）苏05民终1457号民事判决书
【评析】：该案特殊的地方在于认购的是现房，因此购房者可以看房，对于明显的质量瑕疵可以发现，如房屋漏水的问题。在已经签订了认购协议后，约定了交纳定金、房款的时间以及签订本约的时间，之后才发现房屋质量瑕疵，能否构成延期支付定金和房款以及不签约的正当理由？
第一、需要明确的是房屋漏水问题属于什么性质的质量问题？
如果属于主体结构质量不合格，则不能交付使用，即使交付使用了，购房者也享有解约权。房屋质量合格交付是法定义务，《建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。房屋无法交付使用一般出现在不能完成竣工验收手续，如已经竣工验收合格并交付使用，仍发现主体结构质量不合格，购房者可请求解除合同和赔偿损失。主体结构工程质量问题直接关系到建筑物是否安全，一旦出现主体结构质量问题，很难通过修复办法解决。本案房屋漏水问题不属于主体结构问题，是可以修复的。
房屋漏水问题属于质量瑕疵问题。《建筑法》第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定”。屋面防水工程、其他土建工程（一般包括地面、楼面工程、门窗工程）、电气管线、上下管线的安装工程、供热供冷系统工程等，属于可以修复的房屋质量瑕疵问题。
本案中房屋漏水问题尚不能达到漏水严重以致严重影响正常居住的情形，如严重影响正常居住则导致合同目的无法实现，购房者可以解除认购协议。
第二，要看房屋质量瑕疵是否可以构成延期支付定金和房款以及不签约的正当理由，也即是房屋存在质量瑕疵是否构成约定或者法定解约条件。
现购房者未能提交有效证据证明案涉房屋存在严重影响其正常居住使用的质量问题，导致其合同目的无法实现，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，且案涉预约合同也未就解除合同的相关事项作出另行约定，故购房者亦不享有约定解除权。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的约定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，案涉预约合同项下，购房者的主给付义务之一为与开发商在约定期限内就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，现购房者不履行该项义务，依法无权要求返还定金。
本案的判决结果是认为购房者未构成违约，但笔者对此判决结果还是保留意见，房屋漏水不想买房从情理上说得过去，但从法理上说不过去。
37、定购书对房屋交付时间没有明确约定，因交房时间无法达成一致导致未签订正式合同，属于不可归责于双方事由。
【裁判观点】商品房交付时间是决定购买商品房的重要因素，由于定购书对房屋交付时间没有明确约定，原告主张其发现《商品房买卖合同》中约定的交房时间与房屋销售人员承诺的交房时间不一致时与被告协商要求退换，符合常理，因此其在协商未果的情况下未签订《商品房买卖合同》，不构成违约。被告辩称对于《商品房买卖合同》的样本已在销售场所进行公示，但未能举证证实，且未能证实在签订《中房柳铁新城商品房成交确认书》时已向原告出示《商品房买卖合同》样本。而从原告递交的电话录音中可看出房屋销售人员向原告承诺的交付时间为2018年年底，与《商品房买卖合同》第八条载明的交付时间为2019年年底不符。但《商品房买卖合同》附件四第六条第9点约定案涉房屋可在2018年年底通过五方验收合格提前交买受人装修。故从上述协商经过及合同相关约定情况可以看出，原、被告双方在进行购房协商时，就房屋实际交付时间问题在房屋买卖合同中的具体表述未能达成一致意见，从而导致原、被告就房屋买卖未能协商一致，原告未签订商品房买卖合同，属于因不可归责于双方当事人的事由。
【案例索引】：柳州市柳南区人民法院（2017）桂0204民初1495号民事判决书
【评析】：认购协议是简单些好还是复杂些好？这要看认购协议的内容主要是什么方面，如果均是对于购房者权利的限制，而对于房屋本身并未有太多的着眼，则对开发商有利，一旦购房者无正当理由毁约，则可能损失定金；如果认购协议对于房屋本身如建筑面积、套内面积、交房时间等做了锁死的约定，则对购房者有利，因为如果开发商意图在本约中对这些已经确定的条款进行改变属于违约行为，购房者可因此解除约定并要求双倍定金返还。
本案中情形，属于第三种情形，即双方在认购协议中并未约定的交房时间，在本约磋商时不能达成一致，此种情形，如属于诚信磋商，则构成不可归责于双方情形。值得庆幸的是购房者留存有与销售顾问的录音证据，而开发商又未能在认购协议中明确已出示了合同正式文本或证明已向购房者出示合同正式文本，所以法院认定为诚信磋商。
对于购房者来讲，需要注意，销售顾问口头承诺且自己特别在意，而又未能在认购协议中明确约定时，如交房时间、户型、附属设施等，一定要注意证据留存，以免在支付定金后签订本约时，发现本约与销售顾问口头承诺不一致时，无法维护自身合法权益。鉴于普遍存在的销售顾问不实承诺，较好的办法是在约定签订本约的当日，注意收集录音证据、合同文本等信息，所谓防人之心不可无。
38、未按约定签订正式合同，也未能提供证据证明就合同条款进行过协商，构成违约，不属于不可归责于双方当事人事由。
【裁判观点】上诉人主张双方未能在协议约定的30天内签订商品房买卖合同的原因在于双方就该合同的土地使用年限、房屋交付条件及时间、违约责任等重要条款无法协商一致，且被上诉人已将涉案房屋另售他人，但被上诉人对此不予认可，上诉人亦未能提供充分证据予以证实，故该主张法院不予采纳。上诉人没有按照协议的约定在交付认购定金后30天内与被上诉人签订正式的商品房买卖合同，也未能提供充分证据证明其在约定的30天内与被上诉人就该合同的条款进行了协商，其行为已构成违约，双方未能签订正式的商品房买卖合同的责任在于上诉人。由于双方当事人均同意解除上述认购协议书，一审法院予以准许并无不当，法院予以确认。根据涉案认购协议书的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被上诉人可以没收上诉人所给付的定金，故上诉人请求被上诉人返还购房定金10000元及利息，没有事实和法律依据，法院不予支持。
【案例索引】：北海市中级人民法院（2014）北民一终字第51号民事判决书
【评析】：就合同条款磋商不能达成一致当然可被认定为不可归责于双方，但该情形适用必须符合两个条件，一个是诚信磋商，一个是有磋商行为。
本案中，购房者未能证明有磋商行为，因而被法院认定为违约。假若真存在磋商过程则是不注意留存磋商证据导致了官司败诉、定金的损失，如是不存在磋商仅仅是以此理由意图取回定金，当然也不会有产生证据。
那么如果购房者本意是违约不想要了，而以磋商不成的方式来解约，开发商可以做的就是证明购房者的磋商行为不属于诚信磋商。购房者一般会提出认购协议中未约定的理由来进行磋商，而正式的合同文本对于各项权利义务关系又约定的较为具体明确，因此开发商应当注意以下两个方面：一是注重拟定合法合理的合同文本，不要有明显的漏洞，也不能排除限制购房者的主要权利，合同文本做好了没必要藏着掖着，在认购协议签订时就可以给购房者查看，并可以在认购协议中特别明确已向购房者出示待签的正式合同并要求购房者签字认可；二是采取合法合理的营销方式，注重销售团队的培训工作，防止销售顾问为个人业绩未经许可做出不实承诺。
39、因未能就委托管理合同条款达成一致，造成未能签署商品房买卖合同，属于不可归责于双方当事人事由。
【裁判观点】本案的关键在于：在原、被告双方进行磋商准备签订商品房买卖合同即本约的过程中，最终双方因故未能签署本约，是由于原告或被告某一方的原因造成，还是系不可归责于当事人双方的事由造成？从原告提供的证据来看，双方在签署商品房买卖合同的同时还须签订一份委托管理合同，由于委托管理合同的内容如何约定事关双方利益，特别是对原告而言甚至会影响到其签订买卖合同的目的，从这个意义上来说，委托管理合同可以视为是本约的附件或是本约的一个组成部分。而双方在磋商过程中，对将要签署的商品房买卖合同的条款内容并未持有异议。双方争议的焦点在于原告要求对被告拟定的委托管理合同的相关条款作出修改后才愿意签订商品房买卖合同；而被告则表示应在对委托管理合同的相关内容不作出修改的前提下签订商品房买卖合同。本院认为，因双方在商铺定购协议书中对委托管理合同的条款和内容未作约定，在磋商过程中对此未能达成一致，故双方因此未能签署委托管理合同以至于未能签署商品房买卖合同，不能归咎于原告或被告某一方的原因所造成。故原告要求被告将定金5万元返还原告，合法有据，应予以支持。
【案例索引】：上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第491号民事判决书
【评析】：在签订本约时要求必须同时签订一个委托管理合同，说是说同时，事实上是以签订附加的委托管理合同为前提，此类案件有许多变种，如要买房子必须也要买车位，买房子必须签一个指定的装修公司，等等捆绑销售行为。此类附加协议是否可以视为本约的附件或者本约的一个组成部分？
笔者认为能不能视为本约的附件或者本约的组成部分，要看认购协议有无对附加协议进行约定。
一种情况是认购协议并未约定附加协议。则开发商以附加协议作为签订本约的前置条件没有法定和约定依据，购房者可以拒绝签订附加协议并同时要求同开发商签订本约，然而，基于预约合同的不适于强制履行性，在开发商不愿意签订本约时，并无法强制签约，此时购房者可要求开发商承担违约责任，即要求双倍定金的返还。
另一种情况是认购协议已经约定了需同时签附加协议，在这种情况下，如购房者拒绝签订附加协议，属于违约行为，需承担定金损失责任。
编排/郗博鸣