本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）
第一幕:白玉堂欲将婚前房产赠与妻子一半却遇难题
公元二〇一八年，锦毛鼠白玉堂来杭州创业，做"互联网+"的项目，并用银行按揭贷款在西湖区买了一套60平方米的二手房。
经展昭介绍，白玉堂与知书达礼的樊素相识，二人情投意合，很快喜结连理。樊素为支持白玉堂创业，付出大量心血，还辞掉工作，加入创业团队。
白玉堂对妻子甚为感激，想把婚前的《不动产权证书》（以下简称房产证）上加上妻子名字，赠与妻子一半房产份额。虽然妻子说加不加名字没关系，但白玉堂还是想尽快加名。但几经周折，此事没有办妥。
一日，白玉堂在西湖边苦恼踱步，巧遇展昭、公孙策两人。
白玉堂：展兄、公孙先生，小弟有一事苦恼，正想请教两位。
展昭：何事？
白玉堂：我和素素结婚已有月余，婚前我承诺把她名字加到房产证上，到现在一直加不上。
公孙策：这是为何？
白玉堂：我问了，贷款没还清，想在房产证上加名字，须得到贷款银行同意。银行要我先凑一笔钱，提前还清贷款，注销抵押登记，然后再办理加名手续。加名后，素素和我作为共同债务人（抵押人），再次将房产进行抵押按揭贷款。
我现在创业初始，经济有限，无力提前还清贷款，此路不通，不能履行对妻子的诺言，不知如何是好。
展昭：公孙先生精通律例，应该有好办法。
白玉堂：公孙先生，您博学多才，麻烦您了，我的问题有两个：
1.是否抵押银行不同意，房产证上就加不了他人名字？
2.如果加不了名字，有无其他解决办法？
公孙策：好，我回去研究一下，尽快给白兄解答。
白玉堂：玉堂先行谢过，回头请两位喝酒。
第二幕夫妻财产约定书，全靠公证来坚固
第二天一早，白玉堂收到公孙策派人送来的信函和一本书，先展信一看：
白兄如晤：
就昨日在西湖边讨论的问题，我连夜仔细研究了相关律例，发现如下情况：
一、是否抵押银行不同意，就加不了名字？
根据建设部《房屋登记办法》第三十二条第（二）款规定："发生下列情形之一的，当事人应当在……事实发生后申请房屋所有权转移登记：（二）赠与；"
第三十三条规定："申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……（四）证明房屋所有权发生转移的材料；……。前款第（四）项材料，可以是……赠与合同……。"
第三十四条规定："抵押期间，抵押人……申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。"
虽然自2015年3月1日起施行《不动产登记暂行条例》（国务院），2016年1月1日起施行《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部），但均没有规定赠与房产加名字，是否需要抵押权人同意的内容。故建设部《房屋登记办法》相关规定仍然适用。
而且，从法理上分析，白兄和银行之间是借款合同+房产抵押担保的关系，债权人（抵押权人）是银行，债务人（抵押人）是白兄一人。若要在《不动产权证书》上加上尊夫人的名字，就涉及到抵押人变更为白兄、尊夫人两人，合同相关内容也要发生变化，合同的变更确实需要合同相对方（银行）的同意。
所以，不管是从法律规定还是从法理上分析，若银行不同意，不提供银行身份证明、同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书等资料，确实无法在《不动产权证书》上加上他人名字。
二、婚前房产约定共有的协议（赠与合同）合法有效
1.《婚姻法司法解释（三）》（2011年8月13日起施行）第六条规定："婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。"
2.《合同法》第一百八十六条规定："赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。……经过公证的赠与合同，不适用前款规定。"
3.《物权法》第九条的规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"。
4.《物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"。
根据上述四条法律规定，再结合白兄的情况，用一句话总结：
房产加名是民法上的赠与行为，一方名字未加到房产证上之前，不发生物权效力。但是，夫妻二人共有该房产的协议（赠与合同）合法有效，只是未经公证，赠与方在加名之前可以单方撤销。
另，据我查阅相关书籍，《民事审判指导与参考》[2016年卷，2016年第1辑（总第65辑），人民法院出版社]一书第187页，有"夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产与另一方共有，但没有办理房产加名登记，赠与一方请求法院撤销应如何处理"的问题。
研究组也认为："夫妻一方将个人房产约定为共同共有或按份共有，赠与人在产权变更登记之前可以行使任意撤销权（原书附后）。"
所以，婚前房产约定共有的协议（赠与合同）合法有效，且经过公证后，不可撤销。
三、签订《夫妻财产约定书》并公证，不失为一个好办法
公孙浅见，解决白兄苦恼的关键点即为《婚姻法司法解释（三）》第六条的运用。既然加名有困难，白兄何不与尊夫人一起去公证处，签订《夫妻财产约定书》，将婚前按揭房产公证为婚后夫妻共同共有或按份共有房产。
这样的协议合法有效，白兄也不能单方撤销，也算履行了承诺。日后条件允许，再加名字，未尝不可。
另据我了解，公证时夫妻双方须携带身份证原件、户口簿原件、结婚证原件、房产证原件。《夫妻财产约定书》公证处有模板，按要求填写。公证费1000元左右，三个工作日后即可取公证书。
以上内容供白兄参考，具体事宜可电话或现场咨询杭州市任一公证处。希望白兄能尽快解决问题，消除烦恼。
顺颂暑安。
公孙策
2018年5月30日
第三幕美好的结局，未完待续
白玉堂读完公孙策的信，立即拿起《民事审判指导与参考》一书翻到第187页查看。看完一拍大腿，"哈哈，原来如此"。
当天下午，白玉堂就拉着樊素去公证处做了《夫妻财产约定书》公证，约定赠与妻子一半房产份额，将婚前按揭房约定为婚后夫妻按份共有房产。
此后，白玉堂、樊素夫妻同心，其利断金，终于创业成功。两人提起还清了贷款，正式在房产证上加了樊素名字。
白玉堂也履行了对展昭、公孙策的诺言，请两位恩公在西湖边喝了酒，几人临湖赏月，把酒言欢，甚是欢乐。
编辑/杜倩如