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随着现代社会城市化进程的加快，在让人民享受到现代生活服务的同时，也产生了一些新的困惑。以前社会社交群体基本都是熟人，而现在对门不相识的情况比比皆是，很多个人权益的维护需要集体进行，但却无法直接沟通。尤其是前段时间，央视等媒体多次曝光小区物业服务企业利用了业主所有的共用部位赚取了利润，并不直接造福于业主。很多业主一时间都想成立业委会，保障自己的合法权益和经济利益。在实务中遇到不动产证上只有夫妻一方的姓名，另一方想以业主身份参与首次业主大会筹备组或者作为业委会委员候选人被拒绝的情况，另一方是否具有业主身份，是否可以参与筹备组或者作为业委会委员候选人呢？笔者试着从有关法律、法规规定分析如下：

一、关于物权的相关规定

《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）第9条第1款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

《中华人民共和国房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）第60条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”

第17条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当于不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

二、关于业主的相关规定

《物业管理条例》第6条规定“房屋的所有权人为业主”。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第1条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”

综合以上规定可以看出，在建立不动产登记制度的情况下，不动产登记成为不动产物权制度的基础。房屋作为不动产应当实行登记发证制度。不动产登记簿作为物权归属和内容的根据，业主应当经依法登记取得建筑物专有部分所有权，并自记载于不动产登记簿时发生效力。

三、关于夫妻财产“共同所有”的相关规定

《中华人民共和国婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间的所得的下列财产，归夫妻共同所有：一是工资、奖金；二是生产、经营的收益；三是知识产权的收益；四是继承或者赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外；五是其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第18条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：一是一方的婚前财产；二是一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；三是遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；四是一方专用的生活用品；五是其他应当归一方的财产。

第19条规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”

《中华人民共和国物权法》第95条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。

从上述规定可以看出，夫妻可以将一方所有房产通过约定为夫妻共同财产，这是婚姻法赋予夫妻之间的权利，但是否约定了为夫妻共同财产，另一方就可以直接成为业主呢？物权的设立必须遵循物权法的规定，并且婚姻法也只是规定了可以，不是直接获得。

物权的原则是登记生效，不登记生效属于特殊情况。全国人大常委会法制工作委员会民法室编写的《中华人民共和国物权法精解》中明确解释了第九条的规定：这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容，一是依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是该法第二章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形。三是考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。如：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。同时还规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，等等。

通常情况下获得的房屋，不是购买开发商的一手房就是购买其他人的二手房，皆须登记生效，无需登记生效的就是物权法的28、29、30条规定的内容，日常经常遇到的就是继承和法院判决，另外就是所有权人合法建成就获得物权。物权法第31条规定处置房屋必须登记后处置方可发生物权效力，可以看出房屋所有权的获得以登记为正常，不登记获得物权为特例。

从物权法规定可以看出，产权证上只记载了夫妻一方，另一方想成为业主，必须通过登记方可，简单举例，一方利用自己的钱财或者其他方式获得的房屋所有权就是个人所有，与另一方无关，但通过约定进行登记为夫妻共同财产，但不登记不产生物权效力，也就无法成为业主，并不能因为婚姻关系直接成为业主。

从婚姻法和婚姻法的三个司法解释来看，婚姻关系的存续和是否是共同财产并无直接联系，婚后取得的个人所有的房屋所有权也是常见情况，并不能因为婚姻关系直接获得业主才具有的权责。实务中，让居委会、街道或者物业主管部门实质审查业主的资格，具备和法院一样的实质审查能力根本不现实，反而会极大阻碍业委会成立的步伐。如果需要获得业主资格可以通过夫妻财产约定后办理不动产登记取得。

编排/吴瑜

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