公证在棚户区改造与城市更新中的作用
2017-05-31
文/龚昕 南昌市洪城公证处公证员
本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）
2013年3月17日，李克强总理答记者问时谈到：“要注意防止城市病，不能一边是高楼林立，一边是棚户连片。本届政府下决心要再改造一千万户以上各类棚户区，这既是解决城市内部的二元结构，也是降低城镇化的门槛。”全国各地通过轰轰烈烈的棚户区改造与城市更新，拆除了城镇危旧住房，改善了困难家庭住房条件，促进了城市可持续发展。但如何在拆迁安置中切实保障群众利益、防止发生群体性冲突成为各地政府心头之隐痛。
一、棚户区改造与城市更新的区别
棚户区改造与城市更新的主要区别是运作模式不同，城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，由开发商唱“主角”，除了公共配套和公益贡献，城市更新主体主要是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，在达到完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境的同时获取商业利益；而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”，政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入。棚户区整治改造主要目的是完善基础设施配套和公共服务设施配套，不存在以营利为目的的商业开发。
二、棚户区改造/城市更新项目应引入公证整体解决方案
棚户区改造/城市更新项目涉及面广，关系复杂，涉及群众的切身利益，是一项重点工作，也是一项难点工作。在棚户区改造/城市更新项目中的各个阶段都涉及到很多艰难的环节，比如棚户区改造规划方案公示、房屋（强制）拆迁、居民安置补偿、拆迁片区居民房屋的产权处理、居民间财产纠纷、回迁房安置分配摇号公平公正监督等。而这些“艰难的环节”都可以通过引入公证方案轻松解决，从而切实保障拆迁的各方主体的合法利益。
公证是公证机构依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。它通过对当事人的民事、经济法律行为、文书和事实的审查，可以引导和规范当事人依法进行民事、经济活动，预防纠纷，化解矛盾。在棚户区改造/城市更新项目中引入公证制度，对于规范拆迁主体行为、维护被拆迁人的合法权益、保障项目顺利进行、维护社会稳定具有十分重要的意义。
（一）棚户区改造规划方案公示
为方便项目范围内居民关注该地区改造规划方案公示内容，规划等相关部门应按照要求张贴公示改造规划方案。为防止因张贴公示被撕、脱落而被发现导致追责，可就公示张贴行为办理证据保全公证，申请公证员前往公示现场，监督和拍摄保全申请人的工作人员公示板张贴行为，确保张贴及过程的真实、合法、有效。
（二）房屋（强制）拆迁
城市房屋（强制）拆迁工作历来是一块“烫手山芋”，因强制拆迁引发的纠纷争议越来越多。因此，建议相关主体将强制拆迁列入必须办理公证事项，对每次强制拆迁进行证据保全公证，即在房屋拆迁之前公证机关采取勘测、拍照或摄像等保全措施，先对房屋及附属物的现状以及房屋的测绘、鉴定、评估、拆除依法公证以确保其真实性和证明力。
（三）居民安置补偿
拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确拆迁补偿、安置中相互间权利义务关系所订立的协议。拆迁补偿安置协议办理公证，可以保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性，有利于消除被代管人对协议的疑虑。有一种情况是，在法律上，对房屋拆迁管理部门代管的房屋进行拆迁所订立的拆迁补偿安置协议书必须经过公证。当发生棚户区改造项目中经常存在的与被征收人达不成补偿协议的情况时，可以协调公证处与房屋征收部门，办理送达、保全证据、现场监督等公证，为后续可能出现的行政复议、行政诉讼保存证据。
一个有意思的现象是，安置补偿协议的名称经过了多次变更，最早是叫做《拆迁补偿（安置）协议》，而后相关部门觉得“拆迁”一词太不“和谐”，遂改成了《搬迁补偿（安置）协议》，由具有暴力色彩的“拆”字改为中性的“搬”字。更具有想象力的是，后来有些地方的相关部门彻底舍弃了“拆迁”“搬迁”，将协议名称改为“权益变换”——既不是强拆了，也不是逼迫搬走了，而是“房子换房子”“旧房换钱”，权益“变换”了，似乎换了名称一夜之间我们的旧改工作就从野蛮走向文明了。
（四）居民房屋产权及财产纠纷处理
在棚户区改造/城市更新项目中，往往会有部分居民房产的产权不明/有争议，或者涉及家庭成员法律财产关系复杂，或是房屋原主人早已去世、继承人一直未办理继承过户，诸如此类的复杂情况，这就需要引入公证，由公证处为相关居民办理房屋继承、委托、声明、赠与、买卖、分割、遗嘱、确权协议、分家析产协议、房屋置换协议等公证，明确和固定被拆迁房屋的所有权人，调解处理相关家事财产纠纷、达成调解协议并公证，通过一系列公证法律服务有效预防和解决因拆迁安置造成的纠纷矛盾。
（五）评寻评估机构及回迁房安置分配摇号的现场监督
拆迁部门评寻评估机构、拆迁还建房的安置分配摇号等等，这些都需要保证绝对的公平公正，否则极容易引起拆迁群众不满。因此最好是每次的评寻评估机构及回迁房安置分配摇号都申请公证机构进行现场监督公证，确保摇号过程公平公正透明，保证拆迁工作中的政府公信力。
三、公证整体解决方案全部包括哪些内容？
棚户区改造/城市更新项目中，公证整体解决方案分为应办理公证事项和可办理公证事项两部分，前者是必须办理公证确保拆迁工作推进进度及全程公平正义、防止群众闹访和群体性事件的公证事项，后者是结合相关情况视是否需要办理相关公证解决相应问题的公证事项。
应办理公证事项：
（1）拆迁代管房的，拆迁补偿安置协议应当办理公证；
（2）强制拆迁的，应当办理拆迁行为证据保全公证以及搬运物品财产清点公证；
（3）拆迁产权人不明确的房屋，涉及到签约主体的继承权、委托书、声明书、确权协议、分家析产协议、赠与、买卖、分割、遗嘱等，都应当建议当事人办理相关公证；
（4）拆迁部门应当将有争议情况的拆迁补偿款交由公证机构办理提存公证；
（5）拆除设有抵押权的房屋，抵押权人和抵押人办理协议及相关公证；
（6）房屋评估等文书送达行为的保全证据；被拆迁人拒收送达文书的，办理证据保全公证，证明送达拒收情况；
（7）涉及拆迁听证的办理证据保全公证；
（8）产权调整的房号分配及摇号抽取房号的现场监督或证据保全公证；
（9）城市更新项目中更新意愿证明材料应办理公证。
可办理公证事项：
（1）建设单位在拆迁项目立项前，对拆迁范围内房屋的被拆迁人的征求意见行为进行证据保全公证；
（2）棚户区改造规划方案的张贴公示办理保全证据公证；
（3）评寻评估机构的现场监督公证；
（4）入户调查、评估行为的证据保全公证；
（5）安置补偿金的提存公证；
（6）拆迁人与被拆迁人、房屋承租人签订的《拆迁安置补偿协议》；
（7）房屋评估等文书送达行为的证据保全；
（8）拆迁当事人为维护自己合法权益认为需要办理公证的事项。
编排/谢昊
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726
在读
相关阅读
热门评论
点击看看法律人在讨论什么