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公房，全称公有住房，又称公产住房、国有住宅，其是指中央政府、地方政府以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，此种住宅未出售之前，产权归国家所有。不同于常见的私有房产，公产住房是是中国特殊体制下的遗留产物，私有住房的房屋所有权属于个人所有，而公有住房的使用者，只有房屋的承租权而没有所有权。因此，公房的使用者在法律允许范围内，仅享有对公有房屋占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

根据产权人的不同，可将公房分为政府直管公房、单位自管房、公产房三种类别。政府直管公房是指由政府出资修建或者改扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接负责管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。单位自管房是指全民所有制和集体所有制单位所有的住房。公产房是指行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。

目前我国对公房承租人应该怎样补偿，没有统一明确的法律规定，因此实践中房屋征收拆迁中对公房承租人的补偿大多依照当地政策进行。比起私房拆迁，公房拆迁补偿更具有复杂性，政策性更强。目前各地的公房拆迁补偿实践中，关于公房承租人的补偿主要有三种模式：

一、以上海为代表的直接规定补偿比例的模式

（一）上海市

相关规定：《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）

第二十九条 （征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准）

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

（二）天津市

相关规定：《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》（天津市人民政府令第27号）

第十九条 作出房屋征收决定的区人民政府应当对被征收人、公有房屋承租人给予补偿。补偿内容包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

区人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人、公有房屋承租人给予补助和奖励。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征收公有房屋的，补偿方式由公有房屋承租人选择。

被征收人或者公有房屋承租人选择房屋产权调换的，区人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人或者公有房屋承租人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

用于产权调换的房屋应当符合国家和本市房屋质量安全标准。

第二十七条 征收公有房屋，被征收人和公有房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，按照下列规定给予补偿：

（一）住宅房屋按照被征收房屋价值的5%给予被征收人补偿，按照被征收房屋价值的95%给予公有房屋承租人补偿；非住宅房屋按照被征收房屋价值的20%给予被征收人补偿，按照被征收房屋价值的80%给予公有房屋承租人补偿。

（二）搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿和补助、奖励应当给予公有房屋承租人。

公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应当按照前款规定的被征收房屋价值补偿比例计算、结清与用于产权调换房屋价值的差价。

（三）武汉市

相关规定：《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（武汉市人民政府令第234号）

第三十三条 征收公有住宅房屋，公有房屋承租人可以获得征收补偿，符合房改条件的，应当先进行房改，房屋征收部门对房改后的所有权人进行征收补偿，并与所有权人签订房屋征收补偿协议；不符合房改条件的，补偿方式和标准如下：

（一）选择货币补偿的，租赁关系终止，给予公有房屋承租人被征收房屋价值90%的补偿，给予被征收人被征收房屋价值10%的补偿，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

（二）选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人、公有房屋承租人签订房屋租赁协议，继续保持租赁关系。

（四）南京市

相关规定：《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（南京市人民政府令第318号）

第二十六条  对直管公房承租人按照下列方式进行补偿：

（一）征收住宅房屋的，将房地产评估价格的百分之十支付给房屋所有权人，百分之九十支付给直管公房承租人。租赁双方另有约定的，从其约定；

（二）征收非住宅房屋的，租赁双方有约定的，从其约定；未约定的，其分配比例按照市相关规定执行。

也即：根据上海市、天津市、武汉市、南京市目前有效的公房征收补偿政策，对公房承租人的征收补偿既可以选择货币补偿方式也可以选择产权调换方式。在货币补偿模式下，上海、天津、武汉、南京四地均直接规定公房承租人与公房所有权人对征收补偿款的分配比例，且对公房承租人的分配比例均在80%以上，武汉、南京高达90%，天津更是高达95%。

二、以浙江为代表的承租人通过购买公房成为被拆迁人的模式

相关规定：《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人民代表大会常务委员会公告第14号）

第九条第二款  房屋征收范围内有公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的，设区的市、县（市、区）人民政府应当组织公房管理部门和单位自管住宅公房的所有权人对承租人是否符合房改政策予以调查、认定。

第九条第三款  公房承租人符合房改政策的，享有按照房改政策购买被征收房屋的权利。承租人按照房改政策购房后，设区的市、县（市、区）人民政府应当对其按照被征收人予以补偿。

第三十五条   单位自管住宅公房的承租人未按房改政策购房，也未与被征收人达成解除租赁关系协议的，设区的市、县（市、区）人民政府应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式，用于产权调换房屋由原房屋承租人承租。

公房管理部门直管住宅公房的承租人未按房改政策购房，也未与公房管理部门达成解除租赁关系协议的，由设区的市、县（市、区）人民政府向原房屋承租人另行提供承租房屋。

设区的市、县（市、区）人民政府依照前两款规定对承租人提供承租房屋的，承租人应当腾退原承租房屋；拒不腾退的，设区的市、县（市、区）人民政府可以作出腾退决定，责令承租人限期腾退。

也即：根据浙江省目前有效的公房征收补偿政策，公房承租人通过按房改政策购买公房后成为被征收人的方式实现征收补偿，购买公房的款项既可以由公房承租人自筹，也可以提取征收补偿款。

三、以北京为代表的多种补偿方式并举的综合模式

相关规定：《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法〔2012〕19号，2012年07月12日发布）

二、公房的征收补偿

（四） 征收自管公房或者收回直管公房使用权的，自房屋征收决定发布之日起，房屋所有权人与公房承租人的公房租赁关系自动终止。

（五） 公房承租人愿意按照房改政策购买所承租公房的，应当在房屋征收决定公告发布之日起20日内购买，房屋所有权人应当配合做好售房工作。购房后公房承租人作为被征收人与区、县房屋征收部门签订补偿协议。

（六） 公房承租人在规定期限内不愿意按照房改政策购房的，房屋所有权人可以在规定期限内与公房承租人协商达成书面一致意见，通过货币补偿或者用其它房屋安置公房承租人。达成书面协议的，由区、县房屋征收部门对房屋所有权人进行补偿。

（七） 公房承租人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租公房且与房屋所有权人未协商一致的，区、县房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，由区、县房屋征收部门分别与房屋所有权人和公房承租人签订补偿协议；公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置，取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。在征收补偿方案确定的签约期限内，公房承租人未达成协议的，区、县房屋征收部门报请区、县人民政府作出补偿决定。

也即：根据北京市目前有效的公房征收补偿政策，公房承租人既可以选择通过房改政策购买公房成为被征收人，也可以与公房所有权人达成一致通过货币补偿或者公房调换等方式补偿，在既不购买又未与公房所有权人协商一致的情况下，由房屋征收部门对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿。

与此同时，需要注意的是北京市一般公房承租人补偿政策在《北京市城市房屋拆迁管理办法》（该办法已于2011年10月19日被北京市人民政府令第239号宣布废止）废止前采取的是以房地产使用权为补偿依据的模式。2011年10月19日之前，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十八条和第二十九条的规定，对所有权归政府的直管公有住房，由房屋承租人按照房改政策购买后成为被拆迁人，对一般公房则通过协议收购公房承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式，与公房承租人解除租赁关系，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。

综上，各地在公房承租人征收拆迁补偿的具体规定上虽各有不同的特点，或者是公房承租人通过房改政策购买公房取得完全产权，进而取得被拆迁人地位，由房屋征收部门按照拆迁补偿方案给予补偿；或者是公房所有权人与公房承租人协商一致，由公房所有权人给予一定的补偿而解除租赁关系，再由房屋征收部门对公房所有权人进行补偿；或者是由房屋征收部门直接规定公房所有权人与公房承租人对公房征收补偿款的分配比例。

但是，这些规定总结到一点就是公房的所有人与承租人共同分享被征收公房的征收补偿权益，并且在货币补偿模式下，征收拆迁款的分配更侧重于保护公房承租人的权益，更倾向于将大部分或者绝大部分款项给予公房承租人。

编辑/杨冬雪