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商品房买卖过程中，常现一房二卖、虚假广告、五证不齐就对外出售、房屋交付后与合同约定不符等各类违规情形。不少买受人以“欺诈”为由提起诉讼主张适用惩罚性赔偿责任。惩罚性赔偿责任主要有“不超过购房款一倍”的赔偿责任、“三倍赔偿”两种形式。法律依据如下：

时间及名称

主要条款

效力状态

1994年1月1日颁行《消费者权益保护法》

（下称“1994年版《消法》”）

第49条：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

已被修改

2003年6月1日颁行《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

（下称“《商品房买卖合同司法解释》”）

第8条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

现行有效

第9条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

现行有效

2013年10月25日第二次修订《消费者权益保护法》

（下称“现行《消法》”）

第55条：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。

　　经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。

现行有效

一、《商品房买卖合同司法解释》与《消费者权益保护法》间的关系

（一）两者的联系

最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《商品房买卖合同司法解释》的有关问题答记者问中指出，《商品房买卖合同司法解释》中第8条与第9条的惩罚性赔偿责任，主要是依据1994年版《消法》第49条的规定制定的，均规定了消费者可主张增加价款一倍的赔偿责任。

（二）两者的区别

《商品房买卖合同司法解释》第8条与第9条与1994年版《消法》第49条的区别，具体表现在以下三个方面：

1、适用范围不同。1994年版《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任适用范围比较宽，只要经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，都可以适用惩罚性赔偿，而《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿责任、仅适用于商品房买卖行为，并且适用的情形也有严格的限定。

2、适用条件不同。1994年版《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任适用的条件是经营者提供给消费者的商品或者服务有欺诈行为，也就是说，消费者已经取得了商品或者得到了服务。而《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿责任适用的条件是，出卖人在订立商品房买卖合同时或者．在商品房买卖合同履行过程中严重违反诚实信用原则，欺诈或者恶意违约，致使买受人无法得到房屋，也就是说《商品房买卖合同司法解释》中的惩罚性赔偿责任并不以买受人是否为消费者，是否已取得商品房为条件。

3、赔偿数额的确定标准不同。1994年版《消法》第49条规定的惩罚性赔偿数额是“消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”，即以购买商品的价款或者服务费用为标准的“双倍赔偿”。而《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍，即人民法院可根据当事人的过错程度等具体情况，在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额，最高赔偿数额为买受人已付购房款的一倍。

（三）《商品房买卖合同司法解释》中惩罚性赔偿原则适用的情形及条件

商品房买卖中，适用惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

商品房买卖中，适用惩罚性赔偿原则的条件：

1、只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷；

2、只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿；

3、对于误差比超过3%的也符合惩罚性赔偿的条件，适用《商品房买卖合同司法解释》第14条的规定。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还购房者；

4、只有购房者买不到房屋，才能适用第8条及第9条规定的“不超过一倍”的惩罚性赔偿。

二、2013年《消费者权益保护法》第二次修正，原1994年版《消法》被现行《消法》取代

1、《立法法》第83条规定：“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”原1994年版《消法》中关于欺诈行为的第49条“双倍罚则”被现行《消法》第55条“三倍罚则”取代。

2、《消费者权益保护法》的修订，并未直接影响《商品房买卖合同司法解释》中第8条、第9条“不超过一倍”的惩罚性赔偿责任的规定，其仍然有效。

3、自此，《消费者权益保护法》与《商品房买卖合同司法解释》中关于欺诈的惩罚性赔偿原则，产生了更为巨大的差异。

三、现行《消法》及“三倍赔偿”是否适用于商品房买卖的三种主要观点

（一）《消法》不能适用于商品房买卖。理由有三：一是《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善的显失平衡。三是商品房价值大，适用《消法》中的多倍赔偿责任，加重了经营者负担，不利于公平交易。

（二）《消法》可以适用于商品房买卖。理由有二：一是《消法》第二条明确规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”生活消费是指人们为满足个人生活需要而消费各种物质资料、精神产品，是人们生存和发展的必要条件。它首先包括吃饭、穿衣、住房以及使用日用品和交通工具等消费活动。故若消费者以生活消费之目的购买商品房，则该商品房应是本法所称的商品。二是《消法》对于商品房并无明文规定加以排除适用，商品房可以适用《消法》的相关规定。

（三）《消法》可部分适用于商品房买卖。理由如下：一方面，《消法》赋予消费者的知情权与自由选择权同样适用于商品房买卖中。例如晋城市铭圣房地产经纪有限公司诉陈晓龙居间合同纠纷案，（2014）晋市法民终字第971号，法院裁判因买受人与中介公司签署的“购房协议”格式条款因侵犯了购房者知情权而无效。但另一方面，商品房买卖不当然适用《消法》的“三倍罚则”。因为《商品房买卖合同司法解释》第8、9条作出之初，仅是依据1994年《消法》，但不是对《消法》第49条规定的直接适用。

四、现行《消法》及“三倍赔偿”是否适用于商品房买卖的司法裁判观点

（一）属于《商品房买卖司法解释》明确规定的“先卖后抵、一房二卖，隐瞒未取得商品房预售许可证明或提供虚假商品房预售许可证明、隐瞒房屋已抵押、已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”这五种情形的，统一适用《商品房买卖合同司法解释》第8条第9条，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

例如：2016年9月最高人民法院审结的“大庆恒新房地产开发有限公司与郝志强房屋买卖合同纠纷再审申请案”，（2016）最高法民申2599号。2016年10月最高人民法院审结的“新疆恒润实业有限公司诉张益诚商品房销售合同纠纷案”，（2016）最高法民申2062号。

（二）非上述五种情形的商品房买卖欺诈行为，不同法院有不同的看法。

1、有的法院指出房屋不属于产品质量法的调整范围，系数不动产，不适用《消法》，买受人主张“三倍赔偿”没有法律依据。例如：程永国、王金秀与新疆大和房地产开发有限公司博州分公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，（2016）新民申1626号。

2、有的法院仅指出买受人证据不足，应承担举证不能的法律后果，不予认定商品房买卖存在欺诈，对是否适用《消法》的态度模棱两可。例如李滨与广州城建开发南沙房地产有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案，(2017)粤01民终4229号。

3、通过大量的案例检索，笔者并未发现明确支持商品房买卖适用现行《消法》“三倍赔偿”的案例。但是随着立法的发展，我们不排除未来有适用三倍赔偿的可能性。

编排/李九如

责编/孙亚超  微信号：elesun724