本文为作者向无讼阅读供稿
一、开发商举报自己美滋滋？
近日，腾讯财经、新浪新闻、凤凰网等各大媒体突然爆出西安某开发商举报自己无证销售房屋，在房价大涨后，举报自己意图不履行合同的新闻，笔者心中大惊，媒体说的是真的么？还有这种操作？
自从当了律师，就有了坏毛病，对于这种在我看来明显违约且不正常的操作，总想窥探这合同到底怎么定的。
二、开发商为什么“举报自己”
在标题党当道之时，笔者对于涉及法律类的新闻报道、时评一向是将信将疑，去伪存真，于是这次也来探寻下事实究竟是怎样的。
看各大网站的标题，均使用了“举报自己”的字样，但点击进去，都没有讲清楚是怎么举报自己的，即没有向房管局，也没有其他职权机关以书面或者其他形式来举报自己。
再细看新闻，原来是开发商向法院提起诉讼，要求确认其与购房者签订的合同无效，这个诉讼行为，在词语意思可以各种方式使用、理解的现在，也姑且算是“举报自己”吧，但这个举报绝对不是通常意义上的举报，对，不是现代汉语词典上说的举报。又被套路一把。
三、开发商与购房者签订的“内部认购合同”是什么合同
1、开发商与购房者签订的合同究竟是什么合同？
开发商提起诉讼要求确认合同无效不一定违法，但是否违约则值得关注，违法自有相关职能机关处罚，但违约才涉及到购房者真正的权益。要确认这一行为是否违约，关键在于找到真实全面的合同条款。
笔者从凤凰网“开发商举报自己，违规合同还有效么”一文中（网址：http://finance.ifeng.com/a/20180806/16429556_0.shtml，访问时间2018年8月6日下午15时51分）找到了部分盖有开发商骑缝章的合同照片，不知是否为原件，如图
但这显然不是合同的全部条款，光凭此页，无法准确判断合同性质。说到合同性质，开发商和购房者之间签订的关于买卖房屋的合同，主要有三种：
第一种是商品房现售合同；
第二种是商品房预售合同；
还有第三种，是商品房预约合同。这第三种合同如果不是法律职业的可能都没听说过，但说出来你可能不信，这种合同反而是购房者和开发商之间最常签订的合同，比如，购房者去售楼处看中一套房，一般不会马上就签预售合同或者买卖合同，而是让购房者付定金，签个“认购协议”或者“订购单”之类的一张纸，这张纸，一般都是商品房预约合同。虽然这张纸上面没有“合同”两个字，但也是合同，而依法成立的合同就受法律保护。
（图文无关，来源于网络）
为准确判断开发商和购房者之间签订的合同，笔者选择了检索开发商在中国裁判文书网的相关裁判文书，果然找到了相关案件事实，其中一起正是开发商西安某公司起诉李某某确认合同无效案判决书，案号为（2018）陕0116民初2519号。法院审理查明的案件事实为：
从法院审理查明内容来看，双方签订的合同主要条款包括：1、位置；2、面积；3、价格；4、付款方式、一次性付款优惠、付款时间；5、开发商将来签订商品房现售合同的义务；6、购房者更名权条款；7、购房者贷款权利；8、购房者将来签订商品房现售合同的义务。现在既然合同条款已经明确，合同性质也可以初步认定了。
2、 开发商与购房者签订的合同是不是商品房买卖合同？
上文已经提到，开发商和购房者之间主要会签订三种合同，订房时的商品房预约合同，预售时的商品房预售合同，买现房时的商品房现售合同。因为开发商和购房者之间天然存在强势和弱势，专业和不专业的区别，所以法律对于开发商和普通购房者之间的预订、预售、买卖行为有专门的法律予以规制，当然，主要是对开发商的行为予以限制，最大程度的保护弱势地位的购房者的权利。而对于个人之间的房屋买卖合同，如二手房买卖，基于双方之间的平等地位，并没有做出特别的规制。那么法律做出哪些规定来保护购房者权利、规制开发商行为？
2001年6月起施行的《商品房销售管理办法》（部门规章）（以下简称《销售办法》）第三条规定了商品房销售、商品房现售和商品房预售的概念。商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定了，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
从以上规定来看，西安某开发商与购房和签订的合同显然不属于商品房现售合同，现售要求商品房已经竣工验收合格，购房者在签订内部认购合同时，房子尚且还没建成，更何谈竣工验收合格。
按照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，西安某开发商与购房和签订的合同也不属于商品房现售合同。按照第十六条的规定，商品房销售，无论是预售还是现售合同，均应当具备十三个主要条款，分别为
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
回过头来看这个“内部认购合同”，仅仅有十三个主要条款中的四项内容，即第（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；对于房屋交付时间；（十三）双方约定的其他事项，对于极为重要的交付使用条件、日期等其他九项内容，均没有约定，因此，此所谓“内部认购合同”不属于商品房预售合同。
既不属于商品房预售合同也不属于商品房现售合同，开发商与购房和签订的“内部认购合同”就不是商品房买卖合同了。
四、开发商“举报自己”策略分析
虽然按照法律规定来看，此“内部认购合同”不属于商品房买卖合同，无论是商品房预售合同或者是商品房现售合同，都不构成，但非常奇怪的是，在诉讼过程中，开发商认为属于商品房预售合同，而购房者竟然也认为是商品房预售合同。
开发商认为属于预售合同，目的在于：以无预售许可证为由，在认定合同性质为商品房预售合同的基础上，请求认定商品房预售合同无效，合同无效则自始无效，返还已支付的购房款即可，开发商自己则可将房屋另行出售，攫取房价上涨的巨大利益。
面对开发商的这种行为，笔者想到一段话，社会主义发现人、共产党的缔造者卡尔·马克思经典的强调：“如果有10%的利润，资本就会保证到处被使用;有20%的利润，资本就能活跃起来;有50%的利润，资本就会铤而走险;为了100%的利润，资本就敢践踏一切人间法律;有300%以上的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至去冒绞首的危险。房价从7000上涨到15000，利润岂止100%了。
然而，开发商既然选择到法院起诉，显然是认为自己是合法获取利益，并且还胜券在握。对此我想说的是，法律体系是精妙复杂的，不要以为自己钻对了空子。且不管社会舆论的影响，自有相关法律条款可以维护购房者的合法权益。
五、购房者应诉策略分析
购房者认为属于预售合同，目的在于：在认定合同为商品房预售合同的基础上，寄希望于法院认定合同有效，并以此要求开发商履行合同交付房屋。
这种思维是普通人的思维，但既然已经请了律师，应当会明白这种思维是完全不可取并且有巨大而明显的漏洞的！商品房预售合同在未取得预售许可证的情况下，明文规定是无效的，再强调下，明文规定是无效的！认可合同属于预售合同，简直就是把官司结果给拱手相送了。
可以预见，如果二审没有改变对于“内部认购合同”的性质认定，这个官司，购房者就是完完全全的败诉。
如果二审没有改变对于“内部认购合同”的性质认定，有没有其他挽救措施？笔者认为，两个字，没有！有律师认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定了，因为出卖人原因，造成商品房买卖合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，可以根据这一条，来要求开发商双倍赔偿放款啊。
对于这种观点，笔者就问你两句：第一，开发商有没有故意隐瞒没有取得预售许可证？第二，这个合同是不是商品房买卖合同？如果不能证明开发商故意隐瞒，或者不能证明合同是商品房买卖合同，一定是败诉。（当然也不排除法院将错就错，认定为商品房买卖合同，然后认定开发商故意隐瞒没有预售许可证，最终判决双倍赔偿，虽然是错案，但会取得良好的社会效果。）
前面我已经讲过了，这个合同即不是商品房预售合同，也不是商品房现售合同，按照法律规定，它就不是个法律意义上的商品房买卖合同。至于开发商是否故意隐瞒预售许可证的问题，难以证明且存在争议，购房者在签订合同时有义务询问和审查有无预售许可证，但有无尽此义务？即使证明了开发商存在故意隐瞒行为，但因合同并非商品房买卖合同，不符合第九条适用之条件，仍无法获得双倍赔偿。
在此类案件中，购房者一定不要为达到目的，错误的认可事实，一旦错误的认可事实，非但无法达到目的，反而适得其反。在判决书中，本院认为中有一段话我认为，购房者就是因为错误的认可事实，导致法官做出了不利于购房者的认定。
当然，对于法院认定合同性质的方式和结果，笔者都有不同意见，笔者认为，即使双方均认为合同属于商品房买卖合同，法院也不应当直接认定为商品房买卖合同，这种双方达成合意而法院予以确认的方式，仅适用于事实认定，不能适用于法律性质的认定。
法院应当根据法律规定，审查合同是否具备十三个主要条款，如果不完整或者大部分具备，则不应当认定为商品房买卖合同。该案中，虽然开发商认为在签订合同时，已经口头告知购房者交房时间等，但没有证据予以证实，事实上，剩余未约定的九个条款也不可能以口头形式告知，口头协议只适用于简单的合同，而九个条款不是简单可口头达成的合同条款。
六、正能量：诉讼策略分析
笔者已经说了，法律体系是精妙复杂的，不要以为自己钻对了空子。且不管社会舆论的影响，自有相关法律条款可以维护购房者的合法权益，以下为诉讼策略三步法分析：
第一步、首先需要明确的是“内部认购合同”性质为商品房预约合同。所谓商品房预约合同，系和商品房买卖合同相对应的，一个是预约，一个是本约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，预约合同是指通过签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等方式，约定在将来一定期限内订立买卖合同的合同。再重新来看下“内部认购合同”的条款，可以确定，此合同即是约定讲来双方签订正式的商品房买卖合同的合同。
第二步，确认开发商构成商品房预约合同的违约。目前各路媒体报道语气多为愤慨、叹息、无语，甚至有舆论要求法院确认合同有效的倾向，认为“开发商举报自己”，不是诚信行为，仿佛开发商已经大胜并获得了不当利益。开发商提起诉讼要求确认合同无效并赢得一审判决，定也是心里美滋滋，但笔者认为媒体不用失望的太早，开发商也不用高兴的太早，你认为“举报自己”是主动出击，我认为“举报自己”是自投罗网。
第三步，要求开发商承担违约责任并主张房屋溢价损害赔偿。为什么说是“自投罗网”，因为商品房预约合同约定的权利义务关系，就是双方遵守约定，讲来去签订本约，但开发商提起诉讼要求确认合同性质为预售合同且无效的时候，就是已经撕掉了面具，向社会公众广告：我要违约。要求确认合同无效就是不愿意履行合同了，明显而又简单，不愿意履行合同，就构成违约。
按照根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。购房者完全可以以开发商违约，要求解除合同并主张损害赔偿，损害赔偿就是无法获得约定房产交付造成的损失，即是房价上涨造成的房屋溢价损失。
此外，还有一种选择是，要求确认商品房预约合同有效并要求开发商履行签订商品房买卖合同的合同义务。但是这种选择并不可取，虽然可以要求确认预约合同有效，但预约合同具有不可强制履行性，也就是说不能强制开发商与购房者签订商品房买卖合同。其原因在于，商品房买卖合同的其他九个条款并未确定，需要双方磋商来确定，这种磋商是平等自愿的，无法强制一方接受另一方的条款。
非常遗憾，西安某楼盘的案子，购房者的律师可能因为各种原因采取了认可合同为商品房买卖合同的诉讼策略，但此策略笔者并不赞同，购房者在此案判决中貌似也并未能如愿。
如有遇到类似问题的购房者，本文可略作参考。
编辑/董唯唯