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房屋买卖过程中，涉及到定金的常见问题和几种特殊情况，都在本次专题整理之中。专题分为上中下三篇，前两篇主要是三种常见的违约情形及如何适用定金罚则的问题，最后一篇主要就预约中出现的与定金相关的特殊问题进行说明。文章中出现的案例都已注明出处，引用时尽量以最高院作出的判决与公报案例为主。
一、支付定金后，签订了一份协议，但在未签订正式的房屋买卖合同的情况下，双方买卖关系是否成立？
由预约出发确立双方合意的事实，再根据当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。
以最高人民法院刊载在公报中的某一案例为分析对象，具体分析如下：
第一步是确定协议的性质。究竟是本约还是预约。
这就涉及到本约和预约的区分问题，预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。
本案中，对于案涉协议书，虽然双方约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后磋商，而且双方在该协议的第五条进一步明确将来要订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。
因此，最高人民法院认为案涉《购房协议书》的性质为预约合同。
第二步，结合双方当事人在订立协议之后的履行事实，具体分析是否成立买卖关系。
本案中，就是分析实业公司交付房屋的行为。双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人的蜀都实业公司也接受了讯捷公司的交付。在签订《购房协议书》的三个多月后，蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给了讯捷公司，讯捷公司接受了该交付。而根据《购房协议书》的预约性质，蜀都实业公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，蜀都实业公司的该行为应认定为系基于与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。
因此，最高人民法院认为，由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。
第三步，这一步骤不是分析，而是要注重前两个推论之间的联系。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。
第四步，标准结论。综上所述，蜀都实业公司与讯捷公司之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
案例索引：成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案；（2013）民提字第90号；《最高人民法院公报》2015年第1期（总第219期）
二、部分共有人私自签订的预约合同，效力如何？
部分共有人签订预约合同，其余共有人不同意出售房屋，以致正式的房屋买卖合同未能签订，部分共有人的行为构成违约，理应承担相应的违约责任，需返还双倍定金。
上海市浦东新区人民法院在“夏武强、王美燕与张峰房屋买卖合同纠纷案”中，认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就系争房屋签订的《房地产居间买卖合同》，对于买卖双方来讲，该合同是买卖双方当事人的真实意思表示，应属有效。
上海市浦东新区人民法院根据双方当事人所签署的合同对争议的5万元钱款的性质作出认定。居间合同中虽约定了原告向中介公司支付购房意向金5万元，但同时又约定了被告同意签署居间合同，该意向金就作为定金交付被告，而且被告实际签收了该5万元钱款，故被告收取的5万元钱款应是原告支付的定金。
被告是否交付房产证原件并不影响定金合同关系的成立，故被告认为5万元为意向金的观点本院不予采纳。
根据居间合同约定，原、被告应于2013年9月28日签订正式文本的《上海市房地产买卖合同》，被告有义务保证按期与原告签署正式文本房屋买卖合同，因系争房屋其余共有人未同意出售房屋，以致正式版本的房屋买卖合同未能签订的过错责任在被告，被告的行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任，上海市浦东新区人民法院据此支持原告要求双倍返还定金的诉讼请求。
案例索引：夏武强、王美燕与张峰房屋买卖合同纠纷案；（2014）浦民一（民）初字第369号
三、一方提出与预约合同约定内容相违背的请求，但是在签订正式合同当日，却仍然同意按照原预约合同继续履行，如何处理？
在没有证据证明当事人有违约行为时，一方当事人拒绝按照买卖合同的约定签订房地产买卖合同，违反了约定，应承担相应的违约责任，另一方当事人据此没收其交付的定金，符合约定及法律规定。
以下是对于上海市第一中级人民法院审理的“范某某诉孟某某房屋买卖纠纷案”的分析。
原告认为，双方未能签订《上海市房地产买卖合同》系因乙要求甲签订阴阳合同、擅自变更交易价格和交易条件以及其他潜在影响合同签订及履行的因素，乙应当依法承担双倍返还定金的法律责任。
被告认为，并非被告不愿意签署《上海市房地产买卖合同》，而是原告拒绝按照2013年1月17日双方签署的《房屋买卖合同》的内容签署正式的房地产买卖合同，责任并非在被告。
一审法院认为，虽然在2013年1月22日对系争房屋的转让款金额进行协商时，乙要求变更双方签订的《房屋买卖合同》中关于系争房屋转让款的约定，但是乙在合同约定的双方签订示范文本期限届满之前同意按照原先双方约定的转让款金额及支付条件转让系争房屋，并及时通知甲，且乙从未向甲表示要求解除合同，在此情况下甲不同意继续履行《房屋买卖合同》。原审法院认为，并非乙的原因导致双方未能签订示范文本，乙并未违约不转让系争房屋，而系甲违约，致使甲、乙未能在买卖合同约定的时间内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，导致合同无法继续履行，故甲要求乙双倍返还定金的诉讼请求，原审法院不予支持。
二审法院认为，就导致《上海市房地产买卖合同》未能签订的责任承担问题。双方当事人一致确认，2013年1月22日协商签订《上海市房地产买卖合同》未果后，在《房屋买卖合同》约定的时间内，双方均未有解除买卖合同的意思表示送达合同相对人。2013年1月28日，双方再次协商时，上诉人在原审中陈述，因被上诉人之前做出过一系列威胁，故其未在合同价为229.5万元的《上海市房地产买卖合同》上签字，此后双方仍未能达成一致。对此，本院认为，在没有证据证明被上诉人有违约行为时，上诉人拒绝按照买卖合同的约定签订《上海市房地产买卖合同》，违反了约定，应承担相应的违约责任，被上诉人据此没收上诉人交付的定金，符合约定及法律规定。
案例索引：（2013）沪一中民二(民)终字第3044号
四、违反具有预约性质的意向书，导致合同目的不能实现，应当如何赔偿？意向金和定金的区分问题。
最高人民法院在公报案例中认为：
关于原告仲崇清向被告金轩大邸公司缴付的2000元意向金是否属于定金的问题。《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中金轩大邸公司虽然实际收取了仲崇清的2000元意向金，但双方在涉案意向书中约定的是“仲崇清未在约定期限内认购的，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如仲崇清前来认购单元的，则购房意向金自行转为认购金的一部分。”从原、被告双方的上述约定看，涉案意向金显然不符合定金的表现形式，因此，被告关于涉案意向金相当于定金的抗辩理由不能成立。
案例索引：仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案；《最高人民法院公报》2008年第4期
评述：
以上案例主要涉及到预约中与定金相关的特殊问题，本约与预约的区分、部分共有人私自签订预约协议和违反预约所要承担的责任等问题。
1.本约与预约的区分问题
预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。
2.房屋买卖部分共有人私自签订预约合同的效力如何
部分共有人签订预约合同，其余共有人不同意出售房屋，以致正式的房屋买卖合同未能签订，部分共有人的行为构成违约，理应承担相应的违约责任，需返还双倍定金。
3.违反具有预约性质的意向书，导致合同目的不能实现，如何赔偿的问题
约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
4.预约违约的强制履行问题
“仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案”涉及到强制履行问题，关于预约违约是否可以诉请强制履行，我国法没有明确规定，实践中，法院也未直接适用强制履行，但是预约合同作为合同的一种，对于预约合同的违约行为，笔者认为，这种强制履行的违约责任承担方式，可以在审判中寻求适用的思路与具体方法。
5.定金交付问题
出具欠条，是否可以认为定金已交付？
法律意义上的交付，不仅包括转移标的占有的现实交付，亦包括特殊情况下不转移标的占有、仅变动权利归属的观念交付。前者以占有转移为交付完成之标志，后者则以相关法律行为生效为交付完成之标志。
在“李某诉上海某房地产经纪有限公司房屋买卖纠纷案”中，刘某出具的欠条明确其须归还被告50000元作为购买系争房屋定金之用，另依据《房地产买卖居间协议》及《定金保管书》的约定，该50000元定金应由刘某交付给原告后，再由原告交给被告保管，即经原告、被告和第三人之间的一系列权利变动后，原本由被告出借给第三人的50000元现金，其性质从被告所有之财产变为原告委托被告报告之定金，因此，确无必要将该50000元反复转移占有，可认定定金交付完成。
编排/吴瑜
责编/孙亚超 微信号：elesun724