本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明出处

一、长租公寓发展背景

 2017年7月，国家住建部联合其他部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，通知中提及充分认识加快发展住房租赁市场的重要意义，并对发展长租公寓提出了具体的举措，如培育机构化、规模化住房租赁企业，增加租赁住房有效供应。同时提出了例如加强组织领导、积极开展试点、加强督促指导的具体工作要求。

另在一线城市、准一线城市中，人口规模的增长预期可见；房价收入比跃升，贷款买房月供水平已远超租金；以上背景预示租赁市场发展前景广阔，故各地方政府发布各类文件引导与规范长租公寓市场，如成都市发布《开展住房租赁试点工作的实施方案》、广州市发布《加快发展住房租赁市场工作方案》，其他省市如郑州、武汉、深圳、南京也相继出台了相关政策。房地产开发企业也纷纷响应，龙湖地产推出“冠寓”、万科地产推出“泊寓”……

同时各类银行金额机构也在融资、金融政策给予支持，例如蘑菇公寓通与中国平安银行、浦发银行合作，推出消费贷“蘑菇宝”；建设银行发布首款个人住房租赁贷款产品。以上各举措是否能够成功助推长租公寓在未来的发展不得而知，但是长租公寓关注度的提升却已有目共睹。

二、常见长租公寓运营模式

根据公寓运营主体不同，对长租作为如下区分，并且简单暂以现租赁市场各代表企业作为模式命名。

（一）龙湖、万科模式（公寓代表品牌“冠寓”、“泊寓”）

龙湖、万科模式为开发商参与长租公寓开发、建设与运营。该模式一般以开发商自有物业作为租赁房源，并在房屋开发建设阶段注入租赁设计概念，以适应后期租赁需求，同时组建长租公寓运营团队，负责公寓后期的经营、管理。以房地产开发企业作为运营主体，具有如下优势：

1、资金优势：运营资金充足，融资渠道畅通。

2、房源优势：自有物业拥有量大、房源充足。

3、建设优势：行业属性致使在公寓开发前期，开发商企业可以介入建筑、装修设计方面，定制客户需求，以避免后期介入公寓开发导致的大量设计、改造、装修成本。

4、品牌优势：房地产开发企业通过在商品房销售方面积累的口碑有利于提高租赁物业的产品溢价。

但是作为房地产开发企业因其主流业务中心均在商品房销售板块，在长租公寓运营上仍然存在运营服务的经验不足、租赁盈利与房屋销售盈利的利益取舍顾虑等方面的问题。

（二）链家模式（公寓代表品牌“自如”）

这一类长租公寓运营主体为以往传统的房屋中介服务商，如链家、我爱我家、世联行。该类企业因在二手交易市场上活跃，手中拥有大量二手房源，并借此作为长租公寓的租赁房源，同时组建运营团队，参与长租公寓的招租、运营。以房屋中介服务商为运营主体，具有如下优势：

1、客源优势：房屋中介服务商早期一直从事着出租人与承租人的交易平台，而今改变身份，出任出租人，故前期的客源基础易转化为自身资源。

2、房源优势：因中介商作为二手租售平台，房源渠道较多，可以综合各类因素对比选择优质房源改造长租公寓，且可布局城市各个区域。

但中介商作为长租公寓开发运营主体同样存在缺陷，例如租赁公寓集中化程度不高，多分散城市各区域（但现在部分房屋中介公司也开始打造大型集中公寓），不利于整体规划运营；从中介服务商到租赁运营商的身份转变，运营服务经验不足。

（三）铂涛模式（公寓代表品牌“窝趣”）

这一类长租公寓运营主体为酒店类企业，如铂涛、城家。酒店类企业基于长年积累的酒店管理与服务经验，将优势由酒店延伸到周租、月租和长租,并提供公寓、酒店等满足各类需求的租赁服务。以酒店类企业为运营主体，具有如下优势：

1、管理优势：因由酒店类企业进行运营，该类企业在服务上具有较强的经验优势，对于物业租赁的服务存在与其他企业拉开差距的可能。

2、品牌优势：作为酒店类企业在酒店类服务方面拥有较好的客户口碑，且借助其酒店服务平台可向潜在承租人输出品牌价值，吸引客群。

但是相比其他长租公寓模式，酒店类企业进行长租公寓运营应着眼于短板区域的深耕，如房源获取能力、融资能力等方面。

（四）小米模式（公寓代表品牌“you＋”）

这一类长租公寓运营主体为创业型企业，依托各类企业风险投资成长、发展，该类企业公寓布局方式多样，业态、价格构成系统灵活。以创业型企业为运营主体，最具优势的地方在于其经营方式与创新模式的灵活性。作为应运市场发展机遇而催生的创业型企业，能够对市场需求做出即使反应，以获得更大的机遇优势。

但是创业类企业在资源方面的短板非常明显。如房源获取能力不足，融资能力有限等，而且新兴公司在管理上前期付出的成本较多，公司运营体系亟待成熟。

三、长租公寓运营中的法律风险分析

作为房地产开发公司法务部，对于公司的租赁新业务，应在法律层面把控风险、助力公司业务发展。本文将对长租公寓业务相关法律风险作出探讨：

（一）租赁合同法律风险管理

  因租赁关系而形成的法律纠纷，多会落点于租赁合同，因此在针对此长租公寓进行租赁合同设计时，应重点关注以下内容，以避免诉讼中的劣势：

1、合同中明确租赁用途

经分析现在市场上存在的公寓性质，部分公寓为商业性质，且多布局于交通便利、人群较多的商务区，故存在部分承租人承租公寓后擅自改造为商业用途，用于生产经营，这一举动将会改变长租公寓的整体居住舒适性，降低公寓品牌形象及溢价。故应于合同中对公寓性质仅用于生活居住作为明确说明，并约定相应的违约金条款及合同解除条款。如租赁合同中未对房屋租赁用途进行明确约定，承租人将其租赁房屋用于其他非生活居住用途，出租人将无法依据租赁合同采取相关措施，陷入被动地位。

2、合同中加入物业服务类条款

现在市场上较多的长租公寓，与传统的房屋租赁不同，会优化物业服务品质，将物业服务融入租赁服务中，以提高租金溢价。故应于合同中加入相关物业服务类条款，对物业服务内容、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。

3、房屋改造条款

长租公寓的特点之一为“长期”，故承租人考虑长期租赁，为满足特定的生活需求，会对房屋内进行改造，可能涉及装饰、装修等各方面，故出租人在合同中应针对此内容明确进行约定，要求承租人承担特定装修内容报批出租人的义务，并要求承租人退租后，回复租赁房屋至原状。

（二）租赁运营法律风险管理

1、出租人的瑕疵担保责任

因租赁合同是有偿合同，在原则上可以引用《合同法》中有权买卖合同的相关规定，故出租人应当负担如同出卖人一样的瑕疵担保义务。出租人会因违反瑕疵担保义务而产生瑕疵担保责任。具体而言，租赁物的瑕疵担保义务，是对出租人对出租房屋质量、品质的保证义务，出租人应当保证出租房屋在功能和质量方面无缺陷，并且符合约定的使用要求，否则将产生瑕疵担保责任，例如房屋甲醛超标致使承租人遭受损害，出租人可能承担健康权侵权责任。故这对长租公寓运营企业提出了更高的要求，须在租赁房屋交付承租人使用前，核实相关质量、品质，同时建立危机情况的应急预案，以达到不可控风险出现时，降低损失的目的。

2、出租人的维修义务

如未在合同中对维修义务作出特别约定，则出租人应当履行租赁物的维修义务。所谓维修义务，是指在租赁期限内，出租人应当定期对房屋及其设备进行检查、修缮，发现或者经承租人通知得知房屋有毁损或者其他不符合约定的使用、收益状态时，应当及时修缮，以保证承租人居住安全和正常使用的义务。否则，因出租人的延迟维修导致可能产生的人身损害，出租人应承担相应的责任。故建议长租公寓运营企业建立完善、及时的维修制度，以保障承租人对租赁房屋的使用。

3、承租人的优先购买权保障

如长租公寓运营后期，拟出售出租房屋，则应当履行通知义务，保障承租人的优先购买权，并留存相关通知证据 ，避免相关优先购买权纠纷。

四、结语

在长租公寓发展的浪潮之中，面对不断出现的新运营模式、新融资模式、新合作模式，企业法务部作为企业法律风险控制者，应做到识别风险、策略先行，为公司发展保驾护航。

编辑/董唯唯