文/徐丹阳 北京大成（宁波）律师事务所

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一、典型案例抽象

B为一闹市区商用楼盘开发商。A于2015年1月1日承租了B一商铺，租赁期间为2015年1月1日至2016年1月1日，租金按季度支付。2015年4月，该楼盘门前的主干道开始全线双向施工，且该楼盘前四周其他道路均为单行线。2015年10月，施工结束，道路恢复行驶。

A认为，由于该主干道路的施工，导致了其经营活动无法正常开展，租赁合同目的无法实现，存在合同的情势变更，故主张拒付施工期间的租金。

B认为，商业房屋租赁系商业投资行为，在此期间的道路施工系租赁合同中正常的商业风险，且即便道路施工，A店铺仍处于正常营业过程中，合同目的并非无法实现，因此，要求A立即支付租金，并承担相应的违约责任。

二、各法院的裁判观点

因修路、施工甚至拆迁而导致的租赁合同纠纷数不胜数，而各地人民法院对修路、施工甚至拆迁行为的法律定性更是五花八门，有的法院认为，租赁房屋前长时间的修路行为导致租赁期间商业店铺无法正常经营，属于《合同法》司法解释二中的“情势变更”；有的法院认为，仅不可抗力导致合同目的无法实现的情形下，双方可以解除合同，而修路、施工等期间店铺仍可正常营业。

（一）观点一：修路可以要求减免租金

在此类案件中，部分法院认为，修路等施工行为影响租赁房屋正常经营行为，可以适当减免租金。

1、修路行为系情势变更，应适用公平责任适当减免租金

在常德市中级人民法院判决的（2016）湘07民终1710号案件中，一审法院认为“在合同履行过程中，较长时间的修路导致承租门面交通不便，对酒店的经营产生一定影响，双方当事人在订立合同时无法预料此种情况，属于情势变更，如果仍要求黄金岛酒店按照原合同约定支付租金，将显失公平，综合考虑道路建设的期限及对黄金岛酒店经营的影响程度，对黄金岛酒店在修路期间应付租金数额应予以适当调整，本院酌定减少10%租金”，二审法院对此判决也予以支持。

在东营市中级人民法院做出的（2015）东民四终字第39号案件中，该法院认为“上诉人南校区施工及胶州路因修路封闭的现实情况亦会对被上诉人的经营产生影响，原审法院在充分考虑上诉人怠于履行维修义务、学校南校区施工及胶州路封路的实际情况下，依据公平原则酌定减少租金，判令被上诉人支付租金30万元并无不当”，可见，东营市中级人民法院对封路也认定系情势变更，应当适用公平责任。

2、修路导致租赁物不能使用，符合合同法第231条的精神，应当减免租金

在岳阳市中级人民法院作出的（2014）岳中民一终字第428号判决书中认为，“因为天岳大道改修，导致商城通道堵塞，商城无法正常经营，属于租赁物不能使用的情形，根据《中华人民共和国合同法》第231条的立法精神，租赁方可以要求减少租金或者不支付租金。”

（二）观点二：修路无权要求减免租金

1、修路期间店铺仍在正常经营，并非合同目的不能实现

在岳阳市中级人民法院作出的（2014）岳中民一终字第428号判决书中，一审法院认为“《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。田正公司所主张的事实是道路修建给其经营造成影响，并不是租赁物本身毁损、灭失，其以此作为免除租金的依据，不符合法律规定，故不予支持。

2013年平江县政府对开发区天岳大道进行改建是一个众所周知的事实。但改建是政府行为，华腾公司对此并没有任何过错。同时，天岳大道改建虽然给田正公司的经营造成影响，但田正公司并未停止营业，也未向华腾公司要求解除合同，可见改建并不导致合同目的完全不能实现，不能依据公平原则对双方的合同内容进行调整。所以田正公司要求华腾公司免除该段期间的租金，没有法律依据，故不予支持。”

2、修路等施工行为系商业投资行为中的正常商业风险

在（2015）茂中法民二终字第49号以及（2014）渝五中法民终字第06055号案件中，法院再审理过程中，法院认为当事人租用案涉商铺，是否能够营利，属于商业风险，不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更，可变更或解除合同的情形，因此，对减免租金的诉请不予支持。

三、笔者观点

对于租赁房屋门前修路、施工等原因导致商铺、店铺长时间无法正常营业或者虽正常营业，但营业额收到严重影响的情况，笔者认为，应当区分以下两种情形：

情形一：租赁人在签订租赁合同时已经施工或已预知施工等情形

若当事人在签订租赁合同时涉案的租赁房屋周围已在施工或者已预知即将施工的，即应当认定属于商业活动中正常的商业风险。商业风险，是商品流通中普遍存在的经济现象。商业风险是客观存在的。自商业活动产生以来，商业风险就一直存在。在租赁人签订租赁合同签，若已知晓租赁房屋周围正在修建或即将修建的，并打算利用修建后的附属设施为营业场所增值的，则应当认定为商业风险。在商业风险的情形下，租赁人无权要求出租人减免租金。

情形二：租赁人在签订租赁合同是无法预知且在合同签订后长时间施工、装修等导致营业受到严重影响的

在此种情形下，若同时满足以下三种情形的，应当认为不属于商业风险，考虑适用公平责任酌定减免租金：

第一，租赁人在房屋租赁时无法预知施工行为；

第二，租赁期间的店铺周围长时间施工的；

第三，施工等导致店铺正常经营活动受到严重影响的。

若同时符合上述情形，则应当认定不属于一般的商业风险。应当根据具体情况分析是否应当适用公平责任，酌定采取减免租赁人的租金或予以延长租赁期限等补偿措施。

编排/李九如

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