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近日笔者接触一笔业务，A法院向某登记机构送达执行裁定书及协助执行通知书，要求登记机构协助将登记在某开发商名下的某处不动产转移至申请执行人名下。但经登记机构受理人员查阅登记簿发现该处不动产所涉宗地尚存在查封登记。其登记簿记载，该宗土地原经B法院查封，后经C法院轮候查封，B法院后来解除查封。

登记机构亦发现，该处所涉不动产已经由原房屋登记机构依据A法院嘱托文书经依嘱托登记并颁发房屋所有权证。因其颁发房屋所有权证时尚处该地区房地分别登记模式，故而法院对于该宗地土地的查封，实则房屋登记机构并不知情。现今该地区经登记机构整合，将房屋登记机构与土地登记机构整合到一起，因申请执行人尚未办理土地权属转移，遂再法院协助之下又向不动产登记机构送达协助执行文书，要求登记机构配合办理相应的转移登记。

对于此问题，登记机构多有困惑，其是否能够受理呢？这一情形乍看之下，其涉及在优先权执行法院与查封法院之间的冲突问题，但是同时又因房地分别登记模式经不动产统一登记整合这一特定背景而略有不同。笔者有意就两种法院之间的冲突略作阐释，并就此例情形下的不同加以阐释，以期使登记机构能够明晰类似业务的处理。

是否系优先权执行法院与查封法院之间的冲突？

针对此问题，通过登记簿之记载可以很明晰的厘清，嘱托登记机构执行的A法院实则并未针对标的不动产进行查封，依据执行裁定书和协助执行通知书可知，其A法院系依据当事人申请及生效仲裁裁决书做出的执行裁定。而申请执行人与被执行人其系商品房买卖纠纷，申请执行人已然全款支付房屋价款，申请执行人之债权其效力位阶应优先于抵押权。

依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）（以下简称《优先受偿权批复》）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

可见，作为预售商品房买受人的申请执行人，其债权效力不仅优先于抵押权和其他债权，更优先于就工程价款享有优先受偿权的建筑工程承包人。故而债权系优先权无疑。那么在经B法院查封又解封之后，轮候法院之轮候查封自动转为正式查封，这便出现了优先权执行法院与查封法院之间的冲突。

而如此处理这种冲突呢？依据《最高人民法院就福建省高级人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条规定：“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。”依据该批复精神，虽然所涉财产之上存在在先查封，但其他法院已经进入执行程序，且债权具有优先权，同时查封法院查封超过一定期限又未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权法院便可以要求将查封财产予以移送执行。

可见，优先债权执行法院与在先查封法院就同一标的存在冲突的，适用对于由首先查封、扣押、冻结法院处分查封财产原则的突破。由优先债权执行法院与在先查封法院就标的财产的执行予以协调。那么如本案之情形，是否亦应如此呢？

值得注意的是，此案不同之处在于，其查封宗地与地上房屋并非同一主体，且宗地查封存在解封情形，亦应对其解封原因加以厘清，其解封是否对后续轮候查封存在影响，只有逐一厘清，方有助于剥茧抽丝，最终实现问题解决。

首先应厘清解封原因

依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）（以下简称《协助执行通知》）第二十条规定：“轮候查封登记顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。”故而可见，若解封法院解封系对查封财产全部处理的，则后续轮候查封便已然失效了。

假设某法院对某处不动产查封，并经拍卖全部处置，则后续法院对其上的轮候查封便自动失效。但是本案特殊之处在于，查封法院与轮候查封法院其查封标的系针对宗地，即建设用地使用权，而经查证，B法院系对宗地之上某套房屋处置完毕后办理的解封，故而依据《协助执行通知》规定，则除去此套房屋对应范围内的国有建设用地使用权部分，该宗地上的其他国有建设用地使用权仍应转为查封。而若B法院解除原因系其他，亦另当别论。如若系查封到期未处置的，当事人未起诉而法院解除查封的，被申请人提供担保解除的，申请人撤回保全申请的等等，但凡未对查封不动产予以全部处置，则后续轮候查封效力便仍具有生效之可能。

那么本案情形下，C法院之轮候查封仍具效力，只是其涉及不动产应抛除B法院已经处置部分。但纵使如此，A法院所执行标的不动产其房屋所占有部分的国有土地使用权仍包含在该查封标的宗地范围之内，故而其仍存在优先执行法院与查封法院之间的冲突。但是如前文所述，在房地分别登记的模式，因信息不畅，或办理了房屋登记未申请土地登记的等原因导致诸多房地主体不一的情形颇为普遍。故而对于房地主体不一的查封亦应予以区别对待。

房地主体不一情形下的查封效力

最高院早在2004年3月时实施的《协助执行通知》中便认识到了房地主体不一的执行问题，其在该通知第二条明确了人民法院对于土地、房屋等实施查封或者实体处理前的查询程序，即必须先行向国土资源及房管部门查询案涉不动产的权属状况，故而其在执行中对于房地主体不一应视为其是明知的。同时此通知第六条明确规定：“土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。”

但是我们知道在不动产未统一登记之前，针对房屋和土地，其房屋登记和土地登记时分别由房管部门和国土资源部门分别办理的，而此种查封亦应分别向房屋登记机构和土地登记机构送达，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第二十三条第二款规定：“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”故而依据此规定，C法院其轮候查封理应针对土地和房屋分别办理，但是其为何只办理了宗地查封而未办理房屋的查封呢？也恰是其未办理房屋的查封，故而A法院在先前房地分别登记转为不动产统一登记时点之前送达给房屋登记机构协助执行文书，进而由房屋登记机构顺利办理了房屋登记并颁发了房屋所有权证。

笔者推测，可能存在的原因有：房地产开发企业已经办理房屋权属初始登记，或所涉宗地之上商品房已然全部售出或者部分售出并办理商品房预售合同备案或商品房预告登记。因其尚未转移给买受人，依据《物权法》之规定，权属尚未转移，仍应属于开发商所有，但是依据《协助执行通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”法院针对（二）（三）两类情形，其针对的是买受人作为被执行人的预查封，即自司法执行上将其视为买受人财产，而对于开发商办理预售许可后未出售的方视为开发商之财产。

这亦与《优先受偿权批复》对于买受人权益保障的精神相吻合，故而，C法院只针对尚处于开发商名下的土地使用权办理轮候查封，对于其地上房屋因满足《协助执行通知》规定情形的未办理预查封，但其为何未针对地上房屋尚未出售的办理预查封却不得而知。这也符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定精神：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”故而C法院虽然其对于整宗土地进行了查封，但是其查封效力实则因建筑物与土地使用权分属不同主体而并不及于全部地上建筑物。

打个不恰当的比方，若将尚登记在开发商名下的土地比喻成一张蛋糕底胚，则其上点缀的奶油等视为房屋，在房地产开发过程中，开发区自出让取得土地使用权后办理土地使用权证，在后续开发建设中，地上建筑物日渐成型，经预售许可后销售，待建成验收，方具备初始登记或首次登记的条件，此时，在办理完首次登记后，开发商再行将买受人购买的各套商品房逐一相买受人转移，这时蛋糕已经依据分割成诸多份，则房屋买受人不仅享有了对于房屋所有权的期待权，同时亦享有了对于占有范围内的土地使用权的期待权，蛋糕胚和奶油芝士等等一并下刀。而依据《协助执行通知》规定，其虽未登记，但仍视为相对应之当事人之财产，这是对于购房人的一种权益保护和倾斜。固然对于土地使用权笔者支持不予分割而对同一幢建筑物设立公用宗的观点，但是在房地分别登记情形下，对于土地分摊并颁发个人的土地使用权的作法仍具有极广的适用空间。故而既然依据《协助执行通知》认定了所涉房屋系买受人财产，则其占用范围内土地亦应由其为使用权人，故而此查封效力便不应及于此房屋占用范围内土地使用权。

登记机构面对此情形下的处理及经验的吸取

综上所述，查封宗地的效力不应及于买受人支付全款的预售商品房所占有范围内的国有土地使用权，这不仅与最高院对于买受人优先债权的认可相吻合，同时与对案外人执行异议的审查标准相吻合，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”既然如此，那么是否意味这登记机构可以不必理会该宗地之查封而径自接受A法院之嘱托办理相应的转移登记呢？

以笔者之见，固然该宗地查封之效力并不及于A法院嘱托执行之不动产，但自审慎性角度考虑，避免因历史登记原因造成更多的遗留问题并使问题扩大，亦应尊重其上查封的存在，采向A嘱托法院出具审查建议的方式告知其所涉不动产土地之上仍存在查封的事实，并建议其与C法院沟通可否由C法院解除宗地之上涉及A法院执行不动产占有范围内的土地使用权的方式予以解决。倘若A法院不予理会或者坚持其嘱托的，则登记机构只能依据嘱托办理相应登记。

此案情形下，笔者以为登记机构起码应总结以下几个方面的经验，以使登记更为便民，效率更高。

其一，登记机机构在A法院向房屋登记机构已然送达过嘱托文件之后，在登记机构嗣后面临机构整合，申请执行人未及时申请相应的土地登记的情形下，可不必再经法院嘱托，要求申请执行人与法院协调再行出具协助执行通知书，建议采换证的方式将房屋所有权人的房屋所有权证换发为不动产权属证书。此为物权法房地一体登记原则的体现，其房屋所有权在经生效法律文书生效后便取得所有权，其相应的土地使用权亦已生效。并不因未办理相应登记而不产生效力。

其二，针对宗地查封，倘若其上存在建筑物的，登记机构在嘱托机构查封或预查封时将查封或预查封标的予以核对，倘若查封与预查封与《协助执行通知》相违背的，应向嘱托机构提出建议。在查封或预查封单独的不动产时，倘若其地上建筑物尚未登记，亦通过查封楼盘表对应房屋的形式予以查封，对于整宗地存在查封的，实现对应的地上建筑物与查封分摊的土地使用权相关联，放开对于不属于查封范围的地上建筑物办理其他登记业务的限制。

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