新三板挂牌业务的最终目的是为企业设计适合的挂牌方案并出具法律意见书，而这一切的前提在于清晰的了解企业的各方面状况。如果在尽职调查层面出现纰漏，势必会影响后续工作的质量甚至挂牌的成败。

因此，Thaw团队*针对尽调过程中的常见问题对每个审核要点做了知识穿透，整理成文。以期帮助读者准确完成尽调工作，提高尽调效率。

第十二期介绍的审核要点是国有土地使用权。

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一、常见形态

根据股转系统要求，我们在实务中重在审核以下内容：

二、审阅文件及方法

实务中，我们以股转系统要求为导向查阅相关文件：

三、解决方案

实务中，我们可以采取以下解决措施：

（1）出让方式取得国有土地使用证的：

A.如果持有的国有土地使用证不是合法有效的，需要去国土部门换发或者补办；

B．如果获取的方式、程序有违法行为，视情况，需要国土部门开具合规证明；

C.国有土地使用权证上设立了抵押或者有司法查封的，应当及时清理。

（2）划拨方式取得国有土地使用证的：

A.以划拨方式取得国有土地使用权，应当要求企业改变土地的性质，补缴土地出让金；

B.改变土地的方式、程序应当合法合规；

C.国有土地使用权证上设立了抵押或者有司法查封的，应当及时清理。

（3）转让方式取得国有土地使用证的：

A.是否足额支付转让的费用，未足额支付的，应当及时补足；

B.是否按照法律法规缴纳了税费，如果未足额缴纳，需要及时足额补缴税费；

C.如果新的产权证没有进行过户手续，应及时将国有土地使用证办理到买方名下；

D.转让方式应当合法合规。

（4）出让、转让取得土地使用权出租的：

A.目标企业属于承租方的，如果承租的土地无土地使用权证，则需要出租方提供合法有效的国有土地使用权证。如果出租方无法提供的，需要要求其及时补办；

B.地上建筑物无相关产权证的，需要出租方提供或者是及时补办；

C.承租人未及时缴纳租金的，应当及时缴纳租金；

D.承租人改变土地使用性质的，应当及时要求改正。

四、相关案例

实务中，我们可以参考以下典型案例：

案例一：金恩生物（837795）--国有土地使用权未经招拍挂等公开竞价程序，存在受到行政处罚及合同无效风险

案情简介：

河北省肃宁县土地管理局与金恩皮草（金恩生物的前身）于2009年12月2日签订了《土地使用权出让合同》，将位于尚村镇的土地出让给金恩皮草。经核查，公司取得的土地使用权未经过招标、拍卖或者挂牌出让等公开竞价程序，不符合《中华人民共和国物权法》第一百三十七条及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的相关规定，公司存在受到相关主管部门处罚的法律风险。同时根据《合同法》第五十二条，公司签署的《国有土地使用权出让合同》存在被认定为无效合同的法律风险。

解决措施：

取得行政主管机关出具的不构成重大违法违规情形的证明。

2016年1月20日，肃宁县国土资源局出具《证明》，证明《国有土地使用权出让合同》真实有效。因该辖区内土地优惠政策及其它历史原因，该国有土地使用权的出让未通过招标、拍卖或者挂牌出让的方式，肃宁县国土资源局对此情况充分知悉，并表示不会对该公司予以任何形式的处罚或者提前撤销该宗土地的《国有土地使用权证》，认定公司取得该宗土地《国有土地使用权证》的行为不构成重大违法违规情形。

案例二：傲伦达（837659）--部分国有土地未办理出让手续

案情简介：

2004年6月20日，奥伦达连云港分公司与连云港堆沟港化学工业园区签订了《投资合同》，连云港堆沟港化学工业园区向傲伦达提供工业用地200亩并将为傲伦达逐步办理前述200亩工业用地的国有土地使用权证。傲伦达已通过出让方式取得前述200亩工业用地中面积为126亩土地的国有土地使用权，并取得《国有土地使用证》，尚剩余约74亩土地至今未办理国有土地出让手续，但傲伦达已根据《投资合同》约定支付完毕该部分土地对应的土地款。

解决措施：

（1）实际控制人出具《承诺函》。实际控制人承诺，若傲伦达位于灌南县堆沟港化工园区面积约74亩地工业土地未取得国有土地使用权证而被主管部门处罚或遭受任何损失，由其承担足额承担。

（2）积极办理国有土地出让手续。江苏连云港化工产业园区管理委员会未来将继续为傲伦达办理该等74亩国有土地出让手续，协助傲伦达依法取得相应国有土地使用证。

五、相关知识

想要充分掌握这一审核要点，我们还需了解以下知识：

国有土地使用权是指城市范围内的土地属于国家所有，由政府代表人民行使占有、使用、收益、处分的权利，其他民事主体对国有土地仅享有使用权。按照我国土地所有权与使用权分离的原则，其他民事主体取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让、出租。

（1）出让，是指使用人根据法律规定的使用权出让方式有偿取得土地使用权，其核心是通过向国家交付地价为对价而换取土地的使用权。出让的方式包括招标、拍卖、挂牌、协议。

国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

（2）划拨，是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。其核心是无偿取得，不以支付地价为对价。

以划拨方式取得国有土地使用权的情形：

A.国家机关用地和军事用地；

B.城市基础设施用地和公益事业用地；

C.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

D.法律、行政法规规定的其他符合条件的用地。

以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。

（3）转让，是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。转让的方式包括包括出售、交换和赠与等。

（4）出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。土地使用权出租，分为出让取得土地使用权的出租和划拨取得土地使用权的出租。

土地使用权出租不是单一地出租土地，而是出租人将土地使用权连同地上建筑物及其他附着物租赁给承租人使用、收益，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物的使用及收益的权利。出租人和承租人的租赁关系由双方订立租赁合同确定。

六、涉及法条

《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）

（本段内容与1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订的《中华人民共和国土地管理法》一致；与根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修正的《中华人民共和国土地管理法》有显著变化，只有第十条　依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书”，无54、76条内容。）

第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布自发布之日起施行）

第十四条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第十六条 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（在2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过，2002年5月9日国土资源部令第11号发布，自2002年7月1日起施行）

第四条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

本期执笔：

Thaw律师团成员 张杰

法律知识工程师  王心茹

*Thaw团队

Thaw是由罗毅、王越、刘倩三位律师共同创立的一个全新法律服务协同及知识管理平台。

Thaw是一个英文单词，意为融化、解冻，破解坚冰；

Thaw是一个机制，在新的体系建立全新法律服务协同方式及知识管理方式；

Thaw是一个模式，未来将建立无边界团队，律师将共同协作开发并完成项目，也将共同工作学习，打破空间和距离的局限；

联系人：罗毅 大成律师律师事务所合伙人、thaw联合创始人 微信号：mister_lawyer

编辑/张洁