文/陈二华
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案外人执行异议之诉，是指案外人（所有权人或者足以阻止执行标的转让、交付的实体权利人），在执行程序终结前，向执行法院提起的旨在阻止执行标的强制执行的诉讼。执行标的为不动产的案外人执行异议之诉案尤为复杂，缺乏统一的裁判标准。本文就此类案件的起诉条件、审查原则、实务难点，结合相关案例予以解读，期以共同探讨。
一、案外人执行异议之诉的起诉条件
1、案外人主体的特定性
根据现有法律规定，案外人是指法律上的权益因执行行为受到侵害的人，主要包括：对执行标的主张所有权（包括共有权）、用益物权、特殊担保物权（对标的享有可以阻却执行的留置权、质押权、价差担保物、行权担保物、履约担保物等）、合法占有权、到期债权的利害关系人；查封、抵押前设立的租赁权人；《异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定的不动产买受人的物权期待权人；《查扣冻规定》第十七条规定的需要办理过户登记的财产或财产性权利人等。
2、案外人应当在争议的执行标的执行终结前提出
“执行标的执行终结”，指人民法院处分执行标的所需的所有法定手续全部完成之前，即指协助办理过户登记的通知书送达之前，如当事人自行办理过户登记手续的，是指实际变更登记之前。
3、管辖法院的专属性。即只能向执行法院提起诉讼
二、案外人执行异议之诉的审查原则
1、实质性审查原则。案外人执行异议之诉审查的是案外人对执行标的是否享有足以排除执行的权利，因此，无论案外人是否提出确认其对执行标的权利的诉讼请求，都要对案外人与执行标的相关的基础性法律关系相关的民事法律行为效力、执行标的的权利性质及其归属进行实体审理，从而判断案外人是否享有足以排除执行的实体权利。
实质性审查原则与外观文义原则是一对矛盾，外观主义原则的目的在于减少交易成本、维护交易安全，而一般债权人对特定标的物主张清偿债务，并无交易安全保护的价值，不能寻求外观主义保护。
2、权利比较原则。案外人执行异议之诉重视权利不能两立情况下之对抗结果，体现的是权利对抗思维。因此，案外人和申请执行人对执行标的享有权利的性质及其民法上的位阶就是审查的重要内容，应当按照 “物权优于债权”，特殊债权优于一般债权原则进行判断。
3、生存优先原则。最高法院王毓莹法官认为，“当生存利益与经营利益发生冲突时，应当正视我国现阶段房屋交易市场不完善和部分当事人法律意识有待提高的现实，在依法前提下坚持生存利益优于银行、企业的经营利益原则。”《异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定的不动产买受人的物权期待权人就是这一原则的体现。
三、疑难问题及裁判观点
（一）以房抵债协议的债权人可否排除执行？
在（2015）民申字第725号案中（点击蓝字链接，可阅读相关无讼案例全文），最高法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七的规定，人民法院不得查封、扣押、冻结的情形要同时满足三个条件：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。
本案中，即使以房抵债协议真实存在，但在协议签订后7年多时间一直没有办理过户登记手续，其原因是华宸公司（案外人）怠于行使请求办理过户登记手续的权利，从而没有将债权及时转化为所有权，其自身对未办理过户登记手续存有过错，故二审判决驳回其诉讼请求并无不当。
笔者认为，在该类案件中，案外人和普通的房屋买受人并无实质性区别，其如欲排除执行，应同时满足以下条件：以房抵债协议合法有效；案外人已支付全部房款并实际占有（包括间接占有）房屋，案外人对房屋未过户没有过错。本案中，案外人华宸公司对房屋未过户具有过错，故其排除执行请求未得到法院支持。
（二）借名买房人是否可以排除执行？
在（2018）辽民终211号案中，辽宁高院认为，首先，不动产登记行为并非行政赋权行为，只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《物权法解释一》第二条也规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”“借名买房”系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的一种情形。
其次，“借名买房”法律关系中，借名人对房屋享有的不是债权请求权而是物权请求权。另外，即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定，由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房的合同关系也不因此而无效。故一审判决认定徐沛欣对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的裁判结果正确，应予以维持。
笔者认为，此类案件中，如案外人有证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且没有损害国家利益、社会公共利益的情形的，法院可以判决排除执行。此类案件中，焦点问题是如何判断这类行为是否损害国家利益、社会公共利益，尤其在对案外人为了避税（少缴税）、规避购房主体资格限制时。司法实务中，截然相反的案例都有存在，因此，统一裁判标准和尺度是处理这类案件极需解决的问题。
（三）房屋共有权人是否可以排除执行？
在（2016）苏09民终4514号案中，盐城中院认为，案外人执行异议之诉的审查范围系案外人是否对执行标的享有足以排除执行的实体权利、是否应当停止执行，被执行人的债务是否属于夫妻共同债务，不属于案外人执行异议之诉的审查范围。案外人仇培兰系被执行房屋的共同共有人之一，因其与高海军系夫妻关系，对案涉房屋享有平等的权利，一审法院依据物权法及婚姻法的相关规定，认定仇培兰对案涉房屋享有二分之一的所有权符合法律规定；案涉被执行房屋虽系被执行人高海军与案外人仇培兰的共有财产，但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条的规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，故一审法院判决驳回案外人仇培兰要求停止执行的诉讼请求并无不当。
（四）离婚协议对房屋产权的约定能否排除执行？
在（2015）民一终字第150号案中（公报案例），最高法院认为，钟永玉与林荣达解除婚姻关系及有关财产约定的意思表示真实，现有证据不能证明钟永玉与林荣达之间存在恶意串通逃避债务的主观故意；钟永玉对讼争房产的请求权的内容是将房屋变更其名下的权利，是物权请求权，可以排除执行。
首先，从成立时间上看，该请求权要远远早于王光因与林荣达股权转让纠纷所形成的金钱债权。其次，从内容上看，钟永玉的请求权系针对诉争房屋的请求权，而王光的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为林荣达的责任财产成为王光的债权的一般担保。再次，从性质上看，在该债权债务发生之时，诉争房屋实质上已经因钟永玉与林荣达之间的约定而不再成为林荣达的责任财产。最后，从功能上看，该房产具有为钟永玉及其所生子女提供生活保障的功能。与王光的金钱债权相比，钟永玉及其子女享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。
（五）违法建筑物的主体能否排除执行？
《中华人民共和国城市规划法》第40条规定：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。
笔者认为，根据该条规定，首先，对属于执行标的是违法建筑的应由相关行政部门处理，法院没有管辖权。其次，执行异议之诉首要解决是案外人对执行标的是否享有足排除的权利，因标的本身为违法建筑，法院也权对这一问题予以审查。因此，金钱债权执行过程中，案外人以其对执行标的享有足以排除执行的实体权利为由，请求排除执行的，如该执行标的是违法建筑物的，应不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。
四、不动产执行异议之诉案件的审查方法
笔者认为，根据执行异议之诉案件的特点及上述案例裁判思路的归纳，案外人执行异议之的审查可遵循以下步骤：
首先、依据各种实体法，审查案外人对执行标的主张权利的基础法律行为是否有效。这是确定案外人对执行标的是否享有权利的首要问题，如果主张权利的基础法律行为本身无效，则案外人的主张无事实依据，无须进行其他审查。
其次、根据案外人对执行标的主张权利的性质及申请执行人对执行标的主张的权利进行民法权利位阶的比较，坚持 “物权优于债权”、“特殊债权优于一般债权”、“生存权优先于经营权”的原则，判断谁的权利更有优先性。
在上述案例中，法院均对案外人和申请执行人对执行标的主张权利的性质进行了比较。在支持排除执行的案例中，法院毫无争议地认为案外人对执行标的享有的是物权，优于申请执行人对执行标的享有的债权。案例四还特别强调了生存权优先原则，贯彻了执行异议之诉的实质性审查原则。
最后、如果案外人对执行标的所享有的权利优先于申请执行人的权利，则要判断申请执行人实现债权的行为是否会妨害案外人对执行标的所享有的权利。
在案外人对执行标的物享有的实体权益是担保物权、租赁权的情形下，尽管这些权益相较于申请执行人的债权而言，具有优先性，但由于担保物权是对担保物拍卖、变卖价值的优先受偿权，及“买卖不破除租赁”的原则，对这些标的物的执行并不妨害案外人对执行标的物所享有的实体权利，因此，一般情形下，普通担保物权人和租赁权人并不能以此排除对标的的执行。
编辑/一意