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根据我国婚姻法第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。

根据该条款，夫妻关系存续期间通过夫妻共同财产购买的房屋属于夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，享有平等的处理权。然而，现实生活中许多由夫妻双方共同共有的房屋在进行房屋登记时登记在了夫或妻一方的名下，随即也就出现了夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售的房屋买卖合同纠纷。房屋的价值及其在生活中的保障作用决定此类合同纠纷的解决至关重要。

夫妻一方未经另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋，将会造成另一方重大的财产损失。现实中大量的案例均为：一方与第三人的房屋买卖合同签订之后，另一方主张自己对房屋出售情况并不知情，自己作为房屋共有人，理应享有处分权，配偶未经其同意进行出售，请求法院确认已签订的房屋买卖合同无效。2012年7月1日《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》施行前，与此相同的大部分案例均根据《中华人民共和国合同法》第51条以及《华人民共和国物权法》第111条的规定作出判决，即出卖方的行为系无权处分，合同无效。

所谓无权处分，指处分了他人之物或者共有人未取得法定多数决而处分了共有物。物权法第102条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此，某个共有人未经其他共有人同意而处分共有物的，构成无权处分。夫妻作为共有房屋的共有人，一方未经对方同意出售房屋即构成无权处分。《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。据此，无权处分合同通常被视为效力待定的合同，权利人进行追认，或者无处分权人事后取得处分权的，合同有效，反之无效。夫或妻一方未经对方同意出售房屋的行为，被认定为无权处分，事后未获得追认亦未获得处分权，经诉讼请求法院确认合同无效的，一般均获得支持。

2012年7月1日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

据此，无权处分合同不再被认为是效力待定合同，而是确定有效的合同。无权处分合同的有效说，源于德国的民法理论，虽然买卖合同解释关于无权处分合同的处理受到了法律适用上的质疑，但是其在法理上却更具有优势，也更符合未来发展的趋势。

房屋买卖合同理应首先产生合同之债，即债权。而第三人能否获得房屋所有权的转移应属于物权变动，即物权。物债本应区分，不能混为一谈。即夫或妻一方在未经另一方同意的情况下出售房屋，虽然系无权处分，但是只要合同不存在《合同法》第52条、第54条无效和可撤销的情形，均应被认定为与第三人的合同有效。若因夫或妻另一方不配合办理房屋过户手续，导致标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

至于房屋所有权是否发生转移，则应根据不动产物权变动的规则来认定。房屋的所有权转移采取登记生效主义，即合同有效且办理了过户手续，发生不动产物权的变动。结合婚姻法司法解释（三）第11条关于夫妻共同共有房屋的出售问题的规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

综上，夫或妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，与第三人签订了房屋买卖合同，且满足了婚姻法司法解释三第11条的所有条件后，第三人即获得了该房屋的所有权，发生了物权的变动。另一方主张追回该房屋的诉讼请求（此处并非请求法院确认合同无效），人民法院不予支持。此时，虽然另一方的权利未得到保障，但婚姻法司法解释（三）第11条第2款又规定夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。若，夫或妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，与第三人签订了房屋买卖合同，但第三人不符合善意取得的构成要件或未办理产权登记，则不发生物权变动，即房屋所有权的转移，此时虽然房屋买卖合同有效，但并未产生物权变动，第三人对于无法完成所有权转移而遭受的损失，可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并赔偿。

实践中，有许多案件因不能正确的进行“物债区分”，导致提出错误的诉讼请求，其合法权益无法得到相应的支持和保障。一些案例分析也未能正确解读法院的判决，有些房屋买卖合同纠纷被认定为无效合同，是因为其存在合同无效的情形，例如内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院案号为（2015）红民初字第3229号的案件，因为合同在签订过程中存在恶意串通损害第三人的合法权益故被认定为无效，而非因无权处分被认定为无效。故，在处理夫妻一方擅自出售共有房屋的案件时，应正确把握“物债两分”，适用物权法第111条、买卖合同解释第3条、婚姻法解释三第11条的规定，综合分析案件并提出合理的诉求，以期得到最大的权益保护。

编排/郗博鸣