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不少购房客户考虑到舒适度，偏爱选购有生活阳台的房屋，有利于通风、采光，提高居住品质。另一方面，部分开发商为了销售自己的楼盘，会有买房送面积的优惠活动，开发商赠送的面积，主要来源于设备平台或设备间，不计入面积的露台，或者是只算一半面积的入户花园、阳台，以及飘窗、地下室或庭院等。本文将着重研究“阳台面积计算规则及房屋建筑面积误差处理方式”，望各位读者在选购房屋时擦亮眼睛。

一、概念的厘清

通俗理解，套内使用面积：指的是一套房子不算室内墙体，不算楼体公摊面积，实际使用的面积。套内建筑面积：指的是套内使用面积+墙体所占面积。建筑面积：指的是套内建筑面积+公摊面积（包括消防通道、电梯、门厅、走廊、水暖井、通风井、强弱电箱、公共设备间等等）。房屋不动产权证上记载的产权面积，在商品房预售中，不一定与《商品房买卖合同》约定的房屋面积相一致。商品房的产权面积，无论是预售期房还是现房，均是按照房屋竣工后测绘部门实地测量的房屋大小，最终记载于不动产权证上，作为产权面积。

二、阳台面积计算规则

（一）基本规范

《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），阳台指附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。阳台的面积计算规定如下：“3．0．21在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”

可见，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）将阳台划分为主体结构内的阳台和主体结构外的阳台两类，其建筑面积不同。核心在于先判断主体结构。

（二）从户型图入手，直观分辨主体结构与非主体结构

户型图上黑体实心线条的部分是承重墙，非承重墙是空心的，承重墙是绝对绝对不能拆的。窗户的画法，就是三线连接。

①主体结构内的阳台计算全面积：

②主体结构外的阳台计算1/2面积。

③阳台相对两侧仅一侧为剪力墙，则属于主体结构外，应计算1/2面积。

④阳台同时存在剪力墙与框架柱（角柱）时，角柱为受力结构，根基落地，则阳台为主体结构内，计算全面积。角柱仅为造型，无根基，则阳台为主体结构外，计算1/2面积。

三、注意区分阳台与露台，露台不计入面积

露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出没有顶的大阳台，因为它面积一般均较大，没有屋顶，所以称作露台。露台不计入建筑面积。依据《建筑工程建筑面积计算规范》，下列项目不应计算面积：①建筑物通道（骑楼、过街道）；②建筑物内的设备管道夹层；③建筑物内分隔的但层房间，舞台及后台悬挂幕帘、布景的天桥、挑台等；④屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池；⑤建筑物内的炒作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；⑥勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空间室外机搁板箱、飘窗、构件、配件、宽度在2。10m及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通过的装饰性阳台、挑廊；⑦无游久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等室外钢楼梯、爬梯；⑧自动扶梯、自动人行道。

有时候，阳台也没有顶盖。如何区别露台与阳台，只要满足阳台的三个属性，都应归为阳台：①阳台是附设于建筑物外墙的建筑部件；②阳台应有栏杆、栏板等围护设施或窗；③阳台是可供人出入活动的室外空间。

四、房屋建筑面积误差处理

商品房交付时，房地产开发企业应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。

房地产开发企业交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与《商品房买卖合同》约定面积不符，《商品房买卖合同》约定了处理方式则从约定，合同未作约定或约定不明确时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条：“面积误差比在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同的，不予支持。面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实测面积小于合同约定面，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。”

编排/王昊宇