文/付晓 浙江和义观达律师事务所

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一、分期付款的房屋租赁合同诉讼时效在《民法总则》实施后该如何确立

一些公司在签订房屋租赁合时出于经营场所稳定性的考虑，约定租赁期限少者一年，多者五年，面对高额的租金，租赁双方往往协商选择分期付款。在面对一起房屋租赁合同纠纷时，若通过诉讼程序主张权利，首要考虑的问题是有无超过诉讼时效。

《民法通则》与《民法总则》均有关于诉讼时效的规定，但关于房屋租赁合同要求支付租金的诉讼时效问题，是适用《民法通则》一年的诉讼时效还是《民法总则》三年的诉讼时效呢？如何处理《民法总则》与《民法通则》之间的适用关系，现未有新的立法或司法解释对该问题予以明确表态。笔者认为，应适用《民法总则》的普通时效三年较为合理。具体理由如下：

首先，对比《民法通则》与《民法总则》的条文规定，《民法通则》在规定诉讼时效时，分为普通诉讼时效和短期诉讼时效，在短期诉讼时效中，规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，而《民法总则》只在第188条规定了诉讼时效期间，未区分普通与短期时效。从文义解释的方法，《民法总则》规定的诉讼时效不再区分普通与短期时效，而是统一地进行规定。《民法总则》的规定是应当理解为否定短时效的存在价值从而统一规定诉讼时效。其次，更加符合《民法总则》的立法目的。全国人大常委会法工委副主任张荣顺就“民法总则草案与人大立法工作”的相关问题回答中外记者，指出将原来两年的诉讼时效延长到三年，是为了更好地保护债权人的合法权益。而《民法通则》中规定短时效是为了督促当事人及时行使权利，以免因时间过久事实难以查清。但是相较于《民法总则》的规定，一年的诉讼时效显然过短，不利于保护债权人的合法权益。所以，从立法目的出发，也应当适用三年的诉讼时效。

虽然《民法总则》第188条第1款规定了：法律另有规定的，从其规定。关于该条中的“法律”是否包含《民法通则》，笔者认为不应当包含。因为《民法通则》第135条规定两年的诉讼时效，也规定了“法律另有规定的除外”，这其中的“法律另有规定”指的是《民法通则》中的一年短时效特别规定和民事单行法中的特别规定，所以可以类比解释《民法总则》中的“法律另有规定”应该指的是《民法总则》中的特别规定和民事单行法中的特别规定，既然《民法总则》中没有另外特别的规定，应该指的是民事单行法中规定的特别规定，比如国际货物买卖合同四年的诉讼时效。

综上，应当将《民法总则》规定三年的诉讼时效视为与《民法通则》一年短时效不一致，根据新法优于旧法的原则，应当适用《民法总则》三年的诉讼时效，所以房屋租赁合同纠纷讨要租金的诉讼时效为三年。此为笔者一己拙见，具体实务操作还有待于国家层面出台司法解释进行规定。

关于分期支付房屋租金的诉讼时效起算点，法律未进行明确的规定。虽然最高人民法院关于《审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》【法释[2008]11号】第5条和新实施的《民法总则》第189条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。而对于“分期支付房屋租金”是否属于“同一债务”存在争议。对于分期支付房屋租金的诉讼时效起算点，各地方有不同的规定，比如上海市高级人民法院民一庭关于下发《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知（沪高法民一[2010]13号），规定：约定分期支付租金的，承租人未按期支付的，诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，适用一年的诉讼时效，因为每期租金构成独立的债务。由此可以看出其确认的起算点为每期租金约定支付之日。而北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知【京高法发[2013]462号】，规定：房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。由此可以看出其诉讼时效的起算点为最后一期租金约定支付期间届满的次日。两个地方的规定大相径庭。

司法实践中，大多支持从最后一期租金约定支付期间届满开始计算诉讼时效。比如最高人民法院审理的秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案【（2011）民提字第304号】采纳此观点，其认为出租人未在当期租金履行期限界至时立即主张支付租金，与其说是放弃该期间内的租金，毋宁说是基于维护双方的友好合作关系和对承租人的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利，所以诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。

笔者认为，对于分期支付房屋租金的合同，应当从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，因为一方面房屋的租金在签订合同时已固定，分期付款只是对支付方式另外做出约定，该租金债务具有整体性；另一方面分期支付租金多半是考虑暂缓承租人的经济负担，若出租人不断频繁地主张权利，则会动摇双方之间的信任基础，不利于经济交往。

二、租赁合同同时约定逾期支付违约金过高该如何调整

在房屋租赁市场，由于房源的紧张，出租人往往会利用自己的谈判优势地位给承租人设置高额的逾期支付违约金，也是为了确保承租人将来能按照约定支付租金。在我国合同法当中，违约责任的一般原则是“补偿性为主，惩罚性为辅”，对于约定过高的违约金，当事人有权请求降低。关于此问题，我国相关的法律规定有所体现。

比如《合同法》第114条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。且最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》【法发〔2009〕40号】第6条规定：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。第7条还规定了调整违约金的参考因素：当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等。

以上的规定只针对一般性的合同，此外，虽然规定了超过损失的30%为违约金过高，但司法实践中，针对出租人约定过高的迟延支付违约金有不同的调整方式。笔者通过查找整理相关的案例，发现主要有以下3种做法：

（1）以逾期支付的租金为基数，按年利率24%为计算标准。如在江苏华方建设有限公司与无锡市锦德钢业有限公司、无锡曼昊金属有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决中【（2016）苏0205民初3583号】，出租人主动将租赁合同中约定每天1万元的违约金予以降低，主张按年利率24%的标准计要求承租人支付逾期付款违约金，虽然承租人答辩称调整后的违约金依然过高，但是法院最终支持了出租人的主张。法院的做法是参照了最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条的规定：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。将逾期支付的租金视为承租人对出租人的欠款，按照借款纠纷来处理拖欠的租金。

（2）以拖欠租金的30%计算迟延支付违约金。如在长春北湖科技园发展有限责任公司与吉林省微田科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决中【（2017）吉0193民初799号】，出租人要求承租人逾期归还租赁房屋的，除了支付房屋的占有使用费（即租金），还要支付逾期归还房屋的违约金，违约金计算标准为日基本租金的五倍。但法院审理认为，合同约定的违约金过高，承租人逾期腾房给出租人造成的损失实际是房屋的租金损失，合同约定的按照日租金的五倍计算违约金，已经远远高于租金损失的百分之三十，不符合公平原则，法院最终认定应当调整为按照合同约定的日租金的标准上浮30%。法院的做法是参照了最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条第2款的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，所以将延期支付房屋租金的违约金调整为拖欠租金的30%。

（3）以当月拖欠的租金为本金，按中国人民银行同期贷款年利率的四倍计算，且不得超过逾期租金的30%。在广州市保障性住房事务中心与广州市柏誉物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决中【（2017）粤0106民初6966号】，出租人主动将合同中约定每日1%的违约金计算标准，调整为中国人民银行同期贷款年利率四倍计算。当事人之所这样调整，因为最高人民法院于1991年8月13日发布了《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》【法（民）发〔1991〕21号】（现已废止）第6条规定：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。承租人提出违约金过高，法院最终认定，违约金的应当以拖欠的租金为本金，按中国人民银行同期贷款年利率的四倍计算，且违约金总额以不超过拖欠总本金的30%为限。

综合以上的判决可以发现，对于逾期支付租金违约金的问题法院做法的大致倾向是在尊重当事人处分权的前提下，以合同法规定实际损失的30%为上限。

三、维权费用的承担问题

房屋租赁合同发生纠纷，一般当事人会选择通过诉讼途径解决，而租赁合同的租金往往较高，这将意味着当事人支付的维权费用也会较高。维权费用包括诉讼费、律师费、财产保全担保费等。

对于诉讼费的承担问题，现有法律已有明确规定。根据《人民法院诉讼收费办法》（1989年7月12日最高人民法院发布）的规定，诉讼费用主要包括：案件受理费、上诉费、保全费、申请执行等、勘验费、鉴定费、公告费、翻译费等。《人民法院诉讼收费办法》第19条第1款规定：案件受理费由败诉的当事人负担，双方都有责任的由双方分担。

但是对于律师费等，除了《反不正当竞争法》以及商标、专利案件方面的司法解释将律师费等用作为损害赔偿的一部分由败诉方承担，现有法律未对其他案件作出规定。若房屋租赁合同中没有未约定该部分费用的承担问题，当事人须自行承担，这对当事人来说是一笔不小的开支。因此，这也启发律师在审查像房屋租赁合同这样标的额较大的合同，最好在合同中明确将诉讼费、律师费、诉讼担保费、调查取证费等由违约一方承担，以便将来出现纠纷进行诉讼时守约方能有维权的依据。

编排/吴瑜

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