文/蓝凯裕

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业主撤销权纠纷,乃是《物权法》第七十八条中所授予的业主权利事项，即业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

根据业主撤销权的定义和法律规定，撤销权有以下四个前提条件：

一、法院撤销的对象是业主大会或者业委会决定；

二、业委会和业主大会作出的的决定侵犯了业主的合法权益；

三、受侵害的业主才可以提出；

四、该诉讼属于形成权撤销之诉，受制于民法中的撤销权条件。

司法实践中，对于第二三四项往往是争议的焦点，虽然法律条文看起来较为简单，但是仍然有诸多案例存在法律认识不清而败诉的局面，下面将会分析业主撤销之诉案件中常见的有关问题。

第一、业主大会和业委会的决定事项

前文已经谈到如若诉讼请求的标的并不是业委会和业主大会的决定时，此标的就不是业主撤销权规定的权利行使对象。业主撤销权应该仅限于业主大会或者业主委员会作出的决定。

我们认为应当首先界定“业委会”和 “业主大会”两个组织机构的法律定义。《物权法》并没有对“业委会”和 “业主大会”作出过明确的定义，也没有说明业委会和业主大会的职权。

但国务院行政法规《物业条例》中对业主大会作出了明确的定义，该条例第八、第九条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会且一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会的职责也主要在于制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员， 选聘和解聘物业服务企业和改建，重建建筑物及其附属设施等事项，该职责也即我国《物权法》第七十六条之原文规定，业主大会可就以上事项作出专门决定。

业主委员会职责主要在于执行业主大会的决定事项，履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务以及业主大会赋予的其他职责等。所以只要是以上业主大会和业主委员会的决定就已经符合业主撤销权中可撤销对象的前提条件。因为以上业主大会和业主委员会的决定均具有法定权利基础，不存在不可撤销的例外情况。

但也有法院对此“决定”采用更为狭义的法律解释方法，例如在厦门市中级人民法院作出的（2017）闽02民终5329号【黄敬法、厦门市厦禾裕景第一届业主委员会业主撤销权纠纷】案件中，厦门中院就认为“因此业主撤销权纠纷的诉讼请求应当限于撤销业主大会或业主委员会作出的物业管理方面的决定，对于小区业主大会或者业主委员会选举中出现的争议，业主提出异议向人民法院起诉的，不属于民事争议，人民法院不予受理。”

我们认为这是存在法律适用错误的，小区业主大会和业主委员会的选举应当是一种民事纠纷，该民间自治选举的事项不等同于国家权力机关的选举情形。同时如若将业主大会或业主委员会作出的决定仅限于物业管理方面，实质上也部分剥夺了《物权法》第七十八条第二款之中的法定撤销权，在法律没有明确限定时，应当充分保障公民的诉权而不是用司法裁判进行限制。

虽然有观点认为，该物业选举问题可以通过行政行为进行解决，即《物业管理条例》第十九条。该条规定规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。该条虽赋予了业主行政救济渠道，但并不排除业主与业委会平等民事主体之间的民事诉权。

例如在佛山市中级人民法院作出的（2017）粤06民终7421号裁定书【宝行·御泉湾小区第壹届业主委员会、黄更新业主撤销权纠纷】中，佛山市中级人民法院就对下级人民法院不受理该民事案件作出裁定，即“原告起诉原告所在业主委员会，请求撤销其作出的选举成立原告所在业主委员会的决定，属于业主撤销权纠纷，符合上述法律规定，同时本案有明确的原、被告，有具体诉讼请求和事实理由，属于民事诉讼的范围，依法应予立案受理。”此亦可见常州市中级人民法院针对业委会选举争议是否属于民事诉讼而作出的（2018）苏04民终3114号【顾东平业主撤销权纠纷】中的裁定理由一致。

在查阅诸多业主撤销权的案件中，诸多省份对该业主大会的决定并没有认为选举事项不可诉讼，我们也认为只要是《物权法》规定属于业主大会和业主委员会的决定事项，就应当是可以成为业主撤销之诉中的客观对象。这样才能更好地保障业主的诉权和体现人民法院司法矫正的功能。

第二、行使撤销权的“业主”含义

根据2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。该司法解释中的业主是一般意义上的业主，但是并不是法定能够完全行使法定撤销权的业主主体。

在实务过程中，对于业主大会作出的决定，人民法院往往会以单个业主自行提出的撤销权之诉主体不适格为由驳回单个业主所提出的诉讼请求。例如，对于业主委员会选举的事项就会因为单个业主不符合法定条件也被人民法院所驳回诉讼请求。

根据《物权法》第七十六条第二款的规定，对于业主大会决定的事项，例如选举和更换业主委员会等往往需要专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才可，有些甚至需要占建筑物总面积、投票业主人数都在三分之二以上才可以。而《物权法》中第七十八条中的业主撤销权之诉中的“业主”也应当同时符合该议事规则的面积占比和人数占比条件，否则就将出现单个业主可通过诉讼的方式更换业主委员会，此时就不再符合《物权法》第七十六条的前提条件。

总结而言，对业主大会作出的决定中的行使撤销权主体的“业主”应该是一群业主或者经一群业主们同意，而不是一个业主的单独意思表示，该一群业主的专有部分占建筑物面积至少需要过半，且占总人数也至少需要过半。但是实际操作中，这样的前提条件是很难达到的，如若提起业主撤销之已经符合专有部分占建筑物面积占总人数两个条件时，已经完全符合可以自行召开业主大会再次作出决定，而不需要通过人民法院行使撤销权。从逻辑上而言，如若有这样的前提条件再以撤销权之诉完全是杀鸡用牛刀。

例如宁波市中级人民法院作出的（2017）浙02民终1131号【何晓勇与宁波市江北区苏园小区业主委员会业主撤销权纠纷】案件中、佛山市中级人民法院作出的（2017）粤06民终7398号【宝行·御泉湾小区第壹届业主委员会、黄更新业主撤销权纠纷】人民法院都认为“上诉人提出的第一项上诉请求关涉业主委员会选举的事项，该事项属于苏园小区全体业主共同决定的事项，应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现上诉人以其个人名义提起诉讼，不符合我国法律对诉讼主体的规定”。

综上而言，我们认为对业主大会作出的决定事项实际上是已经等同于没有诉讼基础的，单个业主诉讼不能，而符合条件的业主诉讼已经没有必要，故而对业主大会作出的决定事项行使撤销权实际上显得十分鸡肋。

但是对业主委员会作出的决定事项，就没有任何障碍，单个业主亦可提出。因为业主委员会自身作出的决定事项已经不再需要全体业主共同决定，从上文分析我们已经谈到业主委员会的职责主要在于执行业主大会的有关决定，故而在对业委会作出的决定行使撤销权时也就不存在着“业主”主体资格是否合法的前提条件，单个业主也就能够对业委会作出的决定直接提起诉讼要求撤销。

第三、业主行使撤销权受制于除斥期间

根据2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

该司法解释中的一年除斥期间与传统民法理论完全一致，本文不多赘述。业主撤销权受除斥期间的限制，即业主撤销权的行使期间为一年，不发生中止、中断或者延长的法律效力，期间徒过，撤销权当然、确定、绝对地消灭。

而如何以证据证明知道或应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日，我们认为便是被告律师，尤其是作为业主大会和业主委员会的律师应当充分留心注意的地方。

第四、业委会和业主大会作出的的决定侵犯了业主的合法权益

在法律上，业委会和业主大会作出的的决定侵犯了业主的合法权益中的“合法权益”在实践中是否只是意味着实体权利还是包含程序性的权利，我们认为应当是两者皆有。

从逻辑上分析，《物权法》第七十八条所规定的撤销权之诉实质上所针对的对象是业主大会和业委会在自身职权范围之内所作出的有关决定。该决定也许仅是刚刚作出还没有付诸实践，此时并不会侵害业主的实体性权利。但为何此时业主还能够提起撤销之诉，我们认为还应当是因为决定作出的过程中，业主自身的程序性权利并没有得到充分地保障，业主大会或者业委会作出决定的过程中程序违反法律的有关规定。

2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

从此中可以侧面印证，最高人民法院认为对于业主自身程序性权利没有得到足够的保障时业主也可依物权法第七十八条第二款行使撤销权。

从案例的角度而言，在四川省高级人民法院作出的（2017）川民申4765号案件中，人民法院也受理了小区建筑物总面积时遗漏小区营业房以及对投同意票业主建筑物总面积的计算错误的程序性争议问题。在南京市中院作出的（2018）苏01民终4034号余庆与孙龚、刘宪生等业主撤销权纠纷案件中，人民法院也受理了：“被告增补业主委员会委员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，被告业委会并未向业主或业主代表征询意见，仅以鼓掌方式通过决议，不符合法律规定的程序”的案件。

所以从司法解释和有关的裁判案例而言，业主撤销之诉中业委会和业主大会侵犯业主合法权益的决定既包括程序上的合法权益也包括实体上的合法权益。

第五、全文总结

我们认为业主撤销之诉中常见的四个问题倒推而言便是如何能够帮助业主大会和业主委员会作出合法合规的各项决定，律师应当在以上几个方面辅助业主委员会作出稳固的决定。

而当业主大会或者业委会没有依法依规作出各项决定并侵害了业主的各项权利时就需要采取业主撤销之诉维护单个业主的合法权利。但是在这里我们也不难发现，大多业主撤销之诉往往诉讼请求采用的是“确认无效”而非撤销，此乃混淆了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中确认物业服务合同无效的救济方式，在诉讼过程中一定要引起注意。

综上，法律是秩序的代表，也是客观的规则，如何取舍和规避风险就需要各位法律民工们的严谨思维，还望各位同仁不吝赐教。

编辑/一意